又是一批pre approval作废，房价未跌，但是按揭能力猛跌

asschemer007

idlepoison 发表于 2022-6-8 14:20
辛苦你和一个伪中介科普了

你没有在银行工作过，你是不知道银行批loan 的整个过程的。

你的banker也不会把整个过程解释给你听。

idlepoison

asschemer007 发表于 2022-6-8 15:25
你没有在银行工作过，你是不知道银行批loan 的整个过程的。

你的banker也不会把整个过程解释给你听。 ...

愿闻其详

大头爸爸

asschemer007 发表于 2022-6-8 14:23
这个是银行内部操作，客人可能不知道其中的运作过程；应该是因为最终的结果是客人的case顺利通过，不会在 ...

你说的是FCC，那是随机被抽到的，但是基本上FCC也不会重新计算客人的借贷能力，只是核查他提供的资料是不是真实的而已

leoyin2014

大头爸爸 发表于 2022-6-8 14:16
我从来没有听说过，至少也没有发生在我这边，Unconditional之后再被重新Assess的更是没有发生过，唯一可 ...

因为十几年没涨息，只是不断在降息，当然在过去，客人的贷款能力是越来越高的，因为利率在一直降，当然不用再审核你已有的预批了

但是现在

2个月狂涨利率，还要继续涨

以前你遇到过吗？
与时俱进，大家要习惯了，不断更新预批以获得真实的贷款能力，别到签合同时候差几万拿不出来

大头爸爸

leoyin2014 发表于 2022-6-8 14:37
因为十几年没涨息，只是不断在降息，当然在过去，客人的贷款能力是越来越高的，因为利率在一直降，当然不 ...

我再最后说一句，不会再Argue了，走过审核程序的Pre Approval在未过期的情况下，买到房，在不改变贷款结构和增加贷款的情况下，不需要重新审核收入，我真的没空再给大家科普了，这个讨论到此为止

backrealm

why bank share prices drop like dog shit?

asschemer007

idlepoison 发表于 2022-6-8 14:27
愿闻其详

过程是这样的：浮动利率上涨，所有拿到conditional approve 和unconditional approve的的客人资料在银行系统里都会被highlight, 大多数时候，如果客人的income足够cover 上涨的利率(其他因素未变的前提下), 这时候banker 就会自己修正数据，使其通过；

但有些客人income 是刚刚够cover涨息前的利率，那么这些客人是通不过系统的；这时候banker就要和credit manager去argue了，在argue过程中，如果manager发现这个客人有其他资料上的瑕疵，那么这个客人就会被拒，如果没有其他问题，单纯是因为利率上涨而影响了批loan,那么manager一般会使其通过。

现在很多banker为了业绩，滥用自己手中批loan的权利，使很多不合格的客人通过pre approve, 平常时期没问题；但在涨息期间，这些客人就有很大的风险；要知道， credit manager的审查是极其严格的。

lvjulia

水一分

anxious8789

大头爸爸和007你两已经是罗生门了，谁都有道理谁都有瑕疵

asschemer007

对打算要申请房贷的客人，我的建议是要留足buffer, 跟banker 计算贷款时候，要让他们以更高的利率(大于6%）来计算自己的borrowing capacity, 以降低自己的风险；

毕竟，谁也不想在settle 前损失10%！

achilles

刚才和banker沟通中我还了聊到了网上论坛里有broker说要再审还会被拒，人家让我放好心，不要听这帮二道贩子论坛里扯，说broker不安规矩做是常见的，他们本身就有风险，而不是在银行这里。银行banker内部不存在这个问题。

Ps：NAB的

asschemer007

achilles 发表于 2022-6-8 15:55
刚才和banker沟通中我还了聊到了网上论坛里有broker说要再审还会被拒，人家让我放好心，不要听这帮二道贩子 ...

你首先要确认一点，Banker 内部的问题，banker会如实跟你说吗？

再跟你说一下，我知道的因为loan被调查进而牵扯到瞒loan被解雇的banker 已经很多了。

别以为银行就是一潭清水，背后有很多你不知道的东西。

achilles

asschemer007 发表于 2022-6-8 15:58
你首先要确认一点，Banker 内部的问题，banker会如实跟你说吗？

这个，我们十几年的老朋友了国内大学就是一个宿舍的当然可靠的很。

asschemer007

achilles 发表于 2022-6-8 16:00
这个，我们十几年的老朋友了国内大学就是一个宿舍的当然可靠的很。

你的loan 顺利通过，那就万事大吉了；

即使作为老朋友，也没必要透露太多，没这个必要，不是吗？

mdlp

AUCTION的时候 肯定会三思一下了

asschemer007

mdlp 发表于 2022-6-8 16:04
AUCTION的时候 肯定会三思一下了

我还是那句话，如果finance ready, 又遇到了自己满意的房子，要果断下手；

犹犹豫豫的等捡漏，恐怕到时候真没能力去捡了！

weic

今天收到CBA的conditional approval了，利率2。24%应该是加息前的，还要多久才能收到正式的offer?

asschemer007

weic 发表于 2022-6-8 16:42
今天收到CBA的conditional approval了，利率2。24%应该是加息前的，还要多久才能收到正式的offer?  ...

从conditional approve 升级到unconditional approve, 一般就差valuation了，等你看好房子后，把签过名的合同给银行，就可以出unconditional approve了；

如果是去拍卖，那么有conditional approve 就可以去拍了。

weic

asschemer007 发表于 2022-6-8 16:52
从conditional approve 升级到unconditional approve, 一般就差valuation了，等你看好房子后，把合同给银 ...

我是refianace的，那个banker是印度人，更新不是很快，都已经搞了几个星期，不过我也不急。。。。。。行就行，不行现在银行呆着

asschemer007

weic 发表于 2022-6-8 16:56
我是refianace的，那个banker是印度人，更新不是很快，都已经搞了几个星期，不过我也不急。。。。。。行 ...

Reference 也要等valuation,有了valuation 就很快了，两周之内就应该出贷款合同了。

achilles

asschemer007 发表于 2022-6-8 16:02
你的loan 顺利通过，那就万事大吉了；

即使作为老朋友，也没必要透露太多，没这个必要，不是吗？ ...

根本没有的事. 多少年的朋友了无话不谈, 每周一聚, 比论坛上的broker靠谱多了.

PS加个题外话, 我之前就好奇什么贷款不去直接找银行,而要绕一圈去让broker找银行, 银行不给做的broker给做? broker能美化材料? 如果是这样那么确实可以解释为什么风险大了.

miss鱿鱼

matt_deepblue 发表于 2022-6-8 10:18
攻击这个有点过了

我真的推荐了，不信你翻帖子

cocohuijing

水一分

sydgcc

所以楼主的意思是，贷款能力下跌了，房价要涨了，自己买在了房价低点，今年明年更加涨房价上天了要。

scooldog

asschemer007 发表于 2022-6-8 13:57
是这样的，浮动利率涨，预批或全批过了的客人会被再次review, 这时候客人的资料会被上传到credit manager ...

那些做low doc 假收入的 也会查吗

achilles

昨天跑去看了同条街的一个open home，房主降价了15万。Lz的情报好像不对啊。

mea

我当时同样的情况问banker，有了PRE APPROVE后，万一我拍下来的房子后，他们不给贷原先答应的数额怎么，BANKER也说不准，后来叫我把要去拍卖地址给她。弄得我不敢出价，我问过中介，中介说这不是你一个人的问题，是全悉尼人的问题。
后来我拍下来，准备用自己的现金去填那个缺口，通知banker时，同样把拍到的地址告诉她，电话里她直接告诉我可以多借给我，到80%。
但当时在下降通道里，信贷在放松，现在在升息通道就不确定，至少现在可以给OFFER了，你有足够的时间确定贷款问题，SUBJECT TO FINANCIAL

xtermth

kai41314 发表于 2022-6-8 10:16
这倒是真的

经常听到这句话，不要后悔错过一个心仪的房子，只要你的耐心足够，There is always another better one around the conner.

xtermth

asschemer007 发表于 2022-6-8 16:19
我还是那句话，如果finance ready, 又遇到了自己满意的房子，要果断下手；

犹犹豫豫的等捡漏，恐怕到时 ...

那你还在犹豫什么，出手的时刻已经到了！

sunnyocean

asschemer007 发表于 2022-6-8 13:25
纠正一下，在贷款合同出之前，即使拿到全批，如果利率上涨，银行也会要求重新计算；

举个例子，如果利率 ...

这是正解。 要尽快出合同签字生效， 现在这情况，要在每月初周二前把贷款合同签了最好，鬼知道下次涨不涨，装多少。