个人对买投资房的理解，持续更新至149楼

Pippa

gifox 发表于 2019-12-22 13:17
CGT为什么就成了长期持有的成本？我不是很明白这个免CGT,的原因

在维多利亚省，只要你是投资房，CGT就免 ...

哈哈，我是新洲的。没有这回事。楼主的奇谈我也很惊讶。愿闻其详啊

bbb88888

asschemer007 发表于 2019-12-22 12:31
可以简单算一下，100万的投资房，按照悉尼平均增值来算，8年后卖掉价格是$200万，增值$100万，CGT要交$15 ...

2020-2030樓價不可能翻一翻的。國際形勢不同，加上澳洲經濟差。澳洲家庭負責率已經很高。樓市上漲要靠國外資金推動。但是澳洲出臺了GCT和每年的2%的landtax sub charge，就是來宰外國人和不在澳洲住的PR的。而且，如果外國資金注水太多，land tax sub charge還可以升。2017-2018 的land tax sub charge 是0.75%，2018-2019是2%。(￣▽￣)"

天涯浪客

asschemer007 发表于 2019-12-22 11:31
可以简单算一下，100万的投资房，按照悉尼平均增值来算，8年后卖掉价格是$200万，增值$100万，CGT要交$15 ...

"另外一个人投资100万，假设4年后卖掉价格是$150万（实际卖掉价格可能会接近$200万），免CGT, 然后用150万买三套租金回报高的房子，每套$50万，租金$500/周，三套房印花税大概$6万。"

楼主你看啊，你这个方法是不是有点瞎折腾?
买100万的房子，假设20万首付，80万贷款，印花税4万吧。四年后卖了150万，中介费2%,要给3万吧。每年往房子里填的钱不算了。这一堆折腾下来，赚了多少?150-3-80-4-20=43,对吧？投入24万，四年赚了43万，手里现金67万，而然后呢？

又买三套50万的房子，需要30万首付，6万税。67-36=31万。净资产31万现金，加上30万买房本金，也就是61万。

也就是说，你折腾了四年，在非常理想的情况下，成功的把24万现金变成了61万净资产。对吧？

我们换一直思路，你直接买入三套房，一共花100万，投入24万，啥也不干，四年后每套房50万，是不是净资产还能多点?

瞎折腾啥?我算算都觉得累。

nexus2

jilltwain 发表于 2019-12-22 13:39
不懂呢。。木有修过~

试试就懂了的

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 12:44
哈哈，我是新洲的。没有这回事。楼主的奇谈我也很惊讶。愿闻其详啊

具体可以咨询一下会计，如果你的会计不了解的话，可以换了

有一点要记住：买一套就持有一套房，是最省事的办法，但不一定是最好的

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 13:31
NSW 对于投资房来说有一条不成文的“6年法则”， 6年之内卖掉的话，可以作为自住房，具体细节可以咨询会 ...

天呀！你对六年法则的理解到底懂多少？而且六年法则只能应用于一个物业。当你同时拥有多于一个房产你会不可能用这条了。你的操作是每个时期只拥有一个物业，然后通过不断变卖购买下一个物业？六年法则实操非常复杂。不是说你搬进去住几个月再搬出来，之后五年半都不用交增值税的。基本上只有当你只有一个物业的情况下可以完美规避。如果这样，你付出的代价就是频繁支付印花税以及求神拜佛房价上升是线性的（这个基本不可能）

pan123au

asschemer007 发表于 2019-12-22 13:16
之前已经讲过了，抛去对趋势的判断，投资房hold 时间长的另一成本就是CGT，这个支出要比stamp duty 大很 ...

不想有CGT, 你永远只能有 1，2 套房子。如果有3-5 套房子的人，是不会在意CGT，长期投资者在意是租金回报和房子长期增值

静好如初

nexus2 发表于 2019-12-22 13:52
试试就懂了的

还是不试了吧。。呵呵

天涯浪客

Pippa 发表于 2019-12-22 13:03
天呀！你对六年法则的理解到底懂多少？而且六年法则只能应用于一个物业。当你同时拥有多于一个房产你会不 ...

你看看我63楼的分析大概就能明白了，就按照楼主说的完美实现，基本也是瞎折腾。

pan123au

楼主肯定没有在悉尼市场上买卖过房子的人

bbb88888

gifox 发表于 2019-12-22 12:52
投资房有个很大的优势就是杠杆。你试试股票80%杠杆成本得多高。而且容易被要求补仓。股票跌个20%太容易。

...

澳洲股票陰跌個20%是有的，但是銀行股陰跌20%是比較少的。而且銀行股長綫來看都是升的。四大銀行除了NAB外都升的。而且澳洲銀行的股價和房產是綁定得死死的，你看好房市的話，買銀行股也合適。相反，如果你看不好樓市，那就別買銀行股

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 13:03
天呀！你对六年法则的理解到底懂多少？而且六年法则只能应用于一个物业。当你同时拥有多于一个房产你会不 ...

每个时期只有一套物业，那也用不到“6年法则”了，本身就可以是自住房，我说的“6年法则”适用于多于一套物业的情况

nexus2

天涯浪客 发表于 2019-12-22 05:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的，现在还留着收租。。。不是像楼 ...

分析一下，这种房 本利一起还，10年后利息减少，还本金增加，租金收入增加。  每年要交税，收入税，还有突破THRESHOLD的 LAND TAX  怎么解？

gifox

bbb88888 发表于 2019-12-22 13:07
澳洲股票陰跌個20%是有的，但是銀行股陰跌20%是比較少的。而且銀行股長綫來看都是升的。四大銀行除了NAB ...

ANZ 情况也类似的。看看2008年和2015年。借钱炒股最大的问题是，即使长线没有问题。但是在任何一点少于20% 就会强制被平了。尼是不会有机会持有等反弹的

房事很少20% 而且只要继续还，极少被收楼的

pan123au

asschemer007 发表于 2019-12-22 13:31
NSW 对于投资房来说有一条不成文的“6年法则”， 6年之内卖掉的话，可以作为自住房，具体细节可以咨询会 ...

这个你就胡扯了，如果你的真的有过，那么你的会计师和你就是违法的。

gifox

nexus2 发表于 2019-12-22 13:15
分析一下，这种房 本利一起还，10年后利息减少，还本金增加，租金收入增加。  每年要交税，收入税，还有 ...

收入税的问题。如果报足税，基本有收入就是要交的，无论什么形式。楼主的方法也不能回避CGT。 把房子放在家庭成员里面收入最少的那个名下呗。当天啦投资房IO是常规，但是也是迟早要给的，因为租金上涨

直接向房客收现金我们不讨论了。

nexus2

gifox 发表于 2019-12-22 14:26
收入税的问题。如果报足税，基本有收入就是要交的，无论什么形式。楼主的方法也不能回避CGT。 把房子放在 ...

我的意思是这种投资方式后期现金流其实没有很大改善，因为交税，抵扣减少。而且由于LANDTAX原因不能批量复制。

bbb88888

gifox 发表于 2019-12-22 14:19
ANZ 情况也类似的。看看2008年和2015年。借钱炒股最大的问题是，即使长线没有问题。但是在任何一点少于20 ...

我們這些業餘投資者就別借錢炒股了。一來資訊來源比專業炒股機構少，二來資金短缺。我能炒股的錢都是些不急用的，而且我也是上班族。所以賬面虧損對我來説沒什麽關係，只要分紅比存銀行高就好。一般來説，四大銀行每年派息%5-7%。比方説投100萬，一年就有5-7萬。第二年不急用的話，再把這錢再投入買股票等y分紅。(￣▽￣)"以此類推。

子午

bbb88888

天涯浪客 发表于 2019-12-22 13:48
"另外一个人投资100万，假设4年后卖掉价格是$150万（实际卖掉价格可能会接近$200万），免CGT, 然后用150 ...

大哥，你漏了算每年80萬的銀行利息  80x3.5%X4=11.2萬（算四年每年利息不還本的那種）

stella_hq

pan123au 发表于 2019-12-22 14:05
不想有CGT, 你永远只能有 1，2 套房子。如果有3-5 套房子的人，是不会在意CGT，长期投资者在意是租金回报 ...

说到重点了，就是人和人想的不一样 拿多套的人都没想过充分利用免税条款。  只想着安排好长期持有30年的现金流。想完美避税的是瞎折腾。

bbb88888

天涯浪客 发表于 2019-12-22 13:48
"另外一个人投资100万，假设4年后卖掉价格是$150万（实际卖掉价格可能会接近$200万），免CGT, 然后用150 ...

你們都是搶劫犯，借錢貸款都不還銀行的啊 ，本金不還也就算了，利息也不還

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 14:09
每个时期只有一套物业，那也用不到“6年法则”了，本身就可以是自住房，我说的“6年法则”适用于多于一套 ...

多于一套的情况下你永远无法合法地100%规避增值税。不合法的就当我没说。不信你可以举个例子演示一下

刚有鞋穿的人

asschemer007 发表于 2019-12-22 07:08
在悉尼房市最强盛的13-16年，地点好的房子，比如在北岸或者东区，如果买入时候是经过挑选的而不是盲目买 ...

记得以前的有个悉尼过去十年涨幅的统计, 绝大多数区的涨幅基本都一样,说到底就是买的早占便宜

asschemer007

刚有鞋穿的人 发表于 2019-12-22 14:07
记得以前的有个悉尼过去十年涨幅的统计, 绝大多数区的涨幅基本都一样,说到底就是买的早占便宜 ...

悉尼平均8-10年翻番，长期看买哪里都一样，只要时间够长。

但地产是有周期的，不同的周期买房获利不一样，更何况区域之间的差异也很大

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 13:56
多于一套的情况下你永远无法合法地100%规避增值税。不合法的就当我没说。不信你可以举个例子演示一下 ...

稅的问题不现在这里详聊，毕竟这里更多得是聊地产走势及地产投资方式，分散投资和资产重组在地产里很重要，在贷款日趋严格的今天，买一套留一套的话，我们也不用在谈论地产了

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 15:17
稅的问题不现在这里详聊，毕竟这里更多得是聊地产走势及地产投资方式，分散投资和资产重组在地产里很重要 ...

你的观点是靠规避增值税为基础建立的分析模型。不确认这个问题，那就完全不用谈了。地产走势没什么好说的。我个人观点，没八年，悉尼墨尔本的房价不可能翻倍。即使八年可以翻倍，也不可能第四年就涨50%。房价升幅从来都不是线性的

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 15:17
稅的问题不现在这里详聊，毕竟这里更多得是聊地产走势及地产投资方式，分散投资和资产重组在地产里很重要 ...

买一套留一套，到养老的时候再按需出售是澳洲房产比较合理的玩法

天涯浪客

bbb88888 发表于 2019-12-22 13:41
大哥，你漏了算每年80萬的銀行利息  80x3.5%X4=11.2萬（算四年每年利息不還本的那種） ...

你看贴不仔细啊，我第二段里说了，持有房产时间里填的钱不算了。因为有租金和负扣税啊，我是按照理想状态下计算的。

天涯浪客

nexus2 发表于 2019-12-22 13:15
分析一下，这种房 本利一起还，10年后利息减少，还本金增加，租金收入增加。  每年要交税，收入税，还有 ...

不买house基本就没有地税啊。我记得好像是土地价值60万以下免税吧。我自己不买house，所以也不交地税。我一套房子土地价值也就7万，要买9套才能交地税啊。。。