昨天算了下投资house的成本

rodeo

TuTuTu 发表于 2021-11-30 11:56
博彩啊，COVID引起的种种社会现象是极小概率事件不应当作为投资标准，普通人投资要基于合理的策略而不是 ...

投资风格可以不一样的，然后真正受益大的部分是有运气成分啊，七分是命。

Pippa

rodeo 发表于 2021-11-30 12:13
我同意你的观点，现在买进去，没有潜力，买在高位，七年最多50%，资金但凡有更好的去处，现在不要随意买 ...

2019年的时候好多大白菜啊。现在不行，现在大白菜都变成玉白菜了

rodeo

抱歉刚才算资本金回报很大错误，纠正了，请大家再去看看有啥问题，这样算下来，其实只要没有经济危机，有能力你用杠杆，现金流充裕的时间，房产回报非常好，我自己这几年因为运气太好，回报高到匪夷所思，就没有今天这样仔细算过。麻烦大家再确认一下有没有问题。

rodeo

Pippa 发表于 2021-11-30 12:17
2019年的时候好多大白菜啊。现在不行，现在大白菜都变成玉白菜了

19-20，全都是白菜价，20年底-21年初，有部分白菜涨价，但是有一半还是便宜货，21年六月后部分地区开始普涨，6-9月，白菜的确是吃不起了，现在因为加息的确卖家有些松动，这时候就看敢不敢进去抢点剩菜，有多余资金就抢，没有的话还是等等，看看大环境，我个人是这样看的。现在这个点，不鼓励盲目投资。如果溢价太多，投资绝对不划算。

Falye

bello 发表于 2021-11-30 11:16
买独立屋想正现金流，楼主洗洗睡吧，真有正现金流的独立屋也一定不会有太多资本增值，这才是现实。 ...

没有期望正现金流 期望房子自己自负盈亏 我不用添钱进去就可以

sampcheng

现在没有租金可以抵利息的房子了

Falye

rodeo 发表于 2021-11-30 11:17
我给做个相对精确的估算，按照持有七年来算。一百万物业估算。

1: 一百万加上印花税杂费出租之前维修一共1 ...

我觉得这里利息算错了 本息同换 2.39的利息不会这么低的 我算得是一年要还贷款37,392

rodeo

话太多

rodeo

话太多了我

leon3758

天涯浪客 发表于 2021-11-30 07:55
负扣税和房子新旧没啥关系，你说的是折旧吧？

请问如果投资房负扣税,房子卖掉政府拿多少税? 比如用负扣税100万买入的二手house投资,持有7年; 200万卖出; 政府收多少?

dingyipu

市场的定价都有一定道理的。当租金回报高时，一般资本回报就低。市场不会偏离均衡太多。

Goodkeep

改成IO吧 投资没必要PI

chenlongjie111

富贵皆是命，多做善事，会有福报的，投资量力而行，你会发现你绞尽脑汁拼尽一生获得财富，有些人刚出生就有了。

Pippa

rodeo 发表于 2021-11-30 12:51
19-20，全都是白菜价，20年底-21年初，有部分白菜涨价，但是有一半还是便宜货，21年六月后部分地区开始普 ...

19年的时候我馋死了。但贷款额度已满，没有动手。当时确实没想到反弹来得如此迅速。我一朋友是真惨。他正正在19年圣诞节前卖了自住房。乐滋滋打算花一年时间寻觅他的dream house。结果大家都看到了。20年二月份他已经连自己原来的自住房都买不回来了。现在只能继续租房，等待时机。

kookle

Pippa 发表于 2021-11-30 13:52
19年的时候我馋死了。但贷款额度已满，没有动手。当时确实没想到反弹来得如此迅速。我一朋友是真惨。他正 ...

和17年的情况一样，涨的越高，跌的越惨，到好区租房享受享受，等待时机

天涯浪客

leon3758 发表于 2021-11-30 12:37
请问如果投资房负扣税,房子卖掉政府拿多少税? 比如用负扣税100万买入的二手house投资,持有7年; 200万卖出 ...

你这个问题问的。。。负扣税是每年报税的事情。说白了就是你投资房赔钱了，可以从你的其他收入里面比如工资扣回来。你卖房政府收的是增值税，和负扣税没有关系。

大头爸爸

这太容易了，找个带Granny Flat的

vickerspeter

你每年亏2万，可以负扣税抵消7000，
通胀3%，一年就是100万x3%=3万，
30000－20000+7000 = 17000.
实际房价一般涨7%每年，所以大概率还是赚的。

rodeo

Pippa 发表于 2021-11-30 13:52
19年的时候我馋死了。但贷款额度已满，没有动手。当时确实没想到反弹来得如此迅速。我一朋友是真惨。他正 ...

20年其实机会还很是很好。他这个真的怪不了别人。

Pippa

rodeo 发表于 2021-11-30 14:49
20年其实机会还很是很好。他这个真的怪不了别人。

他想买castle hill，那个区，我们跟他一起看着起飞的。真是吓死人，20年二月左右已经升到两百万了（他想买的那片）。现在他租在那边，等待下一次腰斩的机会

amyo(∩_∩)o

Pippa 发表于 2021-11-30 16:38
他想买castle hill，那个区，我们跟他一起看着起飞的。真是吓死人，20年二月左右已经升到两百万了（他想 ...

腰斩就别想了。其实租房也不错

rodeo

Pippa 发表于 2021-11-30 16:38
他想买castle hill，那个区，我们跟他一起看着起飞的。真是吓死人，20年二月左右已经升到两百万了（他想 ...

可能要等成望夫石了。

Pippa

amyo(∩_∩)o 发表于 2021-11-30 16:40
腰斩就别想了。其实租房也不错

租房也一言难尽啊。就说我这朋友，上周就他家。几个橱柜的门都坏了，房东不修，只好拆了柜门。晾衣架坏了，房东也不修，只能自己买架子姑且晾着。反正租房也很多限制，哪有自己房子舒服

Falye

大头爸爸 发表于 2021-11-30 14:48
这太容易了，找个带Granny Flat的

带Granny Flat租金会更高点 房价也会高10万吧

Falye

Pippa 发表于 2021-11-30 16:48
租房也一言难尽啊。就说我这朋友，上周就他家。几个橱柜的门都坏了，房东不修，只好拆了柜门。晾衣架坏了 ...

房东还可以这么霸气吗 我以为房东就是一听到房客说啥东西坏了就立马给修的

jianguopp

买house出租，很难做到正现金流。投资house的，都是在等房屋升值。
要想正现金流，就投资unit。

KKei

vickerspeter 发表于 2021-11-30 14:49
你每年亏2万，可以负扣税抵消7000，
通胀3%，一年就是100万x3%=3万，
30000－20000+7000 = 17000.

能负扣税，就是投资房，capital gain怎么不算了？你的3% 其中一半要被收至少30-50%的税。凑个中间数就是40%，所以这3%，其实只有2.4%

你的获利就缩减到1.1w. 100w投资，按照20%首付就是20w，实际回报率5.5% 再算上卖房中介费用和印花税，大概要8.5w。这就意味的是你投入20w，在房产市场一直向上情况，至少能搏得3% cpi情况下，你八年后才能开始盈利每年1.1w

天涯浪客

Pippa 发表于 2021-11-30 15:38
他想买castle hill，那个区，我们跟他一起看着起飞的。真是吓死人，20年二月左右已经升到两百万了（他想 ...

200万不贵，我朋友2017年买的187万了，800平地，双层5房。Castle Hill有的街道整条街全是双层的房子，感觉很整齐。

vickerspeter

KKei 发表于 2021-12-1 09:44
能负扣税，就是投资房，capital gain怎么不算了？你的3% 其中一半要被收至少30-50%的税。凑个中间数就是4 ...

capital gain，你可以趁没工作退休时，卖掉，就能避掉大部分吧。
还有，通胀下房租也会上涨，10年后的房租也涨不少，可能就不赔钱了。
地产投资，得靠时间，至少5年打平。

总之，在法币时代，通胀是必然的合法的，所以地价总是升值的，房租总是上涨的，因此，核心地带的house总是增殖的，地产投资长期（10年以上）也总是获利的。

小如意

xiwu 发表于 2021-11-30 08:28
多点正能量，想想将来数钱的时光！

前天见到一正出售物业，2021年11月出卖价是2019年11月买入价的190％。 ...

是啊，上个月看到一个，指导价180，卖出300，绝了