2023年回复2020年老帖 || House租金每年静正现金流$22,000

Saidlu

SAland 发表于 2020-11-23 14:10
同说，要现金流去阿德，50万租个500不太难。

按 LZ 投入 150万，周租收入 1500 很轻松。 ...

我在阿德住了一年，没找到这种区，st Peter burnside 都没有

aumaple888

chezycsco 发表于 2020-11-22 22:29
愿闻其详，你的是什么情况？想学学经验，共同提升！

这也不是个案，请问楼主房子在哪个区。

aumaple888

我来算投资汇报会（买价＋印花税）*利息（io), 加上所有主要固定费用（rates+地税）， 和租金收入对比，是正是负。 楼主手太松，哈哈。

lydiaqq1985

aumaple888 发表于 2020-11-23 15:36
我来算投资汇报会（买价＋印花税）*利息（io), 加上所有主要固定费用（rates+地税）， 和租金收入对比，是 ...

对 我算下来利息投资3%的话成本5万多，按照自主利率2.2来算也要接近4万一年！而且这两个利率都是p&I

Pippa

榴莲味的香水 发表于 2020-11-23 11:45
我想不出在有工作收入情况下，投资house 每年正现金流可以合法避税， 除非是逃税。 ...

现金正流但账面亏损，折旧大的近新物业可以做到。

SAland

Saidlu 发表于 2020-11-23 15:22
我在阿德住了一年，没找到这种区，st Peter burnside 都没有

st Peter burnside 当然没有，那属于阿德的好区，好区就不要想租金正现金流了，悉尼也一样。你看正南、西南一大片中等价位区，都是可以基本满足售价去三个零做周租的。

Saidlu

SAland 发表于 2020-11-23 16:24
st Peter burnside 当然没有，那属于阿德的好区，好区就不要想租金正现金流了，悉尼也一样。你看正南、西 ...

阿德就那么大，东南西北都看过了，只能说敢于投阿德的一般都是真爱，我住在东边的房子750，后来房东卖了120好像，太便宜的还真怕收不到租金

melmonash

没有维修很牛

aumaple888

lydiaqq1985 发表于 2020-11-23 15:42
对 我算下来利息投资3%的话成本5万多，按照自主利率2.2来算也要接近4万一年！而且这两个利率都是p&I  ...

我的2. 69 IO投资房，按这个算42000 （1.56m投资总额）一年利息，加上楼主主要rates加地税，8700，总共51000支出，租金55600 一年，正现金流4000多。不计维修，也正如楼主说的，目前没有维修。

这就是我自己投资房现金流计算方法。

chezycsco

aumaple888 发表于 2020-11-23 15:49
我的2. 69 IO投资房，按这个算42000 （1.56m投资总额）一年利息，加上楼主主要rates加地税，8700，总共51 ...

你这样算也对，但是资金占用成本有点高，1.56m-1.2m的贷款总额 = 36万的前期投入，我并没有计算在内。我的逻辑是这部分钱我放在投资里面去，不一定能赚2.69%每年，即使放在其它投资里面去，它没有起到杠杆作用，这个假设只适用本人，因为我不会投资股票基金之类的，对于我来讲36万放银行等于啥都不拿。

另外，对于费用和成本的抹平，有太多方法了，请自行脑补。

我的8700的费用，也几乎可以抵消。

aumaple888

chezycsco 发表于 2020-11-23 17:08
你这样算也对，但是资金占用成本有点高，1.56m-1.2m的贷款总额 = 36万的前期投入，我并没有计算在内。我 ...

思路不同，我喜欢保守点，买价加stamp duty原本就是我的贷款总额，产生的利息也和我个人报税一致，所以这就是我的算法。

aumaple888

chezycsco 发表于 2020-11-23 17:08
你这样算也对，但是资金占用成本有点高，1.56m-1.2m的贷款总额 = 36万的前期投入，我并没有计算在内。我 ...

不过，你的4000地税我很羡慕，我的地税比你高，所以我就好奇你在哪个区。

chezycsco

aumaple888 发表于 2020-11-23 16:15
思路不同，我喜欢保守点，买价加stamp duty原本就是我的贷款总额，产生的利息也和我个人报税一致，所以这 ...

产生的利息也和我个人报税一致。

你报税的时候，难道是1.56m乘以2.69%？

榴莲味的香水

Pippa 发表于 2020-11-23 16:01
现金正流但账面亏损，折旧大的近新物业可以做到。

折旧也就没几年，这点折旧费还不到税务一个零头。

lydiaqq1985

aumaple888 发表于 2020-11-23 16:49
我的2. 69 IO投资房，按这个算42000 （1.56m投资总额）一年利息，加上楼主主要rates加地税，8700，总共51 ...

大多数房子是有维修保险的，特别是非新house 事情修修补补很多的，大多数房子也做不到住满52周，很多都是差不多49周，特别是现在疫情后锁国情况下，要么空着要么降价20%，这才是大多数。

lydiaqq1985

aumaple888 发表于 2020-11-23 16:49
我的2. 69 IO投资房，按这个算42000 （1.56m投资总额）一年利息，加上楼主主要rates加地税，8700，总共51 ...

请问io 2.69是浮动吗？

aumaple888

lydiaqq1985 发表于 2020-11-23 17:53
大多数房子是有维修保险的，特别是非新house 事情修修补补很多的，大多数房子也做不到住满52周，很多都是 ...

是的，这些风险因素必须考虑进去，投资回报才有意义

aumaple888

chezycsco 发表于 2020-11-23 17:28
产生的利息也和我个人报税一致。

你报税的时候，难道是1.56m乘以2.69%？

是的，贷款额乘利息

aumaple888

lydiaqq1985 发表于 2020-11-23 17:53
请问io 2.69是浮动吗？

固定

wh1988105

对的，我在布村也是一样，祖母房真的香，加前面周租1050 房价才50万

chezycsco

aumaple888 发表于 2020-11-23 16:54
是的，贷款额乘利息

1.56m不是贷款额，我的是总额，你难道是投资总额（deposit，stamp duty+loan）乘以利息？

我是1.2m乘以利息2.69%。

aumaple888

chezycsco 发表于 2020-11-23 18:03
1.56m不是贷款额，我的是总额，你难道是投资总额（deposit，stamp duty+loan）乘以利息？

我是1.2m乘以 ...

1. 56就是我说的贷款额

aumaple888

chezycsco 发表于 2020-11-23 18:03
1.56m不是贷款额，我的是总额，你难道是投资总额（deposit，stamp duty+loan）乘以利息？

我是1.2m乘以 ...

所以你说的和你个人报税信息也是一致的

dingyipu

granny就是以租金回报为主。楼主投资不错，赞

icac

chezycsco 发表于 2020-11-22 19:22
这也是我想房产投资不划算的原因，各种报告，各种报表都显示，收益率都在10%左右，还是静收益率，扣除费 ...

因为杠杆，而且基本不会出现margin call的杠杆

icac

lz说的是上北区normanhurst的房子？

kingcong15

一套房能有这种收入，已经很好了

逆鳞龍

LZ是怎么做到对于租客甄选的？

chezycsco

逆鳞龍 发表于 2020-11-24 10:26
LZ是怎么做到对于租客甄选的？

固定工作，有固定的payslip，有足够的银行存款。

还有我觉得面相也很重要。

PaulDong

chezycsco 发表于 2020-11-22 22:22
这也是我想房产投资不划算的原因，各种报告，各种报表都显示，收益率都在10%左右，还是静收益率，扣除费 ...

因为是杠杆投资