给最近要买房子的人参考

twas

长线持有，10年起。房子是普通投资人最好最容易，可以带杠杆的投资产品了。

大家都不喜欢慢慢变富

iradio

容易 发表于 2023-2-12 22:13
我还是不太明白，即使负扣税不划算，但是房子大部分钱由租客供，以后房子就是我自己的也不划算吗？ ...

租客能帮你供一部分利息就就不错了，一年补利息加上水费，地税，council fee，保险和各种维修至少贴进去3万。以后房子是你的？你不用供本金和一部分利息？首付20万拿去买ETF也比澳洲房产好。伺候了租客几年后发现好处都给政府银行和中介全拿去了。

香菇

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-12 22:29
暂时在看新加坡，也觉得澳洲有点不对劲了

支持，新加坡是真的玩的明白。只有华人能治华人。不过现在新加坡移民很难了，他们刚刚提高了投资移民的门槛

zhuzhu007

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-12 22:51
不是没有达到卖家预期，是中介不想影响以后的买卖了

多谢啦
终于搞明白啦。我还以为是买家不想让大家知道他/她多少钱买的，估计花钱不让透露呢。

cleverboy

香菇 发表于 2023-2-12 23:00
支持，新加坡是真的玩的明白。只有华人能治华人。不过现在新加坡移民很难了，他们刚刚提高了投资移民的门 ...

新加坡根本不可能炒房，炒房会被政府整死的。

LGM

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-12 22:29
暂时在看新加坡，也觉得澳洲有点不对劲了

澳洲有点不对劲了


有什么苗头？

aumaple888

香菇 发表于 2023-2-12 18:47
哈哈楼主做好被围攻的准备吧，中介骂死你。我顺便帮楼主补充一个案例，大家自己算算。17年130万买一个house ...

悉尼？

jz1215

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-12 20:35
我也不算吐槽，也不算什么投资客，就是看清了，既然不准大家赚钱，那投资来干嘛，我就是把几套投资房都卖 ...

感谢拍卖经验分享。我很认同这里面的内核心态：不要觉得自己能比别人聪明，觉得能轻易占到便宜。

但这也同时引出关于房产是否适合投资的问题。现金流和涨幅，在我看来如同跷跷板的两头，很难同时兼顾。house投资往往是负现金流，每年要倒贴钱，因为买家竞价时都看准了未来涨幅，都准备牺牲现金流，自然价格就抬到了贷款令现金流为负的程度。

所以楼主说不能投资房产，我认为有点意气用事了。在我看来越是现金流为负的项目，越有日后涨得快的潜力。

楼主没赚到钱，也许只是本身投资策略、投资位置、时间问题。2014-2022，在新州投资house，7年翻倍的可真是不少。

地产是资金密集投资，越贵的房产有时涨幅越快。楼主把三个便宜的换成一个贵的，我觉得是正确决策，涨幅上可能超过原来那三个。

oldqin

楼主说的是墨尔本，租金最低，印花税最高

确实是没有必要

jz1215

oldqin 发表于 2023-2-12 23:57
楼主说的是墨尔本，租金最低，印花税最高

确实是没有必要

那就是说本文只限墨尔本的经验？

那楼主这段是以偏代全了：
“澳洲不适合买投资房，这个国家不公正的地产市场几乎不允许你盈利”

iamssgg

2014-2022，如果是墨尔本买了3个公寓，投资是没有什么收益。如果同样时间悉尼买了自己3套house，无论是东区 上北下北西北南区西南，虽然涨幅有差异，但都是不错的投资，比银行利息好太多。

nick_ourstep

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-12 20:20
我觉得不会有什么弊端，要看你自己的需求是什么，要不要孩子，要了孩子以后卷不卷，在决定，如果你不打算 ...

好的感谢回复！

jz1215

iamssgg 发表于 2023-2-13 00:07
2014-2022，如果是墨尔本买了3个公寓，投资是没有什么收益。如果同样时间悉尼买了自己3套house，无论是东区 ...

常言道物以稀为贵。
相比楼房，house更加稀缺。悉尼、墨尔本、布里斯班三地，大致上悉尼的土地更加稀缺。

toshibalin

LGM 发表于 2023-2-12 23:07
澳洲有点不对劲了

全盘工党上台

西门吹风

布村投资7年左右，房价也翻了差不多一倍

香菇

cleverboy 发表于 2023-2-12 23:05
新加坡根本不可能炒房，炒房会被政府整死的。

新加坡政府就是最大的炒房客……当然不会把好处分给普通人呀……不过新加坡的税率还是蛮不错的，他们不鼓励吃福利

benzchen

有点意思。

鱼香肉丝

landtadie 发表于 2023-2-12 20:04
基本同意你说的，投资基本没赚头。
实际是所有中产的盈利／省税方法都被堵死了。比较新加坡的简单税法， ...

非常同意，估计有过投资房的，心里的痛只有自己很清楚。house,人们只看买价和卖价差，感觉有不少profit,但是隐形成本也很大，印花税，每年地税，council rate,修修补补，现金流一般，出租中介管理成本卖的时候还要被薅CGT....，如果是海外人士持有，那心里更流血了。unit/apartment/townhouse (除非购入价格奇低），增值远不如house,以上成本（除了地税），还有万恶的strata fee, 倒霉的话，还有special levy.几年下来折腾，几乎不赚钱。总之，所谓投资房抵税，简直是笑话，当然，高阶玩家除外。总之，中产=韭菜。

vcsg

同意楼主说的以上所有投资房子的问题。但是对于不吃光用光的中产，剩余的几十万积蓄投资在哪里？历史证明，在股票，存款，房产，入股小生意等各种投资方式上，房产是能最高限度且安全的利用杠杆，目前也是税务最优惠的方式。在杠杆加持下收益是最高的。通胀永远是剩余资金最大的敌人，钱永久性贬值。同样的问题在中国已经持续了20年，年年都有人说中国的房价不现实，年年被打脸。在各平台暴雷，物价高涨的20年，只有当年闭眼买房的人笑到了最后。也是因为没的选。

teeneric

還是那一句，投資房千萬別選公寓，最好是選HOUSE。

jintianok

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-12 20:35
我也不算吐槽，也不算什么投资客，就是看清了，既然不准大家赚钱，那投资来干嘛，我就是把几套投资房都卖 ...

记得你去年年底买了一个3m的自住房啊，还和越南卖家吵来着，那你如果现在买了key区的房子，也只能算投资房了呀????

澳洲牧羊人

vcsg 发表于 2023-2-13 08:47
同意楼主说的以上所有投资房子的问题。但是对于不吃光用光的中产，剩余的几十万积蓄投资在哪里？历史证明， ...

不啊，全用掉，全部享受掉，补习班，国际旅游，万豪，商务舱，花掉的钱才是真的投资，你投资的是自己的回忆，大家一起推通胀就是了，怕啥啊，政府也不会让你饿死，现在的光景中产去认真赚钱，就是犯傻，投资房真的不值投资了，不管是悉尼还是墨尔本还是布里斯班

投资房产，我就要赚钱，赚钱我认为是两个
1 这个房产是正现金流，必须是低首付正现金流，你别跟我说你首付5成然后正现金流，最多2成，那么这个房子涨跌我不看重，就守着30年以后变成自己的，只要正现金流，哪怕是0.1都可以，我要这个房子
2 这个房产不是正现金流，可能还负的很厉害，这个时候，我会提高首付，合理的评价未来多久大概有多少涨幅，如果涨幅超过预期当然就卖了，如果等于预期，就说明值得投资，如果低于预期，必须有预案，这个出现怎么办，所以我不看重这个房子的租金，哪怕空着，我要房价的涨幅，按照我的理解，房子涨幅要超过20%才能赚钱，cgt gst 中介 装修 家具 广告，全部算上，可以吃掉你15%以上的利润，这个时候你只是勉强维持，像我这种不愿意把利息计入成本的人都不得不承认，等待出售和为了等待出售而装修的这个过程里的利息，你必须计入成本，这个时间2个月是合理的，所以房价必须涨幅超过20%

如果你期待的是1
不好意思，你基本做不到，以墨尔本来计算，哪怕现在市面最便宜的市区的apt你2成贷款以后的成本扣除被留学生骂上天的800的房租，那也不一定能做到正现金流，你们可以算的，水费接入是房东的，物业是房东，康扫是房东的，利息是房东的，修理是房东的，中介费6%是房东的，你以为这就算了，让你们见识一下维州政府多操蛋，不管你愿不愿意，每年电路检查是必须的，不管你愿不愿意，气路检查是必须的，不管你愿不愿意，失火检查是必须的，来的都是傻逼一样的货色，电工来检查电路，有本事把人家的微波炉弄坏，检查烟尘的走了以后屋子里一堆墙壁的味道，租客来投诉，我能说啥，我只能说，这是政府要求的，我能怎么办，政府还真天真，这解决了多少工作岗位，还一脸为了租客的权利，结果租客自己都在骂，谁生活愿意被打扰，随便一个小角色，上来就是200多，不是apt就更尴尬了，所有租客都特别能修，投资房东都自嘲，房子只要租出去两年，都能跟你修的跟新的一样，热水慢了要换热水器，漏水了，潮湿了，温度低了，五花八门，楼上到底有几个人真的有投资房，你们说的轻松，正现金流，你丫就把账本拿出来，房租-中介-利息大于0就总结成正现金流了是吧

当然这不是最让人不满的，最让人不满的是政府的做法，严重干扰市场了，说句不好听的，大家别说什么危言耸听，我拒绝再投资房产的主要原因，就是我判定未来5年内，澳洲会对房租做政府强制定价，最温柔也是政府定价后给与房东一点补偿，无论是税务还是现金，一回事，道理很简单，目前澳洲的住房问题解决不了，澳洲可不是中国，这里成天吹的1%空置率，在我眼里空置率就是0，你不能把乡下没人去租不出去的房子也算进来，现在就是房子不够，怎么办，必须新建，但是现在就没新建，除非豪宅自己建，就没见新建住宅，又说美国黑石投资100w个住房，你当人家黑石傻对吧，人傻钱多是吧，连我们老百姓都看得出来稳亏得，黑石就能赚，你到时候一立法，你让黑石变韭菜是吧，人家根本就不会鸟你一点，问题放在这里，就没人建，那房租会畸形的继续涨，一定能涨到没房子的人闹起来，到那个时候，给你个租房的房租冻结算客气的，直接定价都可能，要不然，你们帮政府想个办法，有谁愿意在不赚钱的前提下来澳洲建新房子，所以我认为以现金流为目的的投资房相当危险

如果你的期待是2
那就更不用说了，楼上不是有人说了吗，房产不能拿来赚钱，社会不允许，所以我就不解释了

总结，你的一生为你自己而活，想清楚自己要什么，不要不停的引用历史，历史有可能相似，但大多数时候不同，幸存者偏差所有人都应该了解，站在澳洲政府的角度，他不会管投资客死活的，他只想执政，执政要多数票，所以他不希望房价跌的理由并不是保护投资客，而是不希望所有的新建都彻底的消失，因为没有人建房最后这些事都是政府的，你引进30万移民，你就有义务保证30万新建住房，买二手的不算，必须新建，所以政府也难，因为资本的投入一定赚钱，还有，不是我，是我所有的朋友，投资房都陆续再卖，帖子里还鼓励买投资房的，我不说对不对，我只能说，如果澳洲继续允许资本盈利，如果悉尼墨尔本继续允许这么失控的房租上涨，如果悉尼墨尔本能接受当地青年闹事的风险让房地产继续按照市场逻辑上涨，你说的就是对的，可你真的确定吗，至于我，我觉得澳洲不好，就选择新加坡，甚至日本，当然也不是我想去就能去的，还是要研究就是了

sanjieyu

楼主写的真不错，学习了。

澳洲牧羊人

jintianok 发表于 2023-2-13 08:59
记得你去年年底买了一个3m的自住房啊，还和越南卖家吵来着，那你如果现在买了key区的房子，也只能算投资 ...

给小孩读书，完全不是投资，那个地方还特有意思，房价使劲涨，但是房子完全租不出去，去那里买投资房是脑子进水了

jintianok

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-13 09:48
给小孩读书，完全不是投资，那个地方还特有意思，房价使劲涨，但是房子完全租不出去，去那里买投资房是脑 ...

那买了之后咋算？你两个自住房政府也不允许啊，还是你把它做成度假屋？

澳洲牧羊人

jintianok 发表于 2023-2-13 09:52
那买了之后咋算？你两个自住房政府也不允许啊，还是你把它做成度假屋？ ...

挂父母名字啊，这么简单的，为什么说那里是刚需，你买在附近，一天少2小时接送，大人时间无所谓，可孩子呢，一天多捐2小时，想想就觉得值了

澳洲牧羊人

jintianok 发表于 2023-2-13 09:52
那买了之后咋算？你两个自住房政府也不允许啊，还是你把它做成度假屋？ ...

其实我还一直研究想政府出25%的钱呢，政府不是有首付房25%政府出资吗，一直在研究，只是那里房价太高了，都超了，其实我也在看th，因为th政府有可能补贴更多，因为有新的，就是太小，带娃不方便了

jintianok

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-13 09:58
其实我还一直研究想政府出25%的钱呢，政府不是有首付房25%政府出资吗，一直在研究，只是那里房价太高了， ...

这个法子不错啊，政府薅你羊毛，你就反薅回去，哈哈哈

jintianok

澳洲牧羊人 发表于 2023-2-13 09:58
其实我还一直研究想政府出25%的钱呢，政府不是有首付房25%政府出资吗，一直在研究，只是那里房价太高了， ...

多少能补贴25%?

zttmier

楼主良心贴。
和楼主怼的不是中介就是十几年前买过房子的老黄历。