布里斯班 southbank 二手公寓 带学区值得投资吗？听说布村公寓跌的厉害，想抄底一下，租金回报貌似也不错。

Lifekeeper

天涯浪客 发表于 2020-4-28 07:16
首付10%,贷款90%.举个我自己的例子，2014年买的投资房，房价加上印花税一共45万，自己出了6万，贷款39万 ...

请问水费固定是咋办到的，直接写在合同里面吗？公寓没有水表，一般水费是房东负担

天涯浪客

风口上的猪 发表于 2020-4-28 07:40
对，我知道，大家都知道。
追求租金回报，其实是因为资本金不足，这也是一种方法。
...

你看到我的杠杆了，90%贷款。也就是我会用20万买200万的物业，别说商用物业了，悉尼的house也根本做不到这个比例。

我是没钱，低收入，还想玩房地产。所以走这条路。

风口上的猪

天涯浪客 发表于 2020-4-28 07:41
我也挺省心啊，过去五年就招了一次租客，修了两次厕所。

商用物业，换一个租客租金涨20-30%很正常，押4个月cash bond，预付1个月租金。
商用物业的押金是可以留在房东手里的。
光押金就很多钱，可以拿去对冲贷款。。。

天涯浪客

Lifekeeper 发表于 2020-4-28 07:44
请问水费固定是咋办到的，直接写在合同里面吗？公寓没有水表，一般水费是房东负担 ...

悉尼公寓的水费都是固定的吧。

风口上的猪

天涯浪客 发表于 2020-4-28 07:44
你看到我的杠杆了，90%贷款。也就是我会用20万买200万的物业，别说商用物业了，悉尼的house也根本做不到 ...

商业物业也可以贷到90%

所以并不是众人不知道租金回报这回事二儿。只是这样操心而已。资本金充裕的,首先考虑的是资本升值。

天涯浪客

风口上的猪 发表于 2020-4-28 07:44
商用物业，换一个租客租金涨20-30%很正常，押4个月cash bond，预付1个月租金。
商用物业的押金是可以留在 ...

那四个月的钱应该放银行吧，叫bank garantee。房东是没有权力拿的。

天涯浪客

风口上的猪 发表于 2020-4-28 07:46
商业物业也可以贷到90%

所以并不是众人不知道租金回报这回事二儿。只是这样操心而已。资本金充裕的,首先 ...

能贷90%是因为你有别的物业抵押。

风口上的猪

天涯浪客 发表于 2020-4-28 07:47
那四个月的钱应该放银行吧，叫bank garantee。房东是没有权力拿的。

cash bond 是cash bond
bank guarantee，是 bank guarantee，两回事儿。。。。。。。

bank guarantee，租客每年还得往里面搭钱，很多人也不愿意做。
我只要cash bond，否则免谈。

风口上的猪

天涯浪客 发表于 2020-4-28 07:49
能贷90%是因为你有别的物业抵押。

拿商业物业抵押。

我可以拿business现金流抵押，自住房抵押，那么可以贷到100%。自住房抵押并不是必须的。

天涯浪客

风口上的猪 发表于 2020-4-28 07:51
拿商业物业抵押。

我可以拿business现金流抵押，自住房抵押，那么可以贷到100%。自住房抵押并不是必须的 ...

对啊。我要是有本事做生意赚钱，谁去买投资房啊。我以前做过生意，知道自己啥水平。

风口上的猪

商业物业，也存在资本金充足的和不充足的两种。
资本金充足的，直接买bunnings warehouse的物业，租金回报低一点，但是稳定可靠的长期汇报。
资本金不足的，才会碰风险更高的散户租客，租金回报率确实更高，但是风险也更大。

所以，并不是别人不知道租金回报高更好，而是风险第一位，租金第二位。
如果可以降低风险，回报率可以低一点。

风口上的猪

但是不得不说，商业物业的风险，是民用的10倍以上。
房地产懂不懂?
就看你选商业物业的眼光，实打实的考察眼光。
选错了位置， 能赔死，而且还不是降价就有人租。

天涯浪客

风口上的猪 发表于 2020-4-28 07:55
商业物业，也存在资本金充足的和不充足的两种。
资本金充足的，直接买bunnings warehouse的物业，租金回报 ...

我就10万现金，买哪种商用物业比较好?要求不高，每年净租金回报2万就行。

qingyuan_joe

peppa1024 发表于 2020-4-28 01:13
是的 ，公寓赚钱主要靠租金我觉得，一线水景的也不便宜了，1m 以上了吧

我的小户型没那么贵了。正现金流负扣税抵收入，现在让我卖也不愿意。

Leonard888

天涯浪客 发表于 2020-4-28 06:45
租售比达到7%就可以赚钱了。3%给银行，1.5%付杂费，自己赚2.5%。

放银行利息都2%了，为啥要为了多0.5%担风险？一旦空租/物业费上涨就分分钟负收益了

peppa1024

qingyuan_joe 发表于 2020-4-28 08:32
我的小户型没那么贵了。正现金流负扣税抵收入，现在让我卖也不愿意。

租金收入算正现金流？负扣税又是啥操作啊？我也想买个2室一厅的， 我看60-70万的样子目前。没有布里斯班市景

巴黎春天

dabaili 发表于 2020-4-27 15:05
不是的。
State High考进去的，5年级收一部分，6年级再收一部分。
其中5年级考进去的，直接进快班。7年级 ...

谢谢

天涯浪客

Leonard888 发表于 2020-4-28 09:02
放银行利息都2%了，为啥要为了多0.5%担风险？一旦空租/物业费上涨就分分钟负收益了 ...

42楼我写的很清楚了。

naralxj

天涯浪客 发表于 2020-4-28 06:45
租售比达到7%就可以赚钱了。3%给银行，1.5%付杂费，自己赚2.5%。

50万的房子,
3万5的年租金，除以52周，673每周？

天涯浪客

naralxj 发表于 2020-4-28 12:57
50万的房子,
3万5的年租金，除以52周，673每周？

42楼。

cn_yy

天涯浪客 发表于 2020-4-28 13:08
42楼。

澳洲没收入有可能贷款吗？

天涯浪客

cn_yy 发表于 2020-4-28 13:15
澳洲没收入有可能贷款吗？

不能。20%贷款没问题吧。

naralxj

天涯浪客 发表于 2020-4-28 07:16
首付10%,贷款90%.举个我自己的例子，2014年买的投资房，房价加上印花税一共45万，自己出了6万，贷款39万 ...

天涯浪客

cn_yy 发表于 2020-4-28 13:15
澳洲没收入有可能贷款吗？

一般贷款额度是收入的六倍，现在利率低，可能是七倍。收入包括租金收入，家庭工资等各种收入。

如果技术性操作一下，自己做生意的，可以自己给自己发工资，搞个年薪30,50万的，可以大幅度提升贷款额度。

天涯浪客

naralxj 发表于 2020-4-28 13:27

赚个菜钱。

hotisland

天涯浪客 发表于 2020-4-28 07:16
首付10%,贷款90%.举个我自己的例子，2014年买的投资房，房价加上印花税一共45万，自己出了6万，贷款39万 ...

这个是高手。拿的贷款利率比我同年买自住房的都低，租房中介费4%也是合算得不得了，更别说每年不需要出换租客的中介费，租房出去从来不会空一周，并且公寓也绝不要花钱维修。

天涯浪客

hotisland 发表于 2020-4-28 13:35
这个是高手。拿的贷款利率比我同年买自住房的都低，租房中介费4%也是合算得不得了，更别说每年不需要出换 ...

多买几套，你就知道利率为什么便宜了。修东西的问题，我前面也说了，过去五年，招过一次租客，修了两次厕所。不是这套房，是我所有的投资房。

naralxj

天涯浪客 发表于 2020-4-28 13:31
赚个菜钱。

多少年的房子？还有负扣税吗？

天涯浪客

naralxj 发表于 2020-4-28 13:42
多少年的房子？还有负扣税吗？

我只买2000年以前盖的房子，负扣税比较乱，就不说了。

天涯浪客

hotisland 发表于 2020-4-28 13:35
这个是高手。拿的贷款利率比我同年买自住房的都低，租房中介费4%也是合算得不得了，更别说每年不需要出换 ...

再多说一句，如果你有本事贷款80%买200万的一套房子，完全可以轻而易举的贷款90%买上一共300万的五套房子。你觉得哪种情况风险更低，利率更低?