我对未来几年房产的看法（空）

Byronbay

新西兰已经限制外国人买房

ajawin

hanbingok 发表于 2018-6-12 23:39
楼主大部分的分析是很有见地，很客观的。
我也简单说说自己的想法。
1.房价为什么会上涨？何时开始上涨的？ ...

理性分析一下

1. 所有海外买家在所谓14-15年峰值时期占比也只有不到15%，而且因为海外人士只能购买新房，如果算上二手房来算总体的话，海外华人购房者的比例简直微乎其微。

你这个图说的是海外身份买房的中国人-- 海外人士占15%，不算海外华人，和永居华人，有些区炒房的主力主要是海外华人和永居华人，在这图里都算本地买家，但是资金来源不一定是本地收入， 楼主并没有夸大海外华人炒房的购买力。

2. 买房的目的其实不像你想象的那样只有增值用途，比如返税，很多高收入人群都需要购入投资房来进行返税。比如租金，澳洲的租金收益算是非常高的（是很好的被动收入来源）现在房价是横盘但是租金却是在不断上涨的，随着时间推移很多物业都会是正向现金流的，有多大的冲动需要卖掉一个下金蛋的鸡。

不分城市谈租金没意义， 租金拿悉尼来讲，租金近几个月不断下跌，空置率提高，house租金收益不到2.8%，apt 不到3.5%，更有些产业租金收益不到2%，这个收益率可以说是非常低了，从这少量的收益里还要据需扣除strata和各种维护的费用，更不要提高昂的贷款的成本了，总体而言负现金流的情况非常普遍，在房价下跌期间会有更多的投资者由于资金链断裂被迫出局。所以并没有下金蛋的鸡。

现在房价是横盘但是租金却是在不断上涨的， 随着时间推移很多物业都会是正向现金流的，有多大的冲动需要卖掉一个下金蛋的鸡。

房价和房租目前都在加速下跌（悉尼），供应超量，本地人口流失，移民名额减少，信贷缩减。

3.你提到的杠杆率，什么是杠杆率，总负债除以偿还能力（也就是收入），就算保持杠杆率不变，偿还能力的提高也就能提高总负债，所以你忽略了现在大量通货膨胀的事实，而且经济越不好的时候，政府越喜欢印钱来刺激消费从而重启经济。

目前澳洲就业经济良好，房市在政府支持下稳步下跌， 政府在通过各种调控手段，降低房贷杠杆，严格控制信贷发放，这种政策环境下，房价将进一步承压

. 加息，加息确实会抑制投资的热度，所以政府一直都不敢加息，疲软的经济怕再受到任何打击，短期内加息的可能性不高。不过就算加息了倒霉的也是租客。加息不是就给单一一个投资者加息，是大家一起加息，得到的结果就是所有投资人都会把多出来的利息强加到租金上面，而且租客逃无可逃，换了别的房子也是一样，最后成为受害者。而且支撑这个观点最重要的还有一个事实就是悉尼的超低空置率。

悉尼住房市场并没有出现“超低”的空置率，空置率目前处在高位，租房市场目前是renter's market，租客有很强的议价能力。美国加息已经很大影响了澳洲商业银行的贷款利率，澳洲政府不加息的情况下各商业银行已经开始加息。目前悉尼空置率不断提高，从目前的悉尼平均房价5% 平均房租跌6% 并且空置率提升的 状况，充分说明了你所说的加息的能转嫁到租客身上的假设不成立

最后多提一点就是很多人说供应量的问题，如果看过数据就会知道悉尼目前的开工量，完工量都急剧萎缩，而人口的增长一直都在不断加快，这点其实根本不需要讨论。

开工量目前是顶峰，并在未来几年还会加快供应，并没有你所说的急剧萎缩的情况。现在是2018 年 不是2010 年，悉尼人口目前正在加速流失而不是增加。


我觉得你应该多去读一些今年的数据而不是十几年前的数据

AC-Monster

Byronbay 发表于 2018-8-12 21:01
新西兰已经限制外国人买房

个人觉得新西兰的限购政策没有完全堵死海外买家投资的路，好几条限购政策本来对来澳洲的海外买家也同样有

mikefeng2012

A

merkavamt

大环境不好，观望