谈谈物业管理权的酸甜苦辣

yanjy017

ARACT 发表于 2018-7-5 07:11
房子都自己买了，谁来缴物业费?
自己交给自己?
那不如直接买房，还没人骑在你头上。还买什么管理权，花上 ...

买房的目的是控制业主委员会。控制之后，你可以控制sinking fund。维持你出租房的数量对你将来卖生意的时候很重要。毕竟卖价是你收入的5倍左右

o_o_ma

板主也來教教如何看出Building manger行內的貓膩！？:)

ARACT

yanjy017 发表于 2018-7-5 09:48
买房的目的是控制业主委员会。控制之后，你可以控制sinking fund。维持你出租房的数量对你将来卖生意的时 ...

明白，说得难听点，就是在物业经理操控下，坑其他公寓或者TH的业主，逼迫他们从兜里多掏钱。

所以，公寓和 TH 不能买， 一堆人等着坑你，没好儿

lsjiang

现在还有什么生意能做
POST OFFICE 夕阳产业
FISH&CHIPS 和咖啡店    希腊人做假数据， 很难买到好的
餐饮      高租金加不稳定
零售   都在关门
便利店    竞争太大  
快递   不挣钱加太辛苦

justinwoody

lsjiang 发表于 2018-7-5 09:51
现在还有什么生意能做
POST OFFICE 夕阳产业
FISH&CHIPS 和咖啡店    希腊人做假数据， 很难买到好的

你做过一个吗？你听足迹这些人的，人都夕阳红了，还生意赚钱？

biederenbie

等楼主更新

yanjy017

lsjiang 发表于 2018-7-5 09:51
现在还有什么生意能做
POST OFFICE 夕阳产业
FISH&CHIPS 和咖啡店    希腊人做假数据， 很难买到好的

本来就是，好的生意谁会卖掉?
所有生意卖的时候都有水分。对于买家来说就是要把自己风险降到最低。
比如有个在黄金海岸的holiday物业管理权。没有海景也没有河景。房间很小都是一房。但是没有业主自住。因为房间太小。
这个其实就很适合新手做。因为业主都是投资客，而且当时买的房价便宜，压力也小，所以期望值也低

dlcat

如果7个业主委员会成员都这样，连一个反对都没有是极其罕见的。一般都是历史长，累计增长造成比别的小区工资高太多，前任肯定知道才卖的。

当然，即使最差的可能，也不会让生意打水漂的，topup失败后，重新拉票，协商后从新投票，然后把物业卖了，律师M处理这种事每年都有好几起，大多都华人的。

因为争来争去，其实无非就是工资太高业主不愿意，重新找评估，重新谈工资的问题，而不是针对谁无怨无硅要让他破产的问题。

圆满的考拉

我认识的经理都过得挺滋润的

ARACT

圆满的考拉 发表于 2018-7-5 13:39
我认识的经理都过得挺滋润的

物业经理，不是自己给自己发工资吗？ 自己先投入100-200多万，每月返还点。
每过一年，合约的价值就减少相应的比例。合约到期后，还能值多少钱，还未可知。
这种自己从银行借钱，背上上百万的债务，借钱给自己发工资，同时还要干很多事情的生意，很合算吗？

圆满的考拉

ARACT 发表于 2018-7-5 16:48
物业经理，不是自己给自己发工资吗？ 自己先投入100-200多万，每月返还点。
每过一年，合约的价值就减少 ...

我没见过top up失败的，lz算百里挑一了

yanjy017

圆满的考拉 发表于 2018-7-5 17:08
我没见过top up失败的，lz算百里挑一了

楼主top up失败的原因就是太急了，做了一年就想top up。
先做个几年，和业主搞好关系，每个月发一下news letter。让大家知道你做了些什么。
和自己letting pool里面的业主谈好条件，让他们支持你。同时安插几个人到committee里面。平时和那些不爽你的老头喝喝啤酒喝喝咖啡。看看能不能收买一下他们。
其实你如果剩个15年根本不用急的，花个6,7年搞好关系。就算剩下2,3年也不用急。到时候可以弄份brand new合同的。无非就是在新合同里面增加一些你的工作内容。

flyer

yanjy017 发表于 2018-7-5 17:22
楼主top up失败的原因就是太急了，做了一年就想top up。
先做个几年，和业主搞好关系，每个月发一下news  ...

我也觉得急了一点。
我是分步走。做了两年多，remuneration review, 10% increase, 我没花钱。

三年左右top up Agreement，从批准到准备文件，我只需要花两千多刀，而且这个过程也有一段时间了，但是，有啥好急的？

flyer

ARACT 发表于 2018-7-5 16:48
物业经理，不是自己给自己发工资吗？ 自己先投入100-200多万，每月返还点。
每过一年，合约的价值就减少 ...

自己做过的才比较好说。。

fenrirsdl

每一个盘都有每一个盘的特殊情况。
我的盘接手的时候只有15年了，前面那对Local老夫妻做得所有人怨声载道，业委会急于看到改变。我们做得比前面的经理好一些，半年后的AGM就topup了5年。趁着和业委会owner们关系好的时候提出来，一般都能过。

lbrother

yanjy017 发表于 2018-7-5 17:22
楼主top up失败的原因就是太急了，做了一年就想top up。
先做个几年，和业主搞好关系，每个月发一下news  ...

别人的运气好，也许还没碰到过哦。你所说的所有招式，大概也是外面咨询公司会说到的，我全都用过了。可能包括你没想到的，我都试了，那几年都在斗争中过来的，每天都是面对和思考这个问题。

cnmxiu

好好

lbrother

谢谢大家，这几天积分涨的嗖嗖的，哈哈，可惜还是布鞋族，要努力升级啊。

lbrother

这几天写这个帖子是想说说自己的经历而已。我不是唱衰这个行业，说实话，我到现在还在这个行业里，因为这个行业确实有他的魅力和好处。而且，经历过这么多，现在自然懂得规避绝大多数风险，知道该怎么样挑选生意了。说实话现在也有信心打赢绝大多数的topup,

lbrother

第一次输了也没办法，该工作还是正常工作，不过我从一开始就准备第二次再来，反正合同不完，就有机会。我把昆州accommodation act从头到尾读了好几遍，感觉瞬间增加了不少力量，知识就是力量啊   . 这期间开始着手找鬼佬的咨询公司，找到了就约时间过来谈。谈完了感觉都没什么帮助，另一个公司，大概为了做生意吧，建议我雇用他们把整个caretaker的活儿全部评估一遍（我自己出钱），然后跟committee讲道理，我都想笑，人家跟你讲道理吗？就是不想给你延期。

再然后更换了那个不靠谱的律师，找了个资历甚老的律师，给了不少中肯的意见。但律师能跟你讲的也都是能摆到桌面的情况，有时候还得自己想办法，这期间跟朋友们自己分析情况，请朋友帮忙出主意，也做好了充分跟owner们搞好关系的各种手段。还经历了召开EGM更换committee,但是那几块儿硬骨头还在committee,也只有硬着上了。当你有了奔头，时间过得就很快，转眼一年一度的AGM又来了，我自然又提了motion,还让律师出了封信，大概意思是如果有任何歧视或者损害我名誉而导致我财产受损的事情我就会告他们。算是警告committee，当然理论上不会有什么实际效果，只是吓唬吓唬而已。。

每天都在算票的日子中度过，计算着哪户会投给我，哪户铁定反对，哪些是中间力量可以争取，感觉跟选举一样:)，协会老头自然又出现在小区里面，进进出出的。我跟一个朋友几乎天天讨论这个事情，然后制定了一个完整的方案出来，这里面有合法的，半合法的手段，我全都用上了，终于以不小的优势成功延期。还记得开会当天，业主协会的老头和chairman听到结果后的那个脸色，当时成就感爆棚，哈哈。

我的故事有些虎头蛇尾，这里面能讲出来的也就是故事的三分之一不到。我跟committee之间的过招也还有不少精彩的招式，远不止于此。

ps: 我发帖的第二天，一个好朋友就在微信上问我，“你是不是在足迹上发帖了”，我惊讶的下巴都掉了，这年头圈子太小了，身边的好多朋友都在足迹上啊，哈哈。所以我还是简单结束吧。毕竟这个小区已经不是我的了。

给我感觉，一开始制定一个比较完整的方案很重要，而且有很多各式各样，合法半合法的手段是保证你通过topup的成功关键。

ARACT

yanjy017 发表于 2018-7-5 09:48
买房的目的是控制业主委员会。控制之后，你可以控制sinking fund。维持你出租房的数量对你将来卖生意的时 ...

五倍并不准确吧
如果合约还有20年，那的确是5倍。但是如果合约还有5年，你如何能卖出5倍? 如果合约只剩2-3年，可能卖不出钱。

ARACT

flyer 发表于 2018-7-5 17:54
自己做过的才比较好说。。

考察了很久，始终没有找到可以信服，值得经营的理由。

flyer

ARACT 发表于 2018-7-5 21:34
考察了很久，始终没有找到可以信服，值得经营的理由。

我们悉尼的MR小圈子今晚刚好聚餐
大家总体上都还算很开心

dlcat

ARACT 发表于 2018-7-5 21:34
考察了很久，始终没有找到可以信服，值得经营的理由。

就你这个个性，买了能把这个行业吹的跟mansfield的学校以及学区一样。

ARACT

。。。。

ARACT

dlcat 发表于 2018-7-5 21:48
就你这个个性，买了能把这个行业吹的跟mansfield的学校以及学区一样。

一个人再吹，不符合事实，也不会有任何作用。
nansfield的涨幅，有目共睹。我只是说出了事实。
我不希望，中介一顿忽悠，把一群人绑在了一条船上，然后大家一起忽悠更多的人。
没有上船的人，有权，也应该全面的了解正反两面。风险是他愿意承受，可以承受的，再上船不晚。

bigkev

做物管生意情商要高，对付各色人等。其实这个生意性价比还是很高的，赚不了快钱大钱，但胜在轻闲稳定。

flyer

ARACT 发表于 2018-7-5 21:53
一个人再吹，不符合事实，也不会有任何作用。
nansfield的涨幅，有目共睹。我只是说出了事实。
我不希望 ...

吹？我觉得在网上大家通常偏保守吧，又不是想卖生意，干嘛吹，

说得好一些，把核心的内容说出来了，或许有人还嫌你高调得瑟。。。

ARACT

flyer 发表于 2018-7-5 22:12
吹？我觉得在网上大家通常偏保守吧，又不是想卖生意，干嘛吹，

说得好一些，把核心的内容说出来了，或许 ...

不论你说啥，都会有人指责你。无所谓了

吹的人是中介，中介太多了。避重就轻。楼主的物业管理权亲身经历，中介肯定不会跟你说。说了，她还卖给谁?

ARACT

物业管理权，也是有些好的项目，但是需要有经验的人来帮你挑选。