要不要再买套房

fffighter

mlink3 发表于 2017-2-17 10:32
我的情况比他好。。贷不到一分钱。。。

OFFSET里有钱和redraw里有钱， 其他地方还有存款在银行这里 一切 ...

把redraw里面的钱拿出来买房，不就等于转移贷款么？不需要申请新的贷款啊

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 10:35
你说的他欠80万是指去掉offset里面的, 还是纯贷款额, 这个是没错的
不过你要搞清楚的是, 我没说和以前一 ...

我上面已举实例， 你看看在我说的这个情况下 是否有解。。。就我现在了解的情况是， 如果不把loan SIZE 减小 或完全关掉， 贷款无望

fffighter

老沈在澳洲 发表于 2017-2-16 08:13
年租金15万人民币的，一线城市也就是租个位置OK的2-3房公寓

房子本身的价格估计已经1000万人民币了。。。

amy_guo2003

mlink3 发表于 2017-2-17 10:43
我上面已举实例， 你看看在我说的这个情况下 是否有解。。。就我现在了解的情况是， 如果不把loan SIZE  ...

你要借多少, 自己有多少首期, 手里有几套投资房, 租金多少, 自住房欠多少钱, 想买多少价格的房子, 都会影响, 反正你可以多问几家, 个人情况不同

mlink3

fffighter 发表于 2017-2-17 10:42
把redraw里面的钱拿出来买房，不就等于转移贷款么？不需要申请新的贷款啊 ...

是的， 这样你买的那个投资房 不管到将来的那个时候 就都不会有利息抵扣了。 如果你想卖掉 另外一套房的话， 这个转接过去的利息抵扣 就会随之而消失。

amy_guo2003

fffighter 发表于 2017-2-17 10:42
把redraw里面的钱拿出来买房，不就等于转移贷款么？不需要申请新的贷款啊 ...

redrew的不影响现在的总贷款额的, 本来就是以前多还的钱

fffighter

mlink3 发表于 2017-2-17 10:45
是的， 这样你买的那个投资房 不管到将来的那个时候 就都不会有利息抵扣了。 如果你想卖掉 另外一套房的 ...

有道理，如果剩余的贷款本来就是投资房的话，搬redraw，不能带来新的负扣税。

扩大贷款规模才是首要。

amy_guo2003

borrowing power是首先条件这个没错, 所以楼主最好讲清楚那个80万是总贷款额还是算了offset以后的

小白猪猪

csl不高兴 发表于 2017-2-17 08:06
大家都叫我小刘亦菲

比刘亦菲还小，凹机场

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 10:45
你要借多少, 自己有多少首期, 手里有几套投资房, 租金多少, 自住房欠多少钱, 想买多少价格的房子, 都会影 ...

broker 和我说现在 租金起不了多大作用了。。。

比如说有一个投资房with offset， 贷款50万， offset里有50。 租金400一周。 那么好， 银行 一看， 你的情况是50万的loan SIZE, 租金直接给你打个对折， 200刀一周。 而且现在把负扣税在计算器里取消了。。。所以这200刀还要去掉个人所得税 也就是140刀一周的收入， 然后按照这个来算你的贷款量。而且他们计算器里的利率现在都按8 到 9% 在算。 你拥有的每一个投资房都会以这样的方式来算， 也就是说 你拥有的房产越多，即使你不付利息。。。。你能贷款的可能就越小。

现在唯一能做的 就是不DISCLOSE自己的房产。 但是会不会被发现 就是听天由命。。以前这么做， 被查的可能几乎没有， 现在BROKER 都说这种几率已经挺高了。

amy_guo2003

mlink3 发表于 2017-2-17 10:56
broker 和我说现在 租金起不了多大作用了。。。

比如说有一个投资房with offset， 贷款50万， offset里 ...

我的情况是自住房的loan size 3万以下, 投资房loan size也不到80万, offset和redrew另算, 不然的话你就自己把offset里面的拿出来多付首期吧, 反正我都准备好挖出来做首期的, 不然的话没法买根本, 以前那种空手套白狼不给首期是不可能的

mlink3

fffighter 发表于 2017-2-17 10:50
有道理，如果剩余的贷款本来就是投资房的话，搬redraw，不能带来新的负扣税。

扩大贷款规模才是首要。 ...

所以 足迹上很多 所谓的职业专家贴 都是误导人的。

之前 有好几个贷款经理 上足迹发帖 来介绍 OFFSET和redraw的差别。 那是非常的误导啊。。。介绍的极度单一性。 没有纵观全局。
比如说， 里面说到建议自住房的用REDRAW， 因为还掉的钱 是可以拿出来 投资做负扣税的。 这个说法是对的。 但是对于一个想有发展的投资者来说 是非常错误的。 首先，大多数的人都是从自住到投资， 从小的自住到大的自住 这个方向发展的。 如果说 你用redraw 买了自住， 因为你想将来可以用还进去的钱买投资房。 但事实是， 一旦你买了投资房， 你的首次自住房 就不能卖了， 一卖的话， 你用来负扣税的贷款就会消失， 你的投资房就不会有负扣税了。 然后， 更糟糕的是， 如果接下来 你想升级自住， 在这种SETUP的情况下， 你由于不能卖你的自住房， 你只能靠自己赚钱 去买 更大的房子来升级。。。除非你两个房子都一起卖了。。。

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 11:03
我的情况是自住房的loan size 3万以下, 投资房loan size也不到80万, offset和redrew另算, 不然的话你就自 ...

你的自住的loan SIZE 三万是什么意思？ 你是把loan 的 limit减小到三万了？

LOAN SIZE = REDRAW + OFFSET + MONEY YOU OWE THE BANK

amy_guo2003

mlink3 发表于 2017-2-17 11:17
你的自住的loan SIZE 三万是什么意思？ 你是把loan 的 limit减小到三万了？

LOAN SIZE = REDRAW + OFFSE ...

就是我自住房欠银行3万, offset也是2-3万, redrew额度可以有5万, 所以你要么自己把钱还给银行, 可以多借, 要么就少借, 自己多给首期

ambledream

hello louzhu

My salary is 300K per year, my wife had family business which is about 150K per year EBIT.

I HAD 2 houses in VIC 2 houses in BNE and 1 commerical place. I had 6 units SHANGHAI, rental income appro 20K a year

DO I NEED TO BUY ONE MORE shopping center???

I seek your advice!!!!

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 11:20
就是我自住房只欠银行3万, 不算offset, 也没有去redrew

这个不是loan SIZE

LOAN SIZE (LOAN LIMIT) = REDRAW + OFFSET + MONEY OWE TO THE BANK

假设， 你一开始贷款50万， 后来你还到redraw 里 20万， 然后你又在offset里放了25万， 你现在还欠5万。 也就是说你只还这五万的利息。

你的loan SIZE 是50万。。。一分没少。

减少loan SIZE的方法，
1. Principle and interest over 30 years...30 年里慢慢的减少你的loan SIZE...但是要30年 才能完成。
2. 在有钱在REDRAW的情况下， 打电话给银行 要求把部分或全部的loan关掉。一旦关了， 你的钱就变成房子了， 真正的不动产了， 无法拿出。
3. 没有三了， 只有以上两个方法， 如果你没有做过， 你的loan SIZE 还是很很很大的

amy_guo2003

mlink3 发表于 2017-2-17 11:27
这个不是loan SIZE

LOAN SIZE (LOAN LIMIT) = REDRAW + OFFSET + MONEY OWE TO THE BANK

我给你完全搞晕了, anyway, 我们反正问过2家银行, 都没有什么大问题, 我自己出20%的首期

amy_guo2003

另外你的算法跟我问过的有不符合的地方, 一般只会把redrew额度+home loan ending balance, 而不会算offset, 因为那是你自己的钱, 银行无法支配, 也不算

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 11:29
我给你完全搞晕了, anyway, 我们反正问过2家银行, 都没有什么大问题, 我自己出20%的首期 ...

这是不可能的事。。除非你的收入很高， 或者说你的租金收入也很高（即使被人减半加税还是很多）。。

你可贷款与否 和你现在有很有很多很多的现金（REDRAW, OFFSET, CASH) 都是一点关系也没有的。。纯碎取决于总收入和负债（loan SIZE DISREGARDING FUNNDS IN REDRAW AND OFFSET)的比例。。。

这种情况不是不可能， 比如说你房子买的很早， 20万的时候就买了两套， 现在租金500一个， 市场价值120万一个。 贷款10 到15万一个。。。

amy_guo2003

mlink3 发表于 2017-2-17 11:36
这是不可能的事。。除非你的收入很高， 或者说你的租金收入也很高（即使被人减半加税还是很多）。。

你 ...

你也不用猜测我, 因为你我情况本来就不同, 劝你直接去问4大行的banker, 起码问个2家, 然后看看他们说的有没有大的差异

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 11:32
另外你的算法跟我问过的有不符合的地方, 一般只会把redrew额度+home loan ending balance, 而不会算offset, ...

redraw + home loan ending balance= loan size is also true.
这个算出的结果我我说的那个公式算出的是一样的。。两者不矛盾

Hi5

amy_guo2003

mlink3 发表于 2017-2-17 11:40
redraw + home loan ending balance= loan size is also true.
这个算出的结果我我说的那个公式算出的是 ...

你说的是loan size = redrew+ offset + home loan ending balance
按照你的说法, endling balance比如80万, offset里面50万, 没有redrew, 最后我的loan size=80+50+0??? 说笑了吧!

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 11:41
你说的是loan size = redrew+ offset + home loan ending balance
按照你的说法, endling balance比如80 ...

我说的是REDRAW + OFFSET + MONEY OWE TO THE BANK

在OFFSET的结构下， 一般 REDRAW里是0， 然后OFFSET里有CASH来offset 你的loan interest， 然后ENDING BALANCE 就是你欠银行的总款

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 11:41
你说的是loan size = redrew+ offset + home loan ending balance
按照你的说法, endling balance比如80 ...

你明明知道我在说什么

跟我绕什么圈子呀

那就是80万咯。。。我的天。。。简单的说就是LOAN LIMIT...

我要不是问过好多家 会在这里说？

amy_guo2003

mlink3 发表于 2017-2-17 11:48
你明明知道我在说什么

跟我绕什么圈子呀

我是彻底被你搞晕, 反正我的不受影响就是了, 我估计你的买了太多套房子, 然后钱都在offset里面抵利息吧, 又不愿意拿出来做首期, 现在没那么好事情了

fffighter

mlink3 发表于 2017-2-17 11:13
所以 足迹上很多 所谓的职业专家贴 都是误导人的。

之前 有好几个贷款经理 上足迹发帖 来介绍 OFFSET和r ...

多谢指点，问一个简单的情况：

如果只有一套自住房，初始贷款是1m， 同样offset里面也有1m，此时是不用付利息的。
现在把1m转入loan account，再redraw出来，买投资房。
如果投资房租金能cover利息，那么也不用付利息，但是可以等投资房升值。
如果投资房租金cover不了利息，是不是就可以有负扣税了？

谢谢！

mlink3

amy_guo2003 发表于 2017-2-17 11:41
你说的是loan size = redrew+ offset + home loan ending balance
按照你的说法, endling balance比如80 ...

请告诉我以下的情况可有解？？？？

举个例子， 年薪十万， 现在的银行在你没有任何房产和债务的情况下可以贷款60万。 但是呢， 你通过以前银根松的时候，通过BROKER买了三个房子总贷款为120万， 现在你的offset 或 你的redraw里的钱已经满了， 实际意义上说 你已经不用还任何利息了。 这三个房让你有1200刀的租金，然后你手上有个二三十万现金， 你想 你可以再买个80万投资房吗？

答案是： 不可以。 在现在的银行严查机制下， 你不能再贷款了。 因为在银行眼里， 你的工资最多只能让你贷60万。 你的1200 刀的PRE TAX RENTAL 会被认为是600 刀的PRE-TAX MONEY 然后 你的120万的贷款 一分都不会少 都算在你头上。。你的租金最多只能让你有15万到20万的贷款额度。 你的贷款总量不能超过80万。 可以你已经用了120万！！现在一分钱都贷不出了。。

好了， 我的例子举完了， 有那里没有提供足够信息的， 请指出

mlink3

fffighter 发表于 2017-2-17 11:57
多谢指点，问一个简单的情况：

如果只有一套自住房，初始贷款是1m， 同样offset里面也有1m，此时是不用 ...

是的， 但是 就像我之前指出的， 如果你这么做了， 因为你是用现金买的投资房， 这样会使 你的投资房和你的自住房 莫名的绑定到一起， 你的自住就不能卖了， 卖了得话， 你的投资房就不能享受福口水了

海客

买