被audit，遇到一个奇怪的auditor

pingkao

tenpinjing 发表于 2016-11-10 13:52
那这种情况下，你的态度更要好了，要积极，主动配合他们工作呀。让他觉得你没有给他找麻烦，你说的话是可 ...

明白，感激，回血一定补分。你教我太多，感激不尽！

pingkao

fqyyy 发表于 2016-11-10 13:04
上面是不是很多会计的托？
其实LZ情况很清楚，
只要自住房A贷款里面 split 两个loan account A1 和A2，

对对对！终于有人说清楚我的状况，看来还是我语言表达有些问题，多谢多谢。

我就是

“只要自住房A贷款里面 split 两个loan account A1 和A2，
假设其中 A2钱全部拿去买投资房，就能claim A2 里面的利息” 的情况。

sifeifanren

有投资房真的建议找会计做 一般100-200元左右 第二年还能退税 不明白的还有人咨询 祝好运

hilltop-bear

pingkao 发表于 2016-11-10 14:01
多谢多谢，你说的太对了。这个审计我的人也流露出类似的意思。

真的很感激你有建设性的意见。另外能请教 ...

我自己也是找会计师设计，每次买房他都要我们先和他说，按他设计思路去做。这方面我不敢乱说误导你。我自己是cpa，但税方面也不敢自己来。建议你还是找专业人士指导比较靠谱。

楼上有朋友把主要原则说了出来。还有些细节的东西，偶尔没细想可能会搞混了自住房的部分，退税就很麻烦了。

pingkao

sifeifanren 发表于 2016-11-10 14:12
有投资房真的建议找会计做 一般100-200元左右 第二年还能退税 不明白的还有人咨询 祝好运 ...

谢谢，如果有好的会计也请介绍。

ericllyy

tenpinjing 说得对，不要电话，要email沟通，有据可查

knovukna

为什么第一项可以退税啊?这样买投资房不用本金喽, 直接全部贷款, 全部退税? Loan明明抵押到自住房的.

pingkao

ericllyy 发表于 2016-11-10 14:17
tenpinjing 说得对，不要电话，要email沟通，有据可查

记住啦，我会的。

一般打电话是为了挖掘语言以外的东西，比如这个人的用意，他自己是否站得住脚，是否三脚猫，电话里听得出来。

我会打电话，然后立刻回一封email，复述一遍对我有利的部分作为一个reference发出去的，多谢你啊

hilltop-bear

knovukna 发表于 2016-11-10 14:22
为什么第一项可以退税啊?这样买投资房不用本金喽, 直接全部贷款, 全部退税? Loan明明抵押到自住房的.
...

可以的，但这个投资房首期的贷款和自住房分割必须很注意。好的贷款中介会告诉你如何操作，我自己肯定再找会计师核实。

pingkao

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 14:23
可以的，但这个投资房首期的贷款和自住房分割必须很注意。好的贷款中介会告诉你如何操作，我自己肯定再找 ...

我的情况没法再注意了啊。

自住房一套，投资房买下来再把自住房refinance多出来的钱在投资房settle那天才给出去。请问哪里有问题，应该怎么做呢？

hilltop-bear

pingkao 发表于 2016-11-10 14:27
我的情况没法再注意了啊。

自住房一套，投资房买下来再把自住房refinance多出来的钱在投资房settle那天 ...

这样的话可能真的不符合退税要求。好像是要另设一个账户，从这个账户走出去的

多多18

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 12:49
楼主，用自住房的equity买投资房的贷款设计很有讲究的。我们都是让会计师设计好，再找贷款中介做，签字之前 ...

你指的用自住房的equity买投资房是指refinance 之前请会计和贷款中介把文件签好？

aumaple888

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 14:37
这样的话可能真的不符合退税要求。好像是要另设一个账户，从这个账户走出去的 ...

我也是这个情况， 比如自住房的贷款900k， 抽了300k付投资房首付，把300K抽出来设立另一个账户， 自住房贷款就还剩600K.

300K 和 600K抵押都是自住房， 但是我claimed interest on $300k 作为投资房抵扣。OFFSET只对应600K

这样投资房利息和自住房利息就很清楚了。  这样做应该没错吧。

aumaple888

请问你最后是退税还是交税？

pingkao

aumaple888 发表于 2016-11-10 14:49
我也是这个情况， 比如自住房的贷款900k， 抽了300k付投资房首付，把300K抽出来设立另一个账户， 自住房 ...

我和你的设置一模一样。

现在ato的这个人说，300k（用你的例子）因为上面的地址是自住房所以产生的利息不能抵税

pingkao

aumaple888 发表于 2016-11-10 14:49
我也是这个情况， 比如自住房的贷款900k， 抽了300k付投资房首付，把300K抽出来设立另一个账户， 自住房 ...

我也觉得我的设置是很清楚的。遇到菜鸟还想挑刺是无奈的。

teresajiang

刚刚和我的会计师聊了一下，他的意见是和审计一样，不可以claim, because that loan is under non-income producing property.

aumaple888

teresajiang 发表于 2016-11-10 15:03
刚刚和我的会计师聊了一下，他的意见是和审计一样，不可以claim, because that loan is under non-income p ...

不在于哪个房子名下，在于资金的用途， purpose is for investment.

aumaple888

teresajiang 发表于 2016-11-10 15:03
刚刚和我的会计师聊了一下，他的意见是和审计一样，不可以claim, because that loan is under non-income p ...

换一种方式思考，

如果两个贷款， 一个自住A （600k)，一个投资 B(300k, 首付）， 都是用自住抵押， 自住is not income-producing property,

那么好，我不可以claim the interest on $300k， that's fine.  那么如果明天，我的自住A转投资了， 我可以claim interest on $900k or $600k?  那么ATO或许又会跳出来说，不可以用900k,  because the purpose of the $300k is for other property purpose (investment or not), you cannot claim interest on $300k for property A.

目的比名义更重要，很多case打官司到最后都看目的。 拿名义说事，就是ato来抢钱。 除非你的会计师拿case或者ruling来证明他的认为是对的，否则我觉得他的这种说法是在避险。

lauraineyan

这种设置好像真的容易误导，投资房贷款的security就应该是投资房

hilltop-bear

多多18 发表于 2016-11-10 14:44
你指的用自住房的equity买投资房是指refinance 之前请会计和贷款中介把文件签好？  ...

首先让贷款中介把整个贷款账户结构写出来，让会计师过目，确认后再让贷款中介具体办理refinance。不需要会计师签字，只要是让会计师确认税务上保证能做到投资物业105%的贷款所出利息能够扣税

hilltop-bear

aumaple888 发表于 2016-11-10 15:12
换一种方式思考，

如果两个贷款， 一个自住A （600k)，一个投资 B(300k, 首付）， 都是用自住抵押， 自 ...

我觉得楼主和你说的不是同一个问题。如果两个贷款账户一开始已经分离设立，应该是毫无问题的。但如果一开始只有一个贷款账户90万，然后再设立一个新账户，把九十万里面拿出三十万放进去，这样好像就不能扣税了。必须从day 1六十万和三十万两个账户就是分开的。我要问问我老公，贷款账户的结构他比我熟很多。

fqyyy

醉了，看看这个例子吧
http://www.iknow.cch.com.au/docu ... is-used-as-security
Example 1
Zeb owns his own home and does not have a mortgage outstanding. He decides to invest in a rental property. He obtains a bank loan in order to buy a rental property. The bank requires Zeb to mortgage his home as security for the loan to buy the rental property.

As all the money is used to buy a rental property, interest incurred on the loan is an allowable deduction.

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
1， 自住房loan account最好不是带offset account，因为offset account里面的钱是你的存款。
这意味着，如果你拿offset account 里面钱去投资房，然后你因此产生利息，是不能抵扣

2，如果自住房loan account，现在top up出来100k，然后这笔钱拿去投资投资房，这时候这个100k的利息可以抵扣

pingkao

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 15:33
我觉得楼主和你说的不是同一个问题。如果两个贷款账户一开始已经分离设立，应该是毫无问题的。但如果一开 ...

我和你说的不一样。

打个比方

我一开始自住房是70万。只有这一个loan。

要买投资房了，refinance自住房，用equity 比如说20万和多贷的一部分又买了一个投资房。从我的投资房有的第一天开始，就是自住房70万的loan没动，投资房100万loan。一开始投资房的loan和自住房的loan就是分开的。

refinance后，70万自住房的loan原封不动搬到另外一个银行，100万投资房拆分成2个loan，一个20 万， 一个80万。20 万的security address是自住房。现在他就在抓这个20万，说security 地址不是投资房，不能claim tax

我并没有“设立一个新帐户，把九十万里面拿出三十万放进去“

ericllyy

我的会计师也说要一开始就分离两个loan. 但后来又说自主房的loan 分出去三十万 （用例子里的）后不能在有数额上的变动（保持60万），而且要有清楚的转账记录（从自主loan 到投资).

aumaple888

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:41
醉了，看看这个例子吧
http://www.iknow.cch.com.au/document/atagUio566130sl17278209/td-93-13-deductibi ...

同意，不能从offset 拿钱， 要从loan里拿钱。

hilltop-bear

pingkao 发表于 2016-11-10 15:42
我和你说的不一样。

打个比方

如果是这样，你完全可以要求复议。我家的贷款好像也是这样设立的。不过，楼主，你描述这个转贷词不达意。最明显一点，你自住房转贷之后，并非70万原封不动转到新银行。而是新银行给你的自住房贷了九十万，其中二十万是equity，你专门另设账户，用于投资目的。你要这样说，她就懂了。

pingkao

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:41
醉了，看看这个例子吧
http://www.iknow.cch.com.au/document/atagUio566130sl17278209/td-93-13-deductibi ...

example 1 简单明了

Example 1
Zeb owns his own home and does not have a mortgage outstanding. He decides to invest in a rental property. He obtains a bank loan in order to buy a rental property. The bank requires Zeb to mortgage his home as security for the loan to buy the rental property.

As all the money is used to buy a rental property, interest incurred on the loan is an allowable deduction.

pingkao

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 15:46
如果是这样，你完全可以要求复议。我家的贷款好像也是这样设立的。不过，楼主，你描述这个转贷词不达意。 ...

我觉得你比那个auditor专业多了。

他最后都说：即使这是投资目的，但是security address 是自住房就是不可以deduct。我说are you sure? 他这才说他要去问问TCA。

他还一个劲叫我去找银行改security address。我说问过了，银行不同意。他说，“我就知道他们不会同意的，很不幸，我disallow这个tax deduct”。 当时我就想，银行没错，问什么要银行改。

hilltop-bear

pingkao 发表于 2016-11-10 15:51
我觉得你比那个auditor专业多了。

他最后都说：即使这是投资目的，但是security address 是自住房就是不 ...

不需要和她争辩。直接要求ATO review，说你不同意决定。我相信她上面的领导懂的。另外也可以花点钱，找会计师帮你跟进。