房产销售入行后感……

terran_empire

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感性的一点说……有，我有不少客户也是相信我，找我闲聊的也有，但成熟一点，现实一点吧，有多少会真真正正由客人变成朋友的？有钱牵涉在内，友情就不存在了好不好。你要是转行以后他们还是你朋友的，那才是真正朋友。

坑亲友，对不起，我暂时没做过，但我见的有太多。

跟人见面时，我是很乐观的，甚么也是好的，没甚么东西是不好！困难是要面对不是逃避的，你避他永远跟着你，你跟他对着干，他会怕了你！……懂这些才令我更明，甚么也有好不好，不深究不好的是怎发生，我怎去解决问题？:sleepy:

mlink3

广东人？？？

happyflower

明月星光 发表于 2017-2-10 23:40
这个语文水平真的能卖楼花？ 泡沫也忒大了

也许人家主要用英文卖，中文不常用吧

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mlink3 发表于 2017-2-13 12:17
广东人？？？

哎哟，终于有人看出来啰！！！

洋芋土豆

用戶名稱 发表于 2017-2-13 12:19
哎哟，终于有人看出来啰！！！

还终于呢？讲真，太白话了

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洋芋土豆 发表于 2017-2-13 12:26
还终于呢？讲真，太白话了

哎哟，人家中文水平低嘛……初中也没毕业，不要有太高要求嘛……

洋芋土豆

用戶名稱 发表于 2017-2-13 12:36
哎哟，人家中文水平低嘛……初中也没毕业，不要有太高要求嘛……

哪有太高要求，只是说完全是白话的遣词造句啊

sm375

lz文笔让我隐约有读明朝小说的感觉。。。

大韦

Hi5 发表于 2017-2-11 00:23
毛太祖还没学历呢，别笑话人家。

毛泽东当年的学历可不算低。。
不能用现在眼光看。

my001209

你自己想想，楼花只付10%，还是全新的房子，凭啥希望和二手房一下付20%，并且只有42天贷款期限的人获得一样高的利润。
换句话说，我有10万，我要么买50万二手房，要么买100万楼花。你觉得一样吗？
搞清楚好不好，什么便宜都让你占了，

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my001209 发表于 2017-2-13 14:42
你自己想想，楼花只付10%，还是全新的房子，凭啥希望和二手房一下付20%，并且只有42天贷款期限的人获得一样 ...

厉害厉害，想问你老哥settle时是给一还是两成的？

到settle时你还是只给一成吗？

还有，两年以后，你房子做refinance，50万房子，能拿到的会跟100万的一样那么高？小的在此甘拜下风，拜服拜服

再说一遍，我这条独木桥，我自己走就成的，阁下那条康庄大道，我没想过跟你争

my001209

用戶名稱 发表于 2017-2-13 14:52
厉害厉害，想问你老哥settle时是给一还是两成的？

到settle时你还是只给一成吗？

你真是傻，做了这么久还这样，真是失败，小中介吧？什么都学不到

建议你多换换地方，学习学习。

不要出来丢人现眼，我真是看的有点揪心。用脑子自习想想吧，

知道彩票的广告吗？$2换一次开保险箱的机会。
我觉得按你的性格应该去批判一下。

另外，你自己真的买房了吗？是不是买了WWP，这么坑爹?
哪个买房的亏了，你拿出来我看看，我现在挂出去的一个楼花，还没settle110万，我成交价81.5万，你猜我是买的哪？
你真是完全不懂啊。

achilles

不是针对谁，我是说澳洲的楼花基本都是垃圾。

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achilles 发表于 2017-2-13 15:16
不是针对谁，我是说澳洲的楼花基本都是垃圾。

想问问……那……有没有一个公寓是没经过楼花阶段的呢？

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my001209 发表于 2017-2-13 15:00
你真是傻，做了这么久还这样，真是失败，小中介吧？什么都学不到

建议你多换换地方，学习学习。

哦，很厉害哦！很棒棒哦！那楼花你已卖？怎卖的？rescind还是back to back哦？你交了印花税没呀？

my001209

用戶名稱 发表于 2017-2-13 15:23
哦，很厉害哦！很棒棒哦！那楼花你已卖？怎卖的？rescind还是back to back哦？你交了印花税没呀？ ...

你搞笑，rescind能我定价？印花税我交没交，你做了7 8年，还猜不到？
我只是卖楼花，我所有的房产都是交给中介出租，我不逃税，不私租。现在我转这个楼花也交给OMG中介做，我也照样付commission，该交的税该给的服务费，我都会给。
赚钱了还在乎这些？

真不知道你都是怎么学的。

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my001209 发表于 2017-2-13 15:28
你搞笑，rescind能我定价？印花税我交没交，你做了7 8年，还猜不到？
我只是卖楼花，我所有的房产都是交 ...

是你搞不定开发商弄得你要给印花税。该给、应给，就要给，我赞同。但你连要求Rescind也做不了……我还是不跟你好了，拜拜~~~

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另……拜托，我自己也没卖广告，你就在卖……好意思不

my001209

用戶名稱 发表于 2017-2-13 15:31
是你搞不定开发商弄得你要给印花税。该给、应给，就要给，我赞同。但你连要求Rescind也做不了……我还是 ...

我为啥要rescind，我没必要还给开发商，我用我的钱settle，再二次成交给别人，不懂?

我为你做过7 8年的行业感到耻辱，丢人现眼

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my001209 发表于 2017-2-13 15:36
我为啥要rescind，我没必要还给开发商，我用我的钱settle，再二次成交给别人，不懂?
我为你做过7 8年的 ...

还不是做back to back？噢，很棒棒噢~~~
……你一说我就问喇……连这些小问题也搅不清，你老哥又真的是……没人跟你说，要盯着客人身体语言，听他每一句话，多问，少说的嘛……哎哟哟……

另……后加，我是说我做了六七年，不是七八年……

fffighter

呵呵，有点意思。

wrkx

比较敏感的职业哈

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wrkx 发表于 2017-2-13 15:48
比较敏感的职业哈

钱嘛！每单也上万块的哩，那能不敏感~~~

wrkx

用戶名稱 发表于 2017-2-13 14:50
钱嘛！每单也上万块的哩，那能不敏感~~~

哇  厉害哎     …………我本意是牵扯目前的楼市  会比较 敏感      但是在你的收入面前  都是浮云~

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wrkx 发表于 2017-2-13 15:53
哇  厉害哎     …………我本意是牵扯目前的楼市  会比较 敏感      但是在你的收入面前  都是浮云~
...

没车的不会将名车当一回事……没收入的人，也将收入当作浮云~~~~

kaile

越来越感觉到这行水很深，有点象C++，10年经验的C++程序员看不懂另外一个C++10年经验的程序员写得C++代码，二人可能会互相撕，“你写得都是垃圾”，其实不是，因为太精深了，象一头巨象，10年下来都没摸到10分之一

achilles

用戶名稱 发表于 2017-2-13 15:21
想问问……那……有没有一个公寓是没经过楼花阶段的呢？

你说对了，澳洲这种地方公寓就是垃圾。

这种不具有澳洲居住属性的产品，入口和国际资金面竞争，出口却只限本地市场，完全是创造就业和拉动产业的发展手段，负责将国际投资和部分本地ATO该收的钱分配到房地产产业链上。

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于开始以前，觉得有必要先说清楚，楼花销售，跟二手房销售是真的真的很不同的。虽然说，买家买回去的，也是一个价值几十，甚至几百万的房产，但作为销售，咱们要学的东西则很不同。作为二手房销售，要找的，不是买家，是卖家。你怎么能将张三李四，将他们那套根本不想卖的东西放到你公司去卖？而同时，买家他们根本不用找，一放上网、一到了open inspection的时间，那些买家就蜂拥过来，那需要找？同时间，这些中介也要对区内每条街每栋楼也有大概的认知，比方说，那几号几号的大楼里面有多少户，那家那块地有多大，而朝向是那边，后园是不是已建了granny flat，街上那家有景，而那一家只是人家的景等等等等。他们必需对自已工作的区有很大的认识，要不，那去找卖家？很久以前，大概是15年前左右吧，曾经帮过一个老外二手房销售派传单。与其说传单，不如说信，因为他是给了我三大包，红白蓝塑料袋大小的，全部印有业主名称的信，去他做的地区去每家每户派！派的时候还要小心，要是那家是已放盘在卖，不要派，但要记下是已经给那家在卖。十多年前的老外已是这样子做，我那时看见，真的是服了他！所以卖二手的，要找的，一定是卖家，买家……有经常去看open inspection 的也必定清楚，很多时不是那些中介不想理你，而是太多人去看，他分不了身去应酬你。

反过来，楼花销售要找的，是买家，卖家，也就是开发商，老板已找到，那用你下面的去跟他们联络，你以为你小小的销售是老几？要找买家，离不开去样板房站盘、去商场摆摊、去找亲朋戚友、现在还可以用wechat、网上放广告，以及去开坛作法办讲座(其实还有几个方法，但感觉上没太大必要说)。

明白看上去差不多但其实很不同的二手房跟楼花中介后，可以看看大家的投资路向有多大区别了。二手房的，大多信奉cash is king，低买高卖，这个某程度上我是认同的；而楼花的通常也会叫你一路买买买，不要停下来，买买买！这个，我要到入行一段时间，学多了以后，才非常的认同的。

二手房的销售，要你卖，他才能赚到钱，他要找的是卖家，那，最简单直接有效的，莫过于告诉那些业主，将房卖掉，有钱在手，这才是王道！没错吧？老实说，这个投资模式，对有在赵国做过房产投资的会很熟悉，他们对这个方法的认可程度也很高。我觉得没问题的，只要做事那个人拿到他想要的，他也开心，有问题嘛？没……卖家，有些时候是他们自己去找中介，平常多派些传单，那些大的、贴着『SOLD』的广告牌放多几个星期，卖家对你就有信心去找你哩……详细运作，对不起，我没与他们有深交，不便细说，以上是一些曾合作过的二手房中介告诉我的，不对的话……你对我错吧。

但卖楼花的则如上面所说，我们要找的是买家，那怎么办？如上面说的方法去找啰。而当中，也有分开两种，一是我们主动去说服客人买东西，从没兴趣说到兴致勃勃，非买不可(真的有发生过)，另一种，是客人主动找你的。简单，当然是后者简单，但那种客不多，多发生在去样板房的客人。网上广告……我也发过很多去问人家拿楼盘资料好不好。去听讲座的，老实说，自已看到广告以后去听的，比较少，通常也是中介找客人去的多，而且……也有不少好像我这种，去偷师的……

在入行最初两年，经常做的莫过于去扮客人，向其他人偷师，去样板房呀、跟那些中介见面说要买房呀，这些通通是常事，还有一种是去听那些免费讲座。听多了，就发现……不管是同一家公司的，还是不同公司的，投资楼花，离不开负扣税跟再融资……然后就是几年内买几套几套。真的，到几个月前我再去听过一个……还是这些旧调一再一再的在弹……而当然的，不管是明或暗也会将他们当时在卖的楼盘，说到跟这些投资方式多吻合……信还是不信？观点角度而已，个人觉得，听的开心，然后赚到钱，有甚么问题？(而投资房地产，总会赚的……时间问题而已……一年还是一百年……看你上一世做了多少善事与签合同前做了多少功课而已)。

有关那些甚么甚么几年买几套，真的假的？我个人会说，数字上是真的，现实……也真的有不少能如这些方式做到的。

运作方式其实很简单，每两年最少买一套，而同时，每两年去将所有物业做一次再融资。数字上，只要每年增值有7%多一点点，十年你的房子价值就会倍增，而每次将增值的再用去买房，十年七到八套，数字上是没问题的。但这个投资方式有一個跟楼花有一个致命盲点……楼花是有施工期的！施工期完以前你怎将他拿去做融资？还有，楼花虽不一定是以建好时的预算价卖给你(那是说，2015年的楼花，不一定用2017的市价做定价)，但楼花价钱通常也会比同时间在卖的二手房高。全因新楼有负扣税嘛，那也是新房的一个价值来好不好。

再拉远去说多点，楼花价是怎订的呢？很多人说『楼花的价是乱来，价钱是开发商为赚钱乱订的！』老实说，错~~~了一点点。要知人家怎订价，也要想想他应根据甚么因数去订吧。地价、物料、人工将所有东西加起来不就是所有的支出，然后再加利润不就是吗？可以说错，但也不是全错，因为很多开发商是会向银行拿个建筑贷款(construction loan)。而银行要批这个钱给开发商，一要他们的项目会提供合理利润。合理意思，是既不能太少，做完以后只能赚一两点，你是在洗钱吗？最少十五至二十吧！甚么？你说你能将只值廿万的以二百万卖出去？不要开玩笑吧……银行其实才是很多项目订价的最大影响者(Meriton例外，人家现在财大气粗，那需要怕你银行……)。

书包抛完，那个十年做楼痴玩法对楼花又怎办？如上面所说，因为施工期问题，要做再融资，楼花根本不成！但另一方面，楼花还有一个夺命性的吸引点(夺命是对我这些穷人来说)地方，你只需要放下一成订金，房，就是你的，剩下的，交楼时才给。而同时，印花税也不需如二手那样，于成交三个月内要交；楼花印花税是签合同后十五个月才需要交。那……施工期要是多于十五个月，我到收楼才交成吗？成的，根据OSR想要赚钱原则，是没问题的，前题是……要给利息~~~早前问的是，大概年息11%左右(现在有没有变不清楚，最好自己去OSR问问，发个电邮，他们慢是慢一点点，但必定会覆你的)。

所以，作为一个穷人，我已受到那个不记得甚么名的销售影响，楼花，因为只需一成订，我是非常乐意将钱投进去的。

而因为这个施工期的时间性问题，买楼花也是可以十年内拥有多个投资房，但数总数量就数字上不会有用相同投资方式的那么多；但相对来说，投资楼花对资金的压力也是轻松很多。如要每两年买多一套投资房，头三至五年甚至拥有四套投资房前，必定是非常辛苦，因为这段时间作为投资者是需要投入资金进去的，而到有三间或以上投资房以后，从再融资抽取到的资金就可以足够去买多一套房，包括了订金甚至印花税。

可能会问，那，我做些买买卖卖不是更好吗？买买卖卖这模式在中国国内是对的，但在悉尼，税这么高，短炒……赚不到的。还要这边再融资这么普遍、成熟，何不靠这来赚？简单来说……这种靠再融资抽取现金的也是低买高卖，不同的是你自己卖给你自己而已。那生金蛋的鸡，还是在你的笼里面

susansz

再融资也是需要income支撑的，除非作假不然只能付一成首期的投资人根本无法继续这个游戏。更不要说如果房产上涨停滞（甚至不需要跌）