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kingsford

原帖由 dofu 于 2008-11-14 09:27 发表
1. 投资房子是长期才能有回报。
2.不是闭眼去买就能有回报的。（这点最重要，大多讨论是泛泛的）
3.投资房子是风险比较低的投资。
4.因为3，所以回报不是很高。
5.比把钱存放到银行要好，不做2，收益会比存款要高 ...

1.多长期，多少年回报算是满意？ 长期来看，房子的real gain （CPI deflated）is close to 0%。
2.就像股市，大多靠运气。所谓眼光，无非是对运气的错觉罢了。
3.贷款买房，就是leverage！风险小就怪了。 表面上房价1年跌不了多少，但是比上你的小本金，大利息，可是很不少。10万首付，买个50万房子。房价跌10%，不算你的利息，就等于是你的10万损失50%，加上利息，损失更大。 只不过不像股市上损失50%的感觉罢了。
4.去用leverage（所以高风险，只是表面不觉得）搞一个回报不是很高的东西，简直无法想象
5.说过了，凭感觉泛泛的说来说去是没有用的，自己仔细算一下，就全明白了。

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 09:57 编辑 ]

tonyju626

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 09:55 发表


1.多长期，多少年回报算是满意？ 长期来看，房子的real gain （CPI deflated）is close to 0%。
2.就像股市，大多靠运气。所谓眼光，无非是对运气的错觉罢了。
3.贷款买房，就是leverage！风险小就怪了。 表面 ...

1 is the answer for 3, 3 is the answer for 1.

kingsford

原帖由 tonyju626 于 2008-11-14 09:58 发表

1 is the answer for 3, 3 is the answer for 1.

4 is the answer for your statement. Irrational investment. :-)

tonyju626

4.去用leverage（所以高风险，只是表面不觉得）搞一个回报不是很高的东西(but 0-0.5%more than CPI as you said long term?)

CrystalShell

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 09:46 发表

你要是没还贷款，你更轻松。Rather than owing one house with meager investment (a typical house slave's final years), you may have owned the equivalent of 3 houses, major investment. You will be much  ...

还贷也和付租金差不多吧，一个给银行一个给房东而已。买了，最后还能剩个房子，不买最后什么也没有，多可怕呀。

kingsford

原帖由 CrystalShell 于 2008-11-14 10:13 发表
还贷也和付租金差不多吧，一个给银行一个给房东而已。买了，最后还能剩个房子，不买最后什么也没有，多可怕呀。

这个错误的想法已经说过了，感觉好像有道理，实际是经不起推敲的。呵呵

kingsford

原帖由 tonyju626 于 2008-11-14 10:09 发表
4.去用leverage（所以高风险，只是表面不觉得）搞一个回报不是很高的东西(but 0-0.5%more than CPI as you said long term?)

那还不如去买inflation-linked bond了（zero risk, above inflation return)。更不用说其他的”长期“投资方式了。
compared with property investment: high risk, inflation level return (perhaps even below inflation after cost deducted), which one will you choose?

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 10:31 编辑 ]

CrystalShell

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 10:17 发表

这个错误的想法已经说过了，感觉好像有道理，实际是经不起推敲的。呵呵

对，你前面提到过，但还是不明白，请问有具体的分析吗？抱歉，真的不太懂。

tonyju626

原帖由 CrystalShell 于 2008-11-14 10:13 发表


还贷也和付租金差不多吧，一个给银行一个给房东而已。买了，最后还能剩个房子，不买最后什么也没有，多可怕呀。

That depends on the rental yield/loan rate. The closer to 1, the less risk.

no ivestment is risk free

tonyju626

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 10:19 发表

那还不如去买inflation-linked bond了。更不用说其他的”长期“投资方式了。

买房养老is only one of the ”长期“投资方式.

one of the easiest to understand and to do.

kingsford

我看说什么都是没有用的，想当然的想是不可能想清楚的。
只需要问你自己一个问题，其中所有的参数都是以知的：
如果你今天买房，和去年的今天买房相比，是赔了还是赚了？和前年的今天呢？

我并不是说永远不买房，而是说什么时候买的问题。
即使在没有任何bubble的时候，最佳点也不是越早越好。何况这个超级大泡泡才刚刚开始破。

tonyju626

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 10:26 发表
我看说什么都是没有用的，想当然的想是不可能想清楚的。
只需要问你自己一个问题，其中所有的参数都是以知的：
如果你今天买房，和去年的今天买房相比，是赔了还是赚了？和前年的今天呢？

我并不是说永远不买房 ...

handshake

likespring

今年是卖投资房的时候...

CrystalShell

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 10:26 发表
我看说什么都是没有用的，想当然的想是不可能想清楚的。
只需要问你自己一个问题，其中所有的参数都是以知的：
如果你今天买房，和去年的今天买房相比，是赔了还是赚了？和前年的今天呢？

我并不是说永远不买房 ...

赞同

云淡风轻

请问KINGFORD：你自己买了投资房子了么？买了几套。若是没有买，你又是怎么安排你的现金流的呢？

kingsford

原帖由 meibu 于 2008-11-14 10:35 发表
..可是俺现在光房租就480啊, 着急啊, 狠不得明天就把房买了, 大把的银子花花 ...

不要想得太远，就想1年以后的scenarios：
1. 没买。又给了房东2万5.不过首付在银行里也赚了点利息。小小赔
2. 买了。房价没变化或小小涨（可能）。首付利息没了，加上给银行的利息，即使减去省下的房租，仍然赔了不少，比1赔得多。
3. 买了。房价跌了 （很可能）。大赔。而且可能是数万，是1和2的数倍。
4. 买了。房价大涨（在现在的气候下，不大可能）。如果大涨，当然是赚了

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 11:18 编辑 ]

tonyju626

原帖由 meibu 于 2008-11-14 10:35 发表


那你的意思是要抓住好时机入场, 现在先不要动, 持币观望, 至少现在还没到买投资房的好时机? (俺就挑最简单最实际最好理解的要点问吧)...可是俺现在光房租就480啊, 着急啊, 狠不得明天就把房买了, 大把的银子花花 ...

I think if you can buy this house for less than 40w. Buy it....:)

kingsford

原帖由 云淡风轻 于 2008-11-14 10:55 发表
请问KINGFORD：你自己买了投资房子了么？买了几套。若是没有买，你又是怎么安排你的现金流的呢？

这个太私人了吧。呵呵
我是原则是：
1.diversification
2.macroeconomics-based management (在任何市场都不做短期或个股的炒作）
3.exploit principles in behavior finance but don't fall for it yourself
4. don't easily believe what people say, always calculate it yourself.

galway

如果是个稳赚不赔（20～30年），银行不需要贷款给你，他会自己买的！
说白了，大多数情况下，银行看不准，因此“买房者”承担风险，银行享受利息差。
现在银行都不敢贷款了，为什么？？？不要赚钱了？还是风险大？
要知道，只要还有一块钱还没有还完，辛辛苦苦维持的房子本质上是属于银行的！

非常赞同kingsford的分析，很综合，敬仰一下

北风

不，他分析的结论是任何时候都不应该买投资房
而自住房，能不买也不要买，因为租房比较个算

原帖由 meibu 于 14/11/2008 09:35 发表


那你的意思是要抓住好时机入场, 现在先不要动, 持币观望, 至少现在还没到买投资房的好时机? (俺就挑最简单最实际最好理解的要点问吧)...可是俺现在光房租就480啊, 着急啊, 狠不得明天就把房买了, 大把的银子花花 ...

elfciel

很久之前发过的，懒得重新打一遍，直接复制粘贴了。

首先要明确的一点...任何时候..除了在经济大繁荣的2-3年甚至只有1-2年的时间里...买房子用来投资是合算的..
其他任何时段...投资房地产都不是什么明智的选择...特别是-->贷款买投资房<--买房养老就是这个意思吧...

贷款,其实就是对于未来现金流的一种贴现,银行给你的是贴完现的现值,而你要为这个现值付出将来的现金流.对于自住房来说,这是一种享受未来的没有办法的办法,但是对于投资来说,这个方法是否值得就有待商榷了.
当银行给你贴现时,他是按照固定的利率,比如12%给你贴现,也就是说,年增长率12%,这个12%就是银行的固定收益了,跑都跑不掉的.但是对于你自己来说,你能保证银行给你的现值,在未来能得到稳定的12%增值么,也就是说你的房子给你带来的capital gain和cash flow,按照12%的年率贴现后,是大于银行给你的现值么.这其中的风险,恐怕还是很大的.
并且,贷款在给你贴现的同时,还是一个变相的杠杆工具.比如你有10W刀现金,贷款90W,年率10%买了一套房子,一年后房子价值118W,出租房子给你带来的cash flow是2W,等于这个房子一年增长的价值是20W,增长率20%,除掉银行的10%年率后净增值11%,但是,对于你的10W本金来说,增长率就是110%!!!这就是杠杆工具放大收益的效果.但是同时,杠杆工具也放大了亏损,比如还是那个房子,一年后的价值只增长到103W,那么房子增值了5%,银行利率是10%,亏损了10%*0.9-5%=4%,但是对于你10W的本金来说,亏损率就高达40%了.所以说,杠杆工具在放大收益的同时也放大了亏损,没有一定的风险承受能力,还是慎用为好.
当然,以上只是粗略的计算,没有考虑到退税和loc的避税套现.但是也足够说明问题了.

galway

原帖由 北风 于 2008-11-14 11:49 发表
不，他分析的结论是任何时候都不应该买投资房
而自住房，能不买也不要买，因为租房比较个算

本来就是，世界500强，有几个是靠“拥有”房子赚出来的？有几个房地产公司能够坚持30，40年？

但是消费水平到了，买什么都是可以的。因为钱多了，什么都好说。钱少玩大生意，和带着很少钱去贵赌局，有一个共同点：输光的可能性不小！

黑山老妖

任何投资决定都是对risk和reward的衡量。现在不看好不等于以后不看好。
越早越好这个概念其实是钻逻辑漏洞了。越早越好是指早几个周期，而不是早几个月，几年。

dofu

回kingford：

黑山老妖

原帖由 meibu 于 14/11/2008 12:52 发表


这句话俺明白了,现在来看买的时机问题大体有概念了(不是越早越好), 那么卖的时机呢? 是否如kingsford所说"见好就收", 就是说当你的房产增值时是否有胆识有魄力果断出手卖掉房产, 还是留着以后等房子供完收租子养 ...

是啊，卖掉也是一个学问。卖不卖不光是看市场，也看投资者的投资意向。有些人喜欢buy and hold，等好几个周期或是更本就不打算卖。有些人喜欢quick profit。和股市有人做day trading有人做长线的一样的道理。

zn7726

1. 没买。又给了房东2万5.不过首付在银行里也赚了点利息。小小赔
2. 买了。房价没变化或小小涨（可能）。首付利息没了，加上给银行的利息，即使减去省下的房租，仍然赔了不少，比1赔得多。
3. 买了。房价跌了 （很可能）。大赔。而且可能是数万，是1和2的数倍。

1. 利息是要交税di
2. 第一年的帐的确是这样, 但是... 你可以不卖呀. 等本金便多利息变少, 租房成本肯定要超过利息的吧
3. 如果你买了一年就卖掉, 的确大赔. 所以... 还是买股票去吧, 买卖成本还低, 速度还快.

kingsford

原帖由 zn7726 于 2008-11-14 13:00 发表
2. 第一年的帐的确是这样, 但是... 你可以不卖呀. 等本金便多利息变少, 租房成本肯定要超过利息的吧

我比的是以下两个options（打个比方）：
1.现在买，hold 20-30年
2.明年的今天买，hold 20-30年
都是长期拥有。假设最后的价格差不多，你这小小的选择（就差了一年），就可能cost你很多。以现在的气候，如果选1（大概一下，打个比方）：
80%的可能你赔个5到10万。甚至更多。
15%的可能是小赔一点（1两万），对于花钱买ownership感觉来说，无可厚非。
5%的可能是你错过了一个小bubble。（不排除政府大规模干预，让泡泡再破晚一点）

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 13:19 编辑 ]

lvtu

其实现在基本已经达成共识了,就是说投资房作为一种投资方式还是可行的, kingsford的原话是"我并不是说永远不买房，而是说什么时候买的问题", 现在有争议的地方是卖房的时机(如meibu所说), kingsford的意见是见好就收, 但LZ讨论的是不卖等本金还完养老, 所以关键点是卖还是不卖的问题..

reg

社么年代了，今天不知明天的行情，买房，30来岁，上有老，下有小的，是一辈子最需要花钱的地方，不说孩子的吃穿用，家庭的每月固定开销，海外旅游的机会。一辈子能玩的也就是现在。威慑么要背上这么沉重的负担呢。真没搞懂。澳洲本国白人，有几个是买房的，虽然大家都知道有个安稳的家，真好，可是前提是根据自己的经济实力呀。现在澳洲房价和收入比是多少。我想大家都知道。哎。何必呢。更不要说社么买房养老了。

lvtu

原帖由 reg 于 2008-11-14 13:39 发表
真没搞懂。澳洲本国白人，有几个是买房的，虽然大家都知道有个安稳的家，真好，可是前提是根据自己的经济实力呀。现在澳洲房价和收入比是多少。我想大家都知道。哎。何必呢。更不要说社么买房养老了 ...

澳洲可是自有住房率最高的几个国家之一泥...