算算细账看贷款IO还是P+I 的差别

YugaYuga

100元硬币 发表于 2017-7-10 16:03
Assuming this is residential, then the best option is to SPLIT the loan

Investment IO with offset - ...

Yep, SPLIT loan is indeed one of the options I was considering for restructuring the loans.

Thanks for sharing your thinking on the percentages between fixed and IO variable, which gives me a clearer idea on the specifics.  

WICLO_C

60万贷款，现在pi io利息差一年达到4000+， 还有进一步扩大的趋势，为了少还银行1万多选io，但多付出4000多利息。负扣税完也差2-3千。 如果差1%利率，那就要差6000了。 短期来说等于1万多投资拿回4-6千收益，过俩年争取refinance.

YugaYuga

WICLO_C 发表于 2017-7-10 16:21
60万贷款，现在pi io利息差一年达到4000+， 还有进一步扩大的趋势，为了少还银行1万多选io，但多付出4000多 ...

认同，我在#50说的也是这个思路。

鱼羊鲜

政策现在就是要把io 的往pi赶，现金流紧张的 和 风险爱好者 就坚持io好了。

ergon

YugaYuga 发表于 2017-7-9 22:24
我也比较认可你这个看法

P+I虽然省了点利息 但repayment 比IO多了一倍

差这么多是因为你offset account 有４０万 如果没有根本差不了这么多。

seashell.qd

rayki 发表于 2017-7-10 13:55
offset是有的。 但是貌似不能抵扣你的利息了。 P+i 只取决于你的贷款总额，也就是当月剩余的本金需要多少 ...

banker
今天还给我说，对于p&i方式，offset的钱不会产生利息，不交税。是抵充本金，减少还款年限的

sylar_y

seashell.qd 发表于 2017-7-10 17:04
banker
今天还给我说，对于p&i方式，offset的钱不会产生利息，不交税。是抵充本金，减少还款年限的 ...

你的banker没错啊， offset 抵充本金，你欠的钱就相当于少了，这样利息就少了，还款额一样，本金占的就多了，自然早还完。

blurr

rayki 发表于 2017-7-10 13:55
offset是有的。 但是貌似不能抵扣你的利息了。 P+i 只取决于你的贷款总额，也就是当月剩余的本金需要多少 ...

Offset可以抵本金的 offset多了 每月还款里面本金的比例就多

大江东去

pi浮动4.38%有点高

angelashu

feichiwill 发表于 2017-7-10 10:27
我只是个普通的投资者，分享个人经验：对于贷款来讲，贷款利率是我最后看的东西，重要的好的贷款结构。
1.  ...

这套理论有几个前提必须条件，1. 房价持续上涨   2. 收入足够高或借贷能力强  3. 投资收益率不低于贷款利率，或者利息亏损能用NG弥补回来。

问题是现在房市不明朗，失业率高，经济差，央行不涨利率就说明这一点。 IO利率上涨其实是银行在调控，为什么呢？因为银行最清楚房价虚高。我不是中介，也不是靠房地产和相关产业吃饭的人，只是个人的一点见解，感觉房价要跌。

showme

真正对NG有作用的是折旧。PI和IO对NG没有太大意义，和一般抵税一个道理，主要意义在于现金流。另外最多再考虑一下机会成本，比如你有项目，收益率比利率高，还要高于PI 和 IO的差，

YugaYuga

大江东去 发表于 2017-7-10 18:57
pi浮动4.38%有点高

投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

主帖里的数字都只是举例，利率按我了解到的四大目前的情况。  

一天世界晴~

YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:31
投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

浮动还行了   不过你应该不会做一个银行里几个自住房那种

大江东去

YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:31
投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

做自住房贷款利率的投资房很难吗？

大江东去

YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:31
投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

以前最麻烦的cba也只不过是贷款settle半年后就能改自住房

并且一改还能改两个

YugaYuga

大江东去 发表于 2017-7-10 19:32
做自住房贷款利率的投资房很难吗？

feichiwill

chloe_cc 发表于 2017-7-10 15:41
請問每月還 pi 時， 銀行會列明多少是P, 多少是I 嗎？ 謝謝

每个银行不一样，但是你都可以从你的loan account balance看出来，少掉的balance就是你还的principle.

YugaYuga

一天世界晴~ 发表于 2017-7-10 19:32
浮动还行了   不过你应该不会做一个银行里几个自住房那种

没看明白，同一家银行里不是只能一个自住房贷款吗？

feichiwill

angelashu 发表于 2017-7-10 19:12
这套理论有几个前提必须条件，1. 房价持续上涨   2. 收入足够高或借贷能力强  3. 投资收益率不低于贷款利 ...

房价不可能持续每年都上涨，不过持有足够久的时间的话总是增值的。
说实话，我也希望房价跌，跌了才有更多机会。

大江东去

YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:37
没看明白，同一家银行里不是只能一个自住房贷款吗？

两个

一天世界晴~

YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:37
没看明白，同一家银行里不是只能一个自住房贷款吗？

最多我是做过4个

zcwhy

YugaYuga 发表于 2017-7-10 11:28
欢迎言之有料、分享见解的贴  

大的思路我认可。但目前银行收紧放贷，同时加大IO和PI利率差， ...

需要时可随时转回IO

如果转回IO银行会卡么？

李十三

showme 发表于 2017-7-10 19:17
真正对NG有作用的是折旧。PI和IO对NG没有太大意义，和一般抵税一个道理，主要意义在于现金流。另外最多再考 ...

正解。利息问题根本不需考虑负扣税。

gracehyh

fenghuo 发表于 2017-7-9 22:47
问题是 现在两年PI 固定3.88%， IO一般到4.7%， 利差0.82%， 这个就很可观了。

我的是4.91% (variable IO)到3.88%（fix PI），果断转fix PI了。。。。

YugaYuga

zcwhy 发表于 2017-7-10 19:57
需要时可随时转回IO

如果转回IO银行会卡么？

跟PI的利率差已经都那么大了，
只要满足他们的条件... 为什么还要卡？

YugaYuga

chenyunsun 发表于 2017-7-10 20:00
正解。利息问题根本不需考虑负扣税。

话说的好绝对

online2013

利息是漲漲漲呀，今天 ANZ 來信通知下月起投房IO 要破五了

YugaYuga

online2013 发表于 2017-7-10 22:17
利息是漲漲漲呀，今天 ANZ 來信通知下月起投房IO 要破五了

WTF? 不是刚上调过吗？

李十三

YugaYuga 发表于 2017-7-10 20:39
话说的好绝对

利息支出是实际支出，当然是抵扣收入的。如果不考虑其他情况，利息支出是越少越好。多付利息带来的税务好处，永远比不上多付的利息。最高税率也就50%左右。也就是少花10000利息，即多赚10000，政府最多分走5000.

dragonballz

chenyunsun 发表于 2017-7-10 22:30
利息支出是实际支出，当然是抵扣收入的。如果不考虑其他情况，利息支出是越少越好。多付利息带来的税务好 ...

totally agreed. The worst investment is purely for NG, and not consider something else more important (interest rate difference/growth potential of property etc).

Current best option for real estate is: choose PI fixed 2-3 yeras, then refinance to IO or PI later.