澳央行开启加息周期，建议租客尽快锁定租约。

Pippa

asschemer007 发表于 2022-6-10 13:17
在我的客人中，只还利息的还是占了很小一部分；

当时，只还利息和本息同还的两种产品，利率差在0.5%以上 ...

你是华人为主要客户群吗？我身边还没有朋友投资房是本息同还的，都是走IO，这样能把现金流要求降到最低。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-6-10 11:56
我也不知道你是哪个大学哪个专业毕业的；也不知道你在澳洲从事什么工作(也许没有工作？)

我注意过你很多 ...

说错了就老实认错，不懂就不要装懂，非要硬从经济学角度拿自己最不擅长的事情来编故事就没意思了，因为没有相关知识很容易出低级纰漏很好笑。

至于我的学历比你高也是一定的...至少经济学领域知识你毫无基础。工作么就更不用你烦了，没工作我拿低保买房？我又不要在论坛里拉生意了。

至于涨房租涨多少那是市场说了算，现在租客不付个半年房租能抢租到房子？都涨了一年多了你现在来提醒的意义？何况是你租客想锁就能锁的？提醒的完全没道理。。。所以你说这话完全就是另外一层意思，给你翻译一下就是，房东未来一年可以涨房租来cover利息涨幅，加息对房东没影响，投资的还是可以赶紧入场来找broker找我办贷款呗。。。是这么回事么？投资房贷款最近是什么个行情你自己心里没点儿数？

asschemer007

Pippa 发表于 2022-6-10 13:22
你是华人为主要客户群吗？我身边还没有朋友投资房是本息同还的，都是走IO，这样能把现金流要求降到最低。 ...

华人和鬼老都有；

老外选择IO多一些，是为了负扣税和现金流；

华人买投资房的多一些，一般都是本息同还，这样可以杠杆最大化，利率最小化

oppstuu

asschemer007 发表于 2022-6-9 11:31
不清楚VIC的情况，在NSW, 房东在租约之内不可以涨租，租约到期，就是month by month 的租约了，这时候房 ...

新洲早就规定一年一次涨租 不管有没有租约 没有租约的 上次什么时候涨要满一年才能涨 你开玩笑吧 问问你的中介再来这儿 别误导别人

asschemer007

oppstuu 发表于 2022-6-10 13:26
新洲早就规定一年一次涨租 不管有没有租约 没有租约的 上次什么时候涨要满一年才能涨 你开玩笑吧 问问你 ...

请你看全我的回复

usq_charles

房主们千万别锁定租约 先涨50%租金再说

asschemer007

lengmo 发表于 2022-6-10 13:23
说错了就老实认错，不懂就不要装懂，非要硬从经济学角度拿自己最不擅长的事情来编故事就没意思了，因为没 ...

“至于我的学历比你高是一定的”

为你这句话点赞！

其他我不想再和你理论了。

ilovefamily

悉尼麦迪 发表于 2022-6-9 12:34
007你是不是傻了？你以为房东想赶租客走就可以的？租约内不可以。过了租约 貌似也不好操作，除非租客一直 ...

快到租约结束，提前2个月通知房客就可以不租了。。挺简单的。。不需要任何理由。。只说不想出租给他们了，他们就得走人。。

ilovefamily

冻千秋 发表于 2022-6-9 10:56
我觉得房租不一定会涨，房租是否涨取决于房客的承受能力，不取决于房东的成本，这种讨论没啥意义了 ...

你说晚了，房租已经都涨好多了。。。

fademark

市场是需要反应时间的，刚加了利息，后面一年趋势就是房价下跌，租金上涨

ekong

asschemer007 发表于 2022-6-9 10:52
我之前预计是明年底开始降息。

加息周期也太短了，我broker们都觉得得折腾3-5年

harley2ellie

lengmo 发表于 2022-6-10 13:23
说错了就老实认错，不懂就不要装懂，非要硬从经济学角度拿自己最不擅长的事情来编故事就没意思了，因为没 ...

太不给楼主面子了，脸都打肿了，做人不能那么狠。

AlanTse

Pippa 发表于 2022-6-10 13:13
投资房大部分都是IO的。本息同还是非常传统老华侨才会选择的，也不排除太有钱急着花出去的房东会选这项:l ...

IO和PI有利差啊
看来我又格局小了 总心疼那点儿利息

Pippa

AlanTse 发表于 2022-6-10 16:12
IO和PI有利差啊
看来我又格局小了 总心疼那点儿利息

如果打算长期持有，本息同还是对的。但如果打算最后卖掉，IO比较划算啊

sunnyclh1211

AlanTse 发表于 2022-6-10 16:12
IO和PI有利差啊
看来我又格局小了 总心疼那点儿利息

我也是PI，IO息差有点多
就是refinance的时候多贷一些在投资房，然后PI 还， 这样不会影响负扣税。 因为负扣税的极限也就曾经剩下的投资房贷款。 只能refinance超过那个数，多出来的当做每年还的本金，什么时候本金余额低于那个负扣税额度了，重新refinance

大智慧

Pippa 发表于 2022-6-10 13:22
你是华人为主要客户群吗？我身边还没有朋友投资房是本息同还的，都是走IO，这样能把现金流要求降到最低。 ...

我是PI+ refinance 套钱。

mea

Refinance再怎么套钱，超过6倍7倍的收入，银行还愿意贷给你？

Pippa

sunnyclh1211 发表于 2022-6-10 16:51
我也是PI，IO息差有点多
就是refinance的时候多贷一些在投资房，然后PI 还， 这样不会影响负扣税。 因为 ...

不太理解你的意思。如果你本息同还，同一年你能负扣税的利息肯定少于IO的，那负扣税就无法最大化了。跟你refinance与否没有关系啊。我的投资房都采用100%贷款的方式

Pippa

大智慧 发表于 2022-6-10 17:24
我是PI+ refinance 套钱。

套钱是为了多买一套投资房的意思吗？不然套钱出来消费？感觉华人不会这样干啊

大智慧

Pippa 发表于 2022-6-10 17:32
套钱是为了多买一套投资房的意思吗？不然套钱出来消费？感觉华人不会这样干啊 ...

套钱出来再买房啊，买的房子严格意义上其实就是100% 贷款房。因为是借钱出来的本金。

不过你说的没错，我确实短期不打算卖。

Pippa

大智慧 发表于 2022-6-10 17:34
套钱出来再买房啊，买的房子严格意义上其实就是100% 贷款房。因为是借钱出来的本金。

不过你说的没错， ...

澳洲房产的投资价值越来越低了，我也没买几年了。是时候把目光投向其他投资方向了

大智慧

Pippa 发表于 2022-6-10 17:41
澳洲房产的投资价值越来越低了，我也没买几年了。是时候把目光投向其他投资方向了 ...

暂时也不准备买了。等租金和房价match上再考虑吧。

你要怎么投资？all in 比特币吗 :)

Pippa

大智慧 发表于 2022-6-10 17:44
暂时也不准备买了。等租金和房价match上再考虑吧。

你要怎么投资？all in 比特币吗 :)

币圈现在进去应该是韭菜吧。还是别了。暂时没想到搞什么投资，先去旅游一下，把投资变现成精神财富吧

achilles

哈哈，楼里好响啊，中介的脸都要给打肿了逗

asschemer007

大智慧 发表于 2022-6-10 17:34
套钱出来再买房啊，买的房子严格意义上其实就是100% 贷款房。因为是借钱出来的本金。

不过你说的没错， ...

大概在2017年之前，在皇家委员会介入之前，很多人都是这样做的，那时候贷款很松，房价又上涨很快，所以refinance + top up非常流行，非常好做；人人基本都是100% ，甚至100% 以上贷款；

那时候PI浮动是大多数人的首选，因为这个产品当时可以轻松加大杠杆。

sunnyclh1211

Pippa 发表于 2022-6-10 17:31
不太理解你的意思。如果你本息同还，同一年你能负扣税的利息肯定少于IO的，那负扣税就无法最大化了。跟你 ...

当然可以。比如你的投资房100万全贷款， 当涨到150万的时候就可以放120万贷款过去，负扣税还是100万极限，剩下的20万可以一直还本金直到你的贷款剩下100万继续refinance

asschemer007

sunnyclh1211 发表于 2022-6-10 20:44
当然可以。比如你的投资房100万全贷款， 当涨到150万的时候就可以放120万贷款过去，负扣税还是100万极限 ...

理论上没错，但pi 要做到负扣税大于io的前提就是要能top up 出钱来，房子要有增值；而且自己的收入要足够；

在利率上涨周期，大部分人的贷款能力都在极速退化，基本上是不可能像以前那样的玩儿了。

Pippa

sunnyclh1211 发表于 2022-6-10 20:44
当然可以。比如你的投资房100万全贷款， 当涨到150万的时候就可以放120万贷款过去，负扣税还是100万极限 ...

这20万是拿去投资第二个物业的意思？还是不理解你的意思，为什么20万要本息同还

sunnyclh1211

Pippa 发表于 2022-6-10 20:58
这20万是拿去投资第二个物业的意思？还是不理解你的意思，为什么20万要本息同还 ...

20万放offset, 当成未来几年的本金还款的蓄水池呀

asschemer007

Pippa 发表于 2022-6-10 20:58
这20万是拿去投资第二个物业的意思？还是不理解你的意思，为什么20万要本息同还 ...

其实简单点说就是：

同等条件下，同样收入下，IO产品可以贷款80%；PI在前期也能贷款80%，但后期会相对更容易通过refinance把钱套出来(房子valuation 增加是前提), 来达到100%甚至100%以上的贷款；

对同样的房子来说，80%的贷款利息是少于100%贷款利息的，所以PI实现了更大的负扣税。

当然，PI refinance 多贷出来的20%可以用来买第二套房或者车什么的，也可以用来offset第一套。