投资房为什么要只还利息呢？

crisman

大头爸爸 发表于 2017-6-21 15:49
因为现在IO和PI的利息差太大，这么做可以让投资房享受PI的利率，也不损失太多的NG，还2年本之后，Top Up ...

谢谢明白了 你是做会计还是做broker呀回答这么专业

vivianlin

好复杂…

cppbug

自住房IO的原因是未来如果自住转投资，还进去的本金即使refinance也是无法再享受NG的，比如你的自住房欠银行50万，你还本金还了40万，还欠10万，这时你想把这套自住转投资，那么肯定是正现金流，给政府交税，即使你refinance，从银行拿出40万，这40万你依然无法享受负扣税，只能继续给政府交税。这时你只能卖掉房子，重新买一套做投资房，但是一买一卖，亏了好几万

大头爸爸

cppbug 发表于 2017-6-21 21:10
自住房IO的原因是未来如果自住转投资，还进去的本金即使refinance也是无法再享受NG的，比如你的自住房欠银 ...

你说的没错，但是现在PI比IO高了至少0.6-0.8%，你计算下每年多还的那些利息。将来自住转投资的时候，税务上的那点NG，根本就微不足道，根据我之前26楼计算的方法一看就知道了

cppbug

大头爸爸 发表于 2017-6-21 22:03
你说的没错，但是现在PI比IO高了至少0.6-0.8%，你计算下每年多还的那些利息。将来自住转投资的时候，税务 ...

我同意你说的，我这个说的是之前oi和pi利息一样的时候

zizhuyuan

大头爸爸 发表于 2017-6-7 15:05
你是以现在的利率问了以前讨论的问题。以前PI和IO的利率是一样的，所以在自住房还没有还清的情况下，投资房 ...

给你26楼的算法做个更正，你的IO算法只算到一半。你得出结论“2年利息白白多花了16000”，可是，这16000本身就有37%的负扣税，税局返还5920，所以IO投资者只多付利息10080，而且，别忘咯，IO不还本，和PI相比两年自落下37000进自己口袋：100% OFFSET，本身有4.6的年利息， 两年下来算抵2500的利息，这样一来IO两年为期计算 （16000-2500）x (100% - 37%) = 8500. 实际净亏利息8500，和你的“2年利息白白多花了16000”结论有一半的出入。

IO好处是节省的本金放在自己腰包里本身抵利息随时都能用，如果还了本金进入银行，再想拿出来，可能比登天都难。而且，想好了，别看现在PI赚便宜，将来再想回IO，没那么容易。而且现在银行是折磨IO，等把大家轰到PI后难保又要开始折磨PI，等投资房PI利息也给你加上去，兜里没钱，连本带息，你就在厕所哭去吧。

zizhuyuan

所以，回到这个帖子的主题，对于投资房，在原来IO和PI利息一样的时候，只有傻子才会乖乖的每个月把本金交给银行，他完完全全可以把钱慢慢积攒下来进100%OFFSET, 不断抵消利息，30年下来，OFFSET和LOAN一样多，还清了，而他享受30年内钱都是自己的想用就用这一巨大优势。

大头爸爸

zizhuyuan 发表于 2017-6-21 23:01
给你26楼的算法做个更正，你的IO算法只算到一半。你得出结论“2年利息白白多花了16000”，可是，这16000 ...

我说了我26楼的说法不一定精确，但是貌似这很难完全算清楚。就好像你算37000的利息，这37000是2年里面一点一点还进去的，不是开始的时候这37000就在Offset里面的。而且现在PI和IO的利息差，不管怎么算，在现金流允许的情况下，IO都是吃亏的。怕PI的利息加，现在大把银行2年固定3.88%，3年固定3.99%。至少这2-3年，银行是收拾不了你了。固定到期之后，谁也说不清楚到时候会变成什么样。

nocowlevel

IO的好日子已经到头了

SpringSunny

瓜农 发表于 2017-6-7 13:26
除了负扣税，-
只还利息，多余的钱放在offset账号里，和“还了”效果一样，好处是这些钱随时还可以拿回来 ...

我认同

SpringSunny

zizhuyuan 发表于 2017-6-21 23:01
给你26楼的算法做个更正，你的IO算法只算到一半。你得出结论“2年利息白白多花了16000”，可是，这16000 ...

说得太好了

dragonballz

jo2011 发表于 2017-6-7 19:47
因为同一家银行

Banks have nothing to do with your tax and ATO has nothing to do with your mortgage/interest rate. If bank is happy, it could provide owner occupied loans for as many as properties you have, as long as you could support with good income. OO requires more income support because bank does not count any rental income on it.

chainray

zizhuyuan 发表于 2017-6-21 23:01
给你26楼的算法做个更正，你的IO算法只算到一半。你得出结论“2年利息白白多花了16000”，可是，这16000 ...

还的本金能随时redraw，哪里麻烦了

dragonballz

cppbug 发表于 2017-6-21 21:10
自住房IO的原因是未来如果自住转投资，还进去的本金即使refinance也是无法再享受NG的，比如你的自住房欠银 ...

I made this mistake in 2010 when bought OO house. When moved out this year, I realized I stuck with positive gearing in it so that I have to transfer title to my wife.

Hellopicasso

:)

zcwhy

REFINNACE 多点钱来还PI值得么？

朕乃万岁

如果这个都不懂的话就不要投资了

lindabinbin

zizhuyuan 发表于 2017-6-21 23:01
给你26楼的算法做个更正，你的IO算法只算到一半。你得出结论“2年利息白白多花了16000”，可是，这16000 ...

是的 你的算法更精确

但是还是要多付8500的利息。所以还是PI划算

CTL12C

杠杆最大化完全同意
只是OFFSET存的钱相当于4.XX%的利息，对于资金的可动性毋庸置疑，假如真有其他项目或者投资，必定大于5%的收益啊，为何OFFSET的资金还能存放的住？
再者就是如果OFFSET资金已用于其他项目，并没有大额存款，保证IO和PI还款利息相同的情况，只能是强制自己每月还多过IO底线达到PI的钱，省不省钱真是全靠自觉。

不知我对于IO的这个三观是不是正的

ab006

大头爸爸 发表于 2017-6-21 23:59
我说了我26楼的说法不一定精确，但是貌似这很难完全算清楚。就好像你算37000的利息，这37000是2年里面一 ...

那请问现在投资房应该选哪个好啊？

如果弄成自住房本息同还 固定2年，差不多2.29%
如果就按投资房 只还利息，固定2年，差不多3%

另外实际是投资房，但是如果贷款按自住房来弄，为了低利率，会不会影响投资房退税？银行跟ATO应该没联网吧？谢谢

ab006

zizhuyuan 发表于 2017-6-21 23:48
所以，回到这个帖子的主题，对于投资房，在原来IO和PI利息一样的时候，只有傻子才会乖乖的每个月把本金交给 ...

那请问现在投资房应该选哪个好啊？

如果弄成自住房本息同还 固定2年，差不多2.29%
如果就按投资房 只还利息，固定2年，差不多3%

另外实际是投资房，但是如果贷款按自住房来弄，为了低利率，会不会影响投资房退税？银行跟ATO应该没联网吧？谢谢

luckywwd

floodp

借帖问一下，PI里面有多少是还利息多少是本金呢？

lewyoung

还是看不懂

eguan88

IO就是赌长期通胀对投资者有利，凯恩斯的名言通胀之下无债务。

cecilia04

mark

felixwoz

现在这个利率下，现金流允许的情况下pi还是更划算？