又到了可以每周分析悉尼房市的时候了，分数加起来！！！

Simplelife

楼主不是已经远离房地产了嘛？怎么感觉比所有人都关心房价走势？

fademark

ajawin 发表于 2019-6-2 09:08
翻了两页了居然没人发现lz的数学公式完全用错了？？？？

因为no one gives a shit lol

fademark

775806140 发表于 2019-6-1 23:12
多军没人接招?行不行啊？

都在破产边缘，开uber呢

天涯浪客

ajawin 发表于 2019-6-2 09:08
翻了两页了居然没人发现lz的数学公式完全用错了？？？？

一看这数学就是数学老师教的，可惜是小学数学老师教的。

yolix2111

ajawin 发表于 2019-6-2 09:08
翻了两页了居然没人发现lz的数学公式完全用错了？？？？

抱歉啊，这种数据纯粹拿来看趋势用的。怎么方便怎么来。 平均每年涨了多少更是没有什么实际意义的事情。  毕竟有的是十几年前的 有的是几年前的。 我也想过要把持有成本和交易成本算进去。想想还是算了。   

另外我这么算下面有人还觉得算少了。实际更少对吧？

买房投资其实不怎么赚钱，这就是得出的结论。

Pippa

yolix2111 发表于 2019-6-2 00:07
你仔细看看我的这些数据。就会发现了。样本再怎么偏差。近3年都是跌 跌多跌少而已。十多年的都是涨，涨多 ...

“但是怎么涨也就到年化超过10%左右到顶了 ”

你的意思是年涨幅率，对吗？年涨幅率是一个复利概念，10%叠增加上杠杆作用，增值收益很不错了。

我们投资学有这样一个概念：同样的资本如果不放在这里，在其他领域其他项目能不能有更大的收益值？这里讲的是机会成本。

另一个概念是个案分析，说的是大市跑赢，不代表每个入市的人都跑赢。反之亦然。同一个房子，由于每个人所持资金和情况不同（比如税率、投资架构等），同一时期买进卖出，得到的回报率是非常不同的。

对房产投资，我认为大市看的应该是宏观数据，分析重点在于未来该区的发展潜力。具体投资操作则需进行更精细的投资分析，包括收益现值、税务、现金流、杠杆作用等等因素，绝对不是仅仅算个历史涨跌率就能做的决定。

对澳洲房市，我个人认为长远看最有投资价值的是悉尼墨尔本，而墨尔本近城区潜力远超悉尼。

Pippa

yolix2111 发表于 2019-6-2 09:27
抱歉啊，这种数据纯粹拿来看趋势用的。怎么方便怎么来。 平均每年涨了多少更是没有什么实际意义的事情。  ...

买房投资已经让我少奋斗十年。我想不到其他投资方式能做到以小博大达到这种收益的。但买房投资非常讲究时机。很多人不赚钱是因为没有认真做功课，奢望每三年七年都翻一翻

yolix2111

Pippa 发表于 2019-6-2 09:39
“但是怎么涨也就到年化超过10%左右到顶了 ”

你的意思是年涨幅率，对吗？年涨幅率是一个复利概念，10% ...

你打那么多字我都没怎么看。 因为澳洲的房市根本没什么吸引力。 买个合适的自住房就够了。

真要投资，还是看看别的吧。

要知道杠杆是有风险的，房子也是要维护的，各种澳洲人渣（租客啊维修工啊邻居啊council啊各种中介啊）也是需要接触的。考虑到付出和回报。 怎么样算澳洲的房产都是不值得投资的。  基本就是操卖白粉的心赚卖白菜的钱。

就爱大麻

兄弟们都别分析了。
真想知道现在悉尼房市，特别是好区house怎么个行情，你们至少得出个价钱看看拿得到拿不到。
我自己到目前丢3个house了，要不出手慢了，要不被中介阴了，要不根本没机会出价。

Pippa

yolix2111 发表于 2019-6-2 09:48
你打那么多字我都没怎么看。 因为澳洲的房市根本没什么吸引力。 买个合适的自住房就够了。

真要投资，还 ...

那请你举个其他投资的例子啊

Julian1028

yolix2111

Pippa 发表于 2019-6-2 09:51
那请你举个其他投资的例子啊

类似于像这种，TAKING 2W的咖啡店，加上一个经理的工资一周1500的话。 每周利润3500，一年投资回报80K，开价只要675K。 8年半就回本了。


https://www.sbx.com.au/business?id=G1714



















但我要说的是，这个老板花了不到15万搞的店铺，因为绝大部分设施都是大楼本身的。 他才开了没两年，卖的都是GOODWILL 。  2年时间 投资15~20万，到手60万，期间还赚了10万。  自己也就忙刚开始那一阵。 这种投资回报如何？  我认识至少3个黎巴嫩人天天就干这事儿。

linshu

既然楼主认为地产没啥意思 就不要再这么关心了，我像我这种人的继续， 反正我们已经赚到了

yolix2111

linshu 发表于 2019-6-2 17:23
既然楼主认为地产没啥意思 就不要再这么关心了，我像我这种人的继续， 反正我们已经赚到了 ...

熟练地运用“关我屁事”和“关你屁事”，可以省下人生80％的时间。理论上，世间永远只有两件事，一件是关你屁事，还有一件是关我屁事。

Pippa

yolix2111 发表于 2019-6-2 10:12
类似于像这种，TAKING 2W的咖啡店，加上一个经理的工资一周1500的话。 每周利润3500，一年投资回报80K， ...

楼主分享得好啊。认真来学习，请问你案例里面买店的资金是贷款的还是全款的？贷款的话，如果老板本人没有物业和其他收入，银行那边能借到钱吗？老板刚开始的两年，自己在店里全职还是全部请人打理？这些因素都要算进去才能算出案例真正受益啊。

Pippa

yolix2111 发表于 2019-6-2 10:12
类似于像这种，TAKING 2W的咖啡店，加上一个经理的工资一周1500的话。 每周利润3500，一年投资回报80K， ...

这里其实还有一个机会成本的因素。我最喜欢房产投资的地方就是只需要花很少时间物色物业，之后基本就不需要费时费力了。也就是说，我的时间还可以花在其他地方继续賺钱啊。

yolix2111

Pippa 发表于 2019-6-2 17:56
这里其实还有一个机会成本的因素。我最喜欢房产投资的地方就是只需要花很少时间物色物业，之后基本就不需 ...

   看不明白你在说什么。  我能告诉你的就是八仙过海各显神通。 在悉尼投资房产赚钱的利润真的低的可怜。 买个自住了不起了。

悉尼是个满地黄金的地方。 稍微有点能力的，真没必要投资房产。 即便是靠房地产赚钱的，也不是傻乎乎的付首付，出租，卖掉赚钱的。  

Pippa

yolix2111 发表于 2019-6-2 18:09
看不明白你在说什么。  我能告诉你的就是八仙过海各显神通。 在悉尼投资房产赚钱的利润真的低的可怜 ...

我的意思是做生意和房产投资很难进行对比。你做生意总不能一开始就完全雇人自己不参加吧？你自己投进去的是真金白银，以你的例子是10-20万现金！我买几个投资房，基本是不投进任何现金的，我还可以继续工作呢。银行对商业贷款和房贷的利率和审查也不一样。你举出来的数据缺失了很多重要信息，假设大家家庭和收入情况和你家一样，当然得出很狭隘的结论了。

Zexi1935

天涯浪客 发表于 2019-6-2 09:19
一看这数学就是数学老师教的，可惜是小学数学老师教的。

老朽小学的数学也是小学数学老师教的

jadebook

猛人也研究一下墨尔本啊？

douya625

置顶好贴

Da_Musiq

还ok 毕竟带杠杆买的 杠杆一定要用尽 然后闲钱买股票

yolix2111

Pippa 发表于 2019-6-2 18:38
我的意思是做生意和房产投资很难进行对比。你做生意总不能一开始就完全雇人自己不参加吧？你自己投进去的 ...

     人家的工作就是不停的开店，而你的工作收入可能不值一提。

所以你把大部分资金放在了不怎么赚钱的房地产里，把大部分精力和时间放在了不怎么赚钱的工作上。（如果你工作的收入远超一年几十万的话另外再议）  结果就是用钱生钱的钱你没赚到多少。  花时间精力赚钱的钱你也没赚到多少。

人家把钱投在了能年回报100%的项目里，精力和时间也花在里面保证投资收益。  正常情况是半年做一个项目，然后半年管理。管理的同时能做第二个项目。 一年就能成2个。   20万一个，每年赚40万。（这是最差的情况，我知道一个店，17万做的 卖了77万，前后一年零几个月） 不管市场好不好，不管政策如何，不管利率如何。


你觉得你投资房子没有出钱的，这我就没法和你说了。 你连资产到底是什么都没有搞明白。 你真以为你不拿钱给银行，他们会帮你把房子给过户了？


你和那些黎巴嫩人的区别可能就是某一天，你找银行转贷，拿了多余的钱又买了个不怎么赚钱的房子。 而他们拿着这笔钱去开了个店。  之后他们每年赚2个首付，财富的积累速度你是无法想象的。 而你十年后背着一屁股的债，如果碰到前两年那种加上贷款额度用足了的，运气不好就是负资产了。

你个人可以是安全的，但这几年亏损几十万的大有人在。


这种事情放在平时，没人会拿出来说的。 因为人各有命。


穷爸爸富爸爸的现金流游戏建议你去玩玩看。  炒房子不过是机会卡的一部分而已。 想财富自由的基本都是买生意的。  因为房子的利润太低了，资金要求太高了。市场太复杂了。而且各种乱七八糟屁事也不少。

PS:其实如果你够有钱，把新足迹收购了也是很不错的选择么，比咖啡店靠谱多了。 当然如果你够牛逼自己能做个新足迹出来，那更会觉得房子只是拿来住的了。  

tustuscan

yolix2111 发表于 2019-6-2 19:51
人家的工作就是不停的开店，而你的工作收入可能不值一提。

所以你把大部分资金放在了不怎么赚钱 ...

这位同学也是牛人，年回报100%的项目张口就来啊，那个例当普遍例子来说啊。

yolix2111

tustuscan 发表于 2019-6-2 20:19
这位同学也是牛人，年回报100%的项目张口就来啊，那个例当普遍例子来说啊。
...

  个例？ SBX上面这种店多了去了。这几年已经没以前好做了，以前卖给投资移民有多少卖多少。

其实做房贷中介，房产中介都是很不错的机会么。  投资办个房产中介哪怕只是做租房的，都比花同样首付买套房赚的多多了。

别告诉我房产中介老板，贷款中介老板赚钱也是个例哦。

ailsalu

Omg,明天又要开始不怎么赚钱的工作了！

showme

股票，外汇，期货，生意可能比地产都赚钱，但是普通百姓做起来没知识储备，没经验，没法玩啊。
但买房子老百姓平时都能接触到，人人也都经历过，可能上手容易些吧。
所以不必费那么大劲证明房地产收益不高，收益高风险大的老百姓不会玩。

tustuscan

yolix2111 发表于 2019-6-2 20:25
个例？ SBX上面这种店多了去了。这几年已经没以前好做了，以前卖给投资移民有多少卖多少。

其实做 ...

90楼已经回答你了，我就不回答了。。你这种例子我就呵呵了，还年回报100%项目多了去了。。。。

sydneyfishrocks

lz有心，有理有据，但小有瑕疵被抓住吹毛求疵，最后，lz是喊不醒装睡的人的

yolix2111

tustuscan 发表于 2019-6-2 20:47
90楼已经回答你了，我就不回答了。。你这种例子我就呵呵了，还年回报100%项目多了去了。。。。
...

当年人家叫你买点比特币估计你也一样呵呵。

当年人家叫你买点腾讯亚马逊的股票估计你也一样呵呵。

3年前还有人在忽悠你买楼花炒大地破房你估计拍手叫好。

抱歉，忘了你就是那个忽悠别人的买楼花炒大地破房的人。