养老型投资房的最终归宿

steven991010

现金为王 发表于 2019-7-18 11:52
没有现金流一切都没用，你要花现金，房租跟贷款持平，你refinance出来放offset有没用，用了要利息，老了没 ...

几十年前买的投资房还有不是正现金流的吗，几乎没有

steven991010

大江东去 发表于 2019-7-18 12:28
增值税也才不到增值部分的23%

但房价可不是只涨23%

增值税应该根据你的财政年度收入计算吧，最高征税48%，可不是23%，兄弟

大江东去

steven991010 发表于 2019-7-18 12:31
增值税应该根据你的财政年度收入计算吧，最高征税48%，可不是23%，兄弟

兄弟，折一半再征税的

100*50%*48%

走路像小熊

steven991010 发表于 2019-7-18 12:16
空军请绕道，不在本贴讨论范围，我也不想扩大范围，谢谢

俺不是空军，但至少不会瞎猜

大江东去

steven991010 发表于 2019-7-18 12:31
增值税应该根据你的财政年度收入计算吧，最高征税48%，可不是23%，兄弟

持有物业超过12个月，就是折一半后再计算增值税的

怪不得你觉得增值税高

steven991010

大江东去 发表于 2019-7-18 12:37
持有物业超过12个月，就是折一半后再计算增值税的

怪不得你觉得增值税高 ...

那也不少啊

sydnewcomer

楼主主要出发点是不想交增值税。这个和一般的投资理念不太一样。其实甘蔗没有2头甜的，不可能所有好处都能占上。

lippea

原来买投资房要交那么多增值税呢？那怎么澳洲房价还没控制住，不少人都有几套房子呢。

Pippa

steven991010 发表于 2019-7-18 12:23
原来是这个，明白。一直以为这个是针对自住房的。

银行根本不管你是什么房。重要的是你对房子的权利有多大。自住房投资房同样可以操作。不然你以为澳洲的老人怎么支付去养老院的费用的

Pippa

lippea 发表于 2019-7-18 12:40
原来买投资房要交那么多增值税呢？那怎么澳洲房价还没控制住，不少人都有几套房子呢。 ...

尽量持有不卖

steven991010

Pippa 发表于 2019-7-18 12:44
银行根本不管你是什么房。重要的是你对房子的权利有多大。自住房投资房同样可以操作。不然你以为澳洲的老 ...

明白了，那就简单多了。谢谢。

清咖一杯

steven991010 发表于 2019-7-18 12:17
房租增长算不算

房租增长能赶上CPI就不错了，过去这些年不管房价涨还是跌，房租一直是不涨甚至于跌的。指望房租涨来refinance，可以肯定是mission impossible

zzz2017

adinos 发表于 2019-7-18 11:58
太同意了，这也是我不明白这么多人喜欢refinance的原因，贷出来的钱难道可以随便花？ 不用还利息？ 即使 ...

这其实是在玩杠杆赌房价涨。refinance的钱作为首付20%，房价涨了就可以赚到4倍80%的钱。但是前提是房价涨。澳洲投资房持有成本不低，各种费和修理还有空租期，起码要2-3套全部付清的投资房才能在悉尼养老。那为何不卖出一套养老呢

adinos

zzz2017 发表于 2019-7-18 13:07
这其实是在玩杠杆赌房价涨。refinance的钱作为首付20%，房价涨了就可以赚到4倍80%的钱。但是前提是房价涨 ...

省点用2套投资房付清后的房租养老应该没问题。所以house 卖掉downsize住进一套，再用两套的租金作为生活费还是可行的。

qqangela

adinos 发表于 2019-7-18 13:20
省点用2套投资房付清后的房租养老应该没问题。所以house 卖掉downsize住进一套，再用两套的租金作为生活 ...

难到大家退休都没去考虑Super 里面的钱吗？

adinos

qqangela 发表于 2019-7-18 13:23
难到大家退休都没去考虑Super 里面的钱吗？

haha, super 靠得住，母猪会上树。

红尘刀客

steven991010 发表于 2019-7-18 12:38
那也不少啊

那是你家庭收入，卖房时候应该退休了，没有工作收入了。就按照50万增值算，25万入税，家庭年收入25万，能交多少税?

大江东去

steven991010 发表于 2019-7-18 12:38
那也不少啊

工资还要交30%的税

这个比工资税还低

steven991010

红尘刀客 发表于 2019-7-18 13:44
那是你家庭收入，卖房时候应该退休了，没有工作收入了。就按照50万增值算，25万入税，家庭年收入25万，能 ...

也是

steven991010

大江东去 发表于 2019-7-18 13:44
工资还要交30%的税

这个比工资税还低

也是

大头爸爸

有个问题噢，80万的贷款如果在退休之后没有可能Refinance的话，5-10年之后是要变成PI还款的。如果租金Cover那40万的IO是可能的，Cover那80万的PI几乎不可能吧

彩虹杯

卖掉自住房，还清投资房贷款。拿投资房的房租生活和环游世界。是不是另外一种思路。两到三个投资房的房租足可以过得很好了。这样应该税务和利息成本最优吧。

steven991010

大头爸爸 发表于 2019-7-18 14:06
有个问题噢，80万的贷款如果在退休之后没有可能Refinance的话，5-10年之后是要变成PI还款的。如果租金Cover ...

我是以过去16年的悉尼房市规律计算的，只不过现在租金低迷，所以很多人不相信，但悉尼租金涨了2-2.5倍吧，没有房价涨的多，但同时利息降的更多吧，所以实际租金所得不止2-2.5倍。在这种情况下，多年后的房租cover一切利息和费用是错错有余的吧。

steven991010

彩虹杯 发表于 2019-7-18 14:10
卖掉自住房，还清投资房贷款。拿投资房的房租生活和环游世界。是不是另外一种思路。两到三个投资房的房租足 ...

我赞同你

kidz821

我會買 shares 來養老

彩虹杯

steven991010 发表于 2019-7-18 14:15
我赞同你

而且投资房还不能是公寓，万一出了问题，养老本就没了。房产养老风险还是不低的，因为资产太集中了，未知风险太多，万一被团灭了呢。不知投资农场怎么看？

steven991010

彩虹杯 发表于 2019-7-18 14:25
而且投资房还不能是公寓，万一出了问题，养老本就没了。房产养老风险还是不低的，因为资产太集中了，未知 ...

农场？不知道，不好租吧

彩虹杯

steven991010 发表于 2019-7-18 14:36
农场？不知道，不好租吧

个人觉得要有成熟农业产出的农场而不是娱乐性质的农场，至少地肯定能种草养牛，没有任何质量风险和租客问题。不过资金要求比较高吧。

UCaT

彩虹杯 发表于 2019-7-18 14:44
个人觉得要有成熟农业产出的农场而不是娱乐性质的农场，至少地肯定能种草养牛，没有任何质量风险和租客问 ...

农场都是自己种吧，澳洲好像没有佃农。。。几个月不下雨就要吃泡面了

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大江东去 发表于 2019-7-18 12:28
增值税也才不到增值部分的23%

但房价可不是只涨23%

三十年前国内房子多少钱呢，澳洲房市的未来三十年不好说哈