[贷款相关] 算算细账看贷款IO还是P+I 的差别 [复制链接]

发表于 2017-7-10 16:46 |显示全部楼层

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rayki 发表于 2017-7-10 13:55
offset是有的。但是貌似不能抵扣你的利息了。 P+i 只取决于你的贷款总额，也就是当月剩余的本金需要多少 ...

你确定？

发表于 2017-7-10 17:03 |显示全部楼层

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一天世界晴~ 发表于 2017-7-10 15:28
你看standard rate 基准利率基本是5.2跟5.8的区别这里是0.6的利差，然后要折扣基本是IO没啥折扣 0。9 ...

多谢分享

利差到了一定幅度是有必要考虑优化组合一下贷款结构了

you only live once

100元硬币

草鞋族

发表于 2017-7-10 17:03 |显示全部楼层

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Assuming this is residential, then the best option is to SPLIT the loan

Investment IO with offset - maybe 450k (a bit more than 400k you have in offset, assuming you will have periodic income to this account)
Fix PI (with lowest rate as possible) - 550k

Benefits:
1) This way you maybe able to top up a little bit more as with PI and Investment IO you are expected to be able to borrow more.
2) Also it will be irrelevant how high your IO rate is, as it will be offset to a very small amount of net debt anyway.
3) You mortage rate will always be higher than term deposit so putting your money in offset gives you better ROI

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airmoon100

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发表于 2017-7-10 17:05 |显示全部楼层

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还是PI， IO太高啦。

发表于 2017-7-10 17:05 |显示全部楼层

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airmoon100 发表于 2017-7-10 15:46
你确定？

足迹坛有不少【想当然】

you only live once

发表于 2017-7-10 17:12 |显示全部楼层

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100元硬币发表于 2017-7-10 16:03
Assuming this is residential, then the best option is to SPLIT the loan

Investment IO with offset - ...

Yep, SPLIT loan is indeed one of the options I was considering for restructuring the loans.

Thanks for sharing your thinking on the percentages between fixed and IO variable, which gives me a clearer idea on the specifics.

you only live once

WICLO_C

铜靴族

发表于 2017-7-10 17:21 来自手机 |显示全部楼层

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60万贷款，现在pi io利息差一年达到4000+，还有进一步扩大的趋势，为了少还银行1万多选io，但多付出4000多利息。负扣税完也差2-3千。如果差1%利率，那就要差6000了。短期来说等于1万多投资拿回4-6千收益，过俩年争取refinance.

发表于 2017-7-10 17:40 |显示全部楼层

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WICLO_C 发表于 2017-7-10 16:21
60万贷款，现在pi io利息差一年达到4000+，还有进一步扩大的趋势，为了少还银行1万多选io，但多付出4000多 ...

认同，我在#50说的也是这个思路。

you only live once

鱼羊鲜

水晶靴族

发表于 2017-7-10 17:44 |显示全部楼层

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政策现在就是要把io 的往pi赶，现金流紧张的和风险爱好者就坚持io好了。

ergon

皮靴族

发表于 2017-7-10 17:48 |显示全部楼层

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YugaYuga 发表于 2017-7-9 22:24
我也比较认可你这个看法

P+I虽然省了点利息但repayment 比IO多了一倍

差这么多是因为你offset account 有４０万如果没有根本差不了这么多。

seashell.qd

皮靴族

发表于 2017-7-10 18:04 来自手机 |显示全部楼层

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rayki 发表于 2017-7-10 13:55
offset是有的。但是貌似不能抵扣你的利息了。 P+i 只取决于你的贷款总额，也就是当月剩余的本金需要多少 ...

banker
今天还给我说，对于p&i方式，offset的钱不会产生利息，不交税。是抵充本金，减少还款年限的

sylar_y

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发表于 2017-7-10 18:56 |显示全部楼层

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seashell.qd 发表于 2017-7-10 17:04
banker
今天还给我说，对于p&i方式，offset的钱不会产生利息，不交税。是抵充本金，减少还款年限的 ...

你的banker没错啊， offset 抵充本金，你欠的钱就相当于少了，这样利息就少了，还款额一样，本金占的就多了，自然早还完。

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seashell.qd	+ 2	谢谢回复。不管还款金额大涨啊。.

blurr

布鞋族

发表于 2017-7-10 19:52 来自手机 |显示全部楼层

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rayki 发表于 2017-7-10 13:55
offset是有的。但是貌似不能抵扣你的利息了。 P+i 只取决于你的贷款总额，也就是当月剩余的本金需要多少 ...

Offset可以抵本金的 offset多了每月还款里面本金的比例就多

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发表于 2017-7-10 19:57 |显示全部楼层

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pi浮动4.38%有点高

angelashu

发表于 2017-7-10 20:12 |显示全部楼层

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feichiwill 发表于 2017-7-10 10:27
我只是个普通的投资者，分享个人经验：对于贷款来讲，贷款利率是我最后看的东西，重要的好的贷款结构。
1. ...

这套理论有几个前提必须条件，1. 房价持续上涨 2. 收入足够高或借贷能力强 3. 投资收益率不低于贷款利率，或者利息亏损能用NG弥补回来。

问题是现在房市不明朗，失业率高，经济差，央行不涨利率就说明这一点。 IO利率上涨其实是银行在调控，为什么呢？因为银行最清楚房价虚高。我不是中介，也不是靠房地产和相关产业吃饭的人，只是个人的一点见解，感觉房价要跌。

showme

铜靴族

发表于 2017-7-10 20:17 来自手机 |显示全部楼层

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真正对NG有作用的是折旧。PI和IO对NG没有太大意义，和一般抵税一个道理，主要意义在于现金流。另外最多再考虑一下机会成本，比如你有项目，收益率比利率高，还要高于PI 和 IO的差，

内心有着正义感又无法在利益面前免俗，对成功充满无限渴望现实中却一事无成，总是有时间不够用的紧迫感却在

发表于 2017-7-10 20:31 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2017-7-10 18:57
pi浮动4.38%有点高

投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

主帖里的数字都只是举例，利率按我了解到的四大目前的情况。

you only live once

一天世界晴~

银靴族

发表于 2017-7-10 20:32 |显示全部楼层

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YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:31
投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

浮动还行了不过你应该不会做一个银行里几个自住房那种

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发表于 2017-7-10 20:32 |显示全部楼层

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YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:31
投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

做自住房贷款利率的投资房很难吗？

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发表于 2017-7-10 20:34 |显示全部楼层

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YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:31
投资 P+I 浮动, 4.38% 在四大里算高吗？
有更好的利率请推荐。

以前最麻烦的cba也只不过是贷款settle半年后就能改自住房

并且一改还能改两个

发表于 2017-7-10 20:34 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2017-7-10 19:32
做自住房贷款利率的投资房很难吗？

you only live once

feichiwill

布鞋族

发表于 2017-7-10 20:35 |显示全部楼层

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chloe_cc 发表于 2017-7-10 15:41
請問每月還 pi 時，銀行會列明多少是P, 多少是I 嗎？謝謝

每个银行不一样，但是你都可以从你的loan account balance看出来，少掉的balance就是你还的principle.

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发表于 2017-7-10 20:37 |显示全部楼层

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一天世界晴~ 发表于 2017-7-10 19:32
浮动还行了不过你应该不会做一个银行里几个自住房那种

没看明白，同一家银行里不是只能一个自住房贷款吗？

you only live once

feichiwill

布鞋族

发表于 2017-7-10 20:38 |显示全部楼层

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angelashu 发表于 2017-7-10 19:12
这套理论有几个前提必须条件，1. 房价持续上涨 2. 收入足够高或借贷能力强 3. 投资收益率不低于贷款利 ...

房价不可能持续每年都上涨，不过持有足够久的时间的话总是增值的。
说实话，我也希望房价跌，跌了才有更多机会。

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发表于 2017-7-10 20:38 |显示全部楼层

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YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:37
没看明白，同一家银行里不是只能一个自住房贷款吗？

两个

一天世界晴~

银靴族

发表于 2017-7-10 20:53 |显示全部楼层

YugaYuga 发表于 2017-7-10 19:37
没看明白，同一家银行里不是只能一个自住房贷款吗？

最多我是做过4个

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zcwhy