物业管理权生意 - 信息经验分享交流帖 （113楼更新-物业管理权各地市场趋势走向）

136mydream

fjfzly 发表于 2019-6-2 22:37
谢谢楼主，关于第二点，帮业主出租，管理房屋，这个是业主可以选择找on-site manager帮忙，还是他们也可 ...

业主是可以自由选择的，所以这里面就是风险与机遇并存了。

如果onsite manager做的好+主动性好+运气好，管理的出租房数量有望增加，收入也随之增加，生意价值也增加
反之onsite manager做的不好+不主动+运气差，管理的出租房数量就会减少，收入也随之减少，生意价值也减少

不过在昆士兰业主普遍比较能够理解交给onsite manager管理的优势：
onsite manager住在小区里面，出租房发生的事情会第一时间知道并及时处理。
另外有意向租客要求看房时，小区经理随时可以安排带inspection.。这个是外面普通中介做不到的。有些中介一人管理几百套房，散落在不同地点，除了固定时间的open for inspection，他们很少会单独带租客看房。

所以这部分出租的收入是有一定浮动性的，但总体来说浮动不是很大。以我的了解，做几年下来出租房数量通常上下浮动都在个位数。
也就是说不用过于担心接手以后letting掉的特别厉害，同时也不要期望接手以后letting收入能够大涨。一般没有特别的原因，业主也不会频繁换中介的。


注：以上讨论的是长租型物业管理权，短租的又会涉及到入住率的因素，相对浮动较大，也就是说短租风险和机遇都更大一些

lbyy76

为什么从来没有人说过交易成本，那我就聊聊这个。物业管理权在买卖的时候因为涉及的金额比较大，所以要充分考虑：高昂的交易成本，包括印花税，中介费，律师费等等。以买入和卖出整个周期来看交易成本：5%左右的印花税+3%左右中介费+买卖两次的律师费。长租类型因为letting波动小，交易成本按9%左右：以一个年收入20万，5倍，manager unit 50万，总售价150万中小类型长租物管，3年交易周期为例，3年总收入60万，贷款按60%，年利率4.5%，每年利息4.05，3年12.15， 三年总收入47.85，交易成本150x9%=13.5,所以三年的总收入为34.35万。每年平均只有11.5不到。有人想问为什么是3年：因为我了解的这个行业平均的换手率差不多就是3年。所以对长租类型来说，只有你持有时间足够长（我个人觉得至少要5年以上）才可以真正的赚到钱。

飞儿

lbyy76 发表于 2019-6-3 10:56
为什么从来没有人说过交易成本，那我就聊聊这个。物业管理权在买卖的时候因为涉及的金额比较大，所以要充分 ...

交易成本，银行贷款时计算为5%。

买大一点的盘，单位资金成本就低一些。

lbyy76

飞儿 发表于 2019-6-3 10:58
交易成本，银行贷款时计算为5%。

买大一点的盘，单位资金成本就低一些。 ...

买的时候是5%，卖的时候还有中介费是2.5%+gst左右，自己的律师费，BC 的律师费，加在一起4%左右，所以我说整个交易周期的成本是9%

飞儿

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:05
买的时候是5%，卖的时候还有中介费是2.5%+gst左右，自己的律师费，BC 的律师费，加在一起4%左右，所以我 ...

哦，我倒是没想过卖的成本。我就没想过卖掉，每几年更新一下合同，更新贷款套现，以后自己不管了，请人管着，多好呀。

lbyy76

飞儿 发表于 2019-6-3 11:08
哦，我倒是没想过卖的成本。我就没想过卖掉，每几年更新一下合同，更新贷款套现，以后自己不管了，请人管 ...

既然是生意就肯定会涉及买和卖。很多人入行的时候并不知道这个生意是否真的适合自己，这是个和各式各样的人打交道的生意，情商是第一位，其他次要。

飞儿

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:15
既然是生意就肯定会涉及买和卖。很多人入行的时候并不知道这个生意是否真的适合自己，这是个和各式各样的 ...

我看过一篇文章，如果做这个生意，一直不度假不休息，最多撑四年。所以我过去几年几乎每个学校假期都出去休息，但是仍有累得要奔溃的时候。现在减少工作天数了，尽量一周只工作三天半，估计维持几年没问题。

randwick

where can we find these business for sale?

飞儿

randwick 发表于 2019-6-3 13:10
where can we find these business for sale?

Google
Management right business for sale

诸如此类，好多网站会出来

136mydream

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:15
既然是生意就肯定会涉及买和卖。很多人入行的时候并不知道这个生意是否真的适合自己，这是个和各式各样的 ...

说的没错

在澳洲不管是物业管理权生意，还是其他种类生意，交易成本和税务都是不可避免的

甚至可以说物业管理权生意缴纳的税比其他生意更高一点，因为收入基本透明，没什么可以藏的

买生意和做生意一定是有风险有成本的，也一定是需要情商和付出劳动的

136mydream

飞儿 发表于 2019-6-3 11:08
哦，我倒是没想过卖的成本。我就没想过卖掉，每几年更新一下合同，更新贷款套现，以后自己不管了，请人管 ...

飞儿这个想法也挺好

不过悉尼总共能交易的物业管理权就不多，要都像你这样一直不卖，就更没的买了

昆士兰这边买卖交易还是蛮频繁的，几年换手很正常

136mydream

飞儿 发表于 2019-6-3 10:58
交易成本，银行贷款时计算为5%。

买大一点的盘，单位资金成本就低一些。 ...

赞同

fjfzly

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:05
买的时候是5%，卖的时候还有中介费是2.5%+gst左右，自己的律师费，BC 的律师费，加在一起4%左右，所以我 ...

GST 买卖时候是不是抵消了吗？

fjfzly

136mydream 发表于 2019-6-3 07:02
业主是可以自由选择的，所以这里面就是风险与机遇并存了。

如果onsite manager做的好+主动性好+运气好， ...

谢谢楼主，分享的很详细。

阿克桑娜

lbyy76 发表于 2019-6-3 10:56
为什么从来没有人说过交易成本，那我就聊聊这个。物业管理权在买卖的时候因为涉及的金额比较大，所以要充分 ...

150万的生意，贷款60%自己需要投入60万，每年拿回来11万多，大约就有20%的净回报。
好像也不错呦！

BoneSaw

好像回报不是很多，小生意讲3年回本

lbyy76

阿克桑娜 发表于 2019-6-3 20:07
150万的生意，贷款60%自己需要投入60万，每年拿回来11万多，大约就有20%的净回报。
好像也不错呦！ ...

贷款60%，你的投入应该是45%左右，按150总价算就是67.5左右。我算的11万多是3年买卖周期下的年平均回报，如果你不卖生意的前提下，回报应该是20-4.05差不多是16。

阿克桑娜

lbyy76 发表于 2019-6-3 21:01
贷款60%，你的投入应该是45%左右，按150总价算就是67.5左右。我算的11万多是3年买卖周期下的年平均回报， ...

按照45%的话回报就大约17%了如果持有3年。
那5年呢？
5年总收入100万，贷款按60%，年利率4.5%，每年利息4.05，5年20.25， 五年总收入79.75，交易成本150x9%=13.5,所以五年的总收入为66.25万。每年平均13.25，那么投入67.5的话回报每年就有大约20%了呗。
17-20%算多还是算少呢？看资金的期望值吧

lbyy76

阿克桑娜 发表于 2019-6-4 05:49
按照45%的话回报就大约17%了如果持有3年。
那5年呢？
5年总收入100万，贷款按60%，年利率4.5%，每年利息4 ...

对，这就是为什么我说最好持有5年以上的原因。如果再加上每年根据CPI调长的工资，收入也会更多。但别忘了这是在理想状态下，你的letting没被别人抢走，owner没找你麻烦，committee没有欺负你，经济大环境没有变得太坏，租金持稳没有下降，您的情商足够周旋与各式各色人中游刃有余，您也没身心疲惫到要断臂求生，不到两年卖掉生意另外多付2%给sink fund。我上面说的这些中介是绝对不会告诉你的，物管这行对适合的人来说绝对是好生意，但对不适合的人来说那就是噩梦。

136mydream

看楼上几位关于回报率讨论的热闹，我也说说我的看法吧

从我入行第一天起，就一直很多人向我咨询回报率的问题，我从来没有对任何人说过物业管理权是一种回报率高的生意。

从生意价格和每年收益来看，物业管理权的回报实在算不上高，这方面不能算是有优势。

但是如果考虑到回报的稳定性，风险性，以及打理生意所需投入的时间精力来看，就相对于其他类别生意有比较大的优势了。

所以物业管理权这种生意并不适合追求高回报，同时不介意承担风险并愿意付出和打拼的高目标人群。

阿克桑娜

lbyy76 发表于 2019-6-4 09:08
对，这就是为什么我说最好持有5年以上的原因。如果再加上每年根据CPI调长的工资，收入也会更多。但别忘了 ...

进化论说的很明白了，能生存下来的不是最强壮的，也不是最聪明的，而是最适应的！
所以对任何一门生意或者任何一份工作，对适合的人来说都是好的，不适合的都是噩梦。
所以物管就是一个正常的生意罢了，没必要把它吹上天去，世界上没有完美的生意

海姐姐

我们2017年settle做经理的大概有90个人在一个群里交流，到今年4月份，40%以上的经理保留了目前的小区，另外买了一个更大的小区。
以前我们都担心的关于letting会掉和遇到不好的committee，虽然有发生，但是收入的增加和前景可以抵消不利因素，所以大家都通过经验丰富来增加一个物业，以更合理利用资金。

我们这个群里没有一个在满2年时退出这个行业。相反，经常交流遇到的问题，有很多好点子，可以对付不好的租客或者committee。

有些经理把法律研究的很透彻，发现遇到问题打官司的时候，经理反而因为有合同细节，更容易胜数。

海姐姐

另外，不是每个人都需要英语很好。

如果英语不好，特别勤快，愿意做好花园，喜欢修东西，也会很受业主欢迎。

我家做的比较轻松，是两个方面都沾光。

如果交流能力不好，老公又不肯动手，就只能资金够多，买个很大的，收入高，请一个经理来管理。我朋友请的一个full time 经理，年薪45000$，我觉得扣掉开支和银行利息，回报还是不错的。

136mydream

今天起陆续转载一些物业管理权方面相关的法律法规和文章供大家阅读参考：
（为了避免软广告嫌疑我把作者名都去除了，本篇文章是某律师写的）

昆士兰州《1997年共有产权项目法人团体和共有产权社区管理法》及与之配套的适用于不同类型共有产权社区的五个管理细则，共同构成了共有产权社区管理的基本法律框架。物业经理在工作中与业委会（Body Corporate Committee）和法人事务经理（Body Corporate Manager）打交道时遇到的许多问题，在这些法规里都可以找到相应的实体法和程序法的规定。


本系列文章试图就物业经理在工作中经常或可能遇到的带普遍性的问题，找出相应的法律规定，供华人物业经理在有需要时参考。但读者不应依赖本文提供的信息而替代就其具体问题获得相关专业法律意见。


根据昆州物业管理法规，作为房产出租中介的物业经理是自己小区业委会无需选举的当然委员，所以这个问题完整来问应该是，物业经理之外的房产中介可以当选小区业委会委员吗？



原文标题：昆州物业管理法规问答--房产中介可以当选小区业委会委员吗？

一般来说，小区内任何业主，无论其本人，还是其家庭成员或者授权人，都有当选小区业委会委员的资格，即使某业主的职业是房产中介。但是，因为房产中介所从事的工作与物业经理的房产出租业务（Letting Business）可能会有某种程度的竞争关系，如果允许与物业经理的房产出租业务有直接竞争关系的房产中介或者他们的关联人士出任小区业委会委员，有可能使物业经理在业务竞争中处于不利的地位，因此昆州物业管理法规对此作出了以下禁止性规定：

1、职业为房产中介的业主，如果面向小区开展房屋出租中介服务（who conducts a letting agent business for the scheme），比如向小区业主的家庭地址投递广告，或已经开始管理小区内某套房产的出租事务，则该业主和他的家庭成员及其授权人均丧失了当选该小区业委会委员的资格；

2、小区内其他业主，如果他们是某面向该小区开展房屋出租中介服务的房产中介的关联人士，那么他们也丧失了当选小区业委会委员的资格。这个中介不必是小区业主，可以是单纯的外面中介。这种关联关系可以是配偶关系、事实生活伴侣关系、三代以内近亲属关系、生意伙伴关系、雇主雇员关系，或习惯上或法律上被认为具有的一种一方会按另一方的指示或意愿去行事的任何关系。


但是，仅仅因为一个投资业主将房屋的出租事宜交给了外面的房产中介打理，那么该业主不因与外面中介的这种关系而丧失当选小区业委会委员的资格。

136mydream

从上文可以看出，昆州法律法规对于物业经理的权益保护还是比较完善的

joe.clayton

136mydream 发表于 2019-6-4 10:54
今天起陆续转载一些物业管理权方面相关的法律法规和文章供大家阅读参考：
（为了避免软广告嫌疑我把作者名 ...

像这样子保护物业管理权生意的法律, 在新州和維省有没有?

136mydream

joe.clayton 发表于 2019-6-5 11:15
像这样子保护物业管理权生意的法律, 在新州和維省有没有?

这个问题看悉尼的飞儿和墨尔本的小区经理是否可以回答你

根据我的了解是没有昆州这么完善和成熟的

飞儿

136mydream 发表于 2019-6-5 13:23
这个问题看悉尼的飞儿和墨尔本的小区经理是否可以回答你

根据我的了解是没有昆州这么完善和成熟的 ...

我估计没有。悉尼最多可以签10年合同，有的业主都觉得太长时间了。悉尼的MR大环境真心不好。
法律细节我不爱研究，交易和续约过程中有事找律师呗。

别的，搞到要打官司的话，赢了也是输了。还是尽量做好工作，周到圆满处理各类关系最好。

红尘刀客

悉尼这里大楼管理合同一般是三年，我指的是非物业管理权的

136mydream

红尘刀客 发表于 2019-6-5 20:31
悉尼这里大楼管理合同一般是三年，我指的是非物业管理权的

你说的是body corporate的合同吧，昆士兰也一样的，body corporate的管理合同三年，到期可以换公司

物业管理权小区经理的合同年限通常是25年