举个贷款1百万的例子简单说说房东的现金流控制

yzh1999

借贴请教，投资房IO做2.79%的是哪家？

飞儿

yzh1999 发表于 2020-4-5 14:36
借贴请教，投资房IO做2.79%的是哪家？

Westpac

我的大部分房贷，之前和他家IO固定两年4.04%, 现在IO2.79%, 两三年都有，每年减少的现金支出就是一个普通专业人士的工资收入了。

dondon

我周围有不少这样的朋友，好几套房子，抵押贷款。
但是长期来看是不是真赚，不好讲。因为资金运作正好好，一旦出现房屋空置，疫情，房屋整修，政府收税，利率升高情况下，压力分分钟。
因为不还本金，基本只能维持，如果房价升，还是会赚，如果不升，就是给银行打工的。
投资房卖掉要交一大笔税给政府，就算留给子孙，子孙卖掉也要交税，怎么都跑不了。

其实房产市场上最赚的是政府，只要有房产交易，收点印花税，长点地税，再来点什么land tax之类的，太容易收钱啦。这次政府发了那么多钱，总要收回来的。

天涯浪客

yzh1999 发表于 2020-4-5 14:36
借贴请教，投资房IO做2.79%的是哪家？

规模不到，不用想了。

天涯浪客

dondon 发表于 2020-4-5 15:33
我周围有不少这样的朋友，好几套房子，抵押贷款。
但是长期来看是不是真赚，不好讲。因为资金运作正好好， ...

如果租金回报率做到7%，你再算算看，我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。

我来随便算一下，100万投资房，首付10万，贷款90万，一年杂费1万，贷款利率3.5%好了，一年给银行3万5,加上杂费1万，7万租金收入减去4.5万成本，还剩下2.5万，投入10万，一年投资回报率25%.

babycat1988

天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:51
如果租金回报率做到7%，你再算算看，我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。 ...

现在还毛租金回报率都没有7%的房子了吧

飞儿

dondon 发表于 2020-4-5 15:33
我周围有不少这样的朋友，好几套房子，抵押贷款。
但是长期来看是不是真赚，不好讲。因为资金运作正好好， ...

各人情形不一样，很难一概而论。

我对我家几个房子倒是感情很深厚，因为我家买第一个生意就是房子的equity 套现做的首付， 后来买商业物业又是房子的equity套现 做的首付。

当然要维持足够现金流来养更多的房贷，生意和商业物业带来的净现金流也很重要。两方面是互相成全的关系。

个人感受就是买入时机和增加另外渠道的现金流都很关键，如果只是普通工薪阶层，很难持续扩张。

dondon

天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:51
如果租金回报率做到7%，你再算算看，我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。 ...

只要看租金回报率，确实。

yzh1999

天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:48
规模不到，不用想了。

所以她说的只是特例而已是吗？那什么规模可以

天涯浪客

babycat1988 发表于 2020-4-5 15:54
现在还毛租金回报率都没有7%的房子了吧

别说现在没有，几年前也不多，但是几年前买的，到现在就有了，你朋友那几套房不是这两年才买的吧？

飞儿

babycat1988 发表于 2020-4-5 15:54
现在还毛租金回报率都没有7%的房子了吧

投资居住房产，看capital gain 为主

要讲回报率，得买商业物业或生意。

dondon

飞儿 发表于 2020-4-5 15:54
各人情形不一样，很难一概而论。

我对我家几个房子倒是感情很深厚，因为我家买第一个生意就是房子的equi ...

这确实是每个人情况不一样的，同样贷100万，在疫情这个情况下，有人能顶住，有人就顶不住啦。

我们都是工薪阶层，买房投资只是不想手里存现金罢了。

天涯浪客

yzh1999 发表于 2020-4-5 15:57
所以她说的只是特例而已是吗？那什么规模可以

这个问题你完全可以去问银行。

dondon

天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:51
如果租金回报率做到7%，你再算算看，我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。

我来随便 ...

100万的房子你收7万租金？你这是店面出租吧。
不过要是店面100万也买不到什么店面吧。

就悉尼来讲100万除了公寓，买不到什么房子了。

天涯浪客

dondon 发表于 2020-4-5 16:03
100万的房子你收7万租金？你这是店面出租吧。
不过要是店面100万也买不到什么店面吧。

不是店面，几年前买的几套房子。民居。100万能买快三套房子了，悉尼的房子。

Quinny

天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:58
别说现在没有，几年前也不多，但是几年前买的，到现在就有了，你朋友那几套房不是这两年才买的吧？ ...

你这算法完全不对，你10年前买的房子50万，现在房子值100万租金3w5，回报率就是3.5%,分母要用现在的价值，你10年赚到了captain gain

dondon

天涯浪客 发表于 2020-4-5 16:10
不是店面，几年前买的几套房子。民居。

100万买3套？悉尼？前几年？好厉害

Quinny

就像买股票，股票价值升是一部分，分红是一部分，你不能当年10块的现在100块每年分5块而跟人说这个股票年回报50%

天涯浪客

Quinny 发表于 2020-4-5 16:11
你这算法完全不对，你10年前买的房子50万，现在房子值100万租金3w5，回报率就是3.5%,分母要用现在的价值 ...

是这样啊，那你算算，回报率是多少?

天涯浪客

dondon 发表于 2020-4-5 16:12
割成小间出租的吧。不然100万怎么也租不到1300一周。或者是富人区的房子，不过富人区就算10年前100万也买 ...

不是啊，正常出租啊。我和足迹上的大部分人活的都不是一个悉尼。

天涯浪客

Quinny 发表于 2020-4-5 16:13
就像买股票，股票价值升是一部分，分红是一部分，你不能当年10块的现在100块每年分5块而跟人说这个股票年回 ...

我是按照投入多少啥算的，你股票有90%的贷款30年吗?没有的话怎么比?

dondon

天涯浪客 发表于 2020-4-5 16:15
不是啊，正常出租啊。我和足迹上的大部分人活的都不是一个悉尼。

你估计买的公寓，房价比较低的区。有眼光

天涯浪客

dondon 发表于 2020-4-5 16:17
你估计买的公寓，房价比较低的区。有眼光

有几套公寓有几套townhouse,没有house,也不用交地税。

yzh1999

天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:59
这个问题你完全可以去问银行。

这是被我撞到什么机密了吗，这么神秘

飞儿

天涯浪客 发表于 2020-4-5 16:16
我是按照投入多少啥算的，你股票有90%的贷款30年吗?没有的话怎么比?

老弟，回报率一般按现时租金和市价计算就是

sysmall

天涯浪客 发表于 2020-4-5 16:19
有几套公寓有几套townhouse,没有house,也不用交地税。

公寓和townhouse也是有land tax的额度的，相加超过规定的数额也是要交地税的。我的一个unit被记了7万多General threshold，townhouse记了30多万的General threshold。

Aya0907

dondon 发表于 2020-4-5 16:12
100万买3套？悉尼？前几年？好厉害

看来你是新人，足迹名人，Bankstown城主你都不识

飞儿

yzh1999 发表于 2020-4-5 16:58
这是被我撞到什么机密了吗，这么神秘

城主估计是不好意思问你的贷款规模

dondon

Aya0907 发表于 2020-4-5 17:06
看来你是新人，足迹名人，Bankstown城主你都不识

的确不常来这个论坛，厉害。

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