谈谈自己对悉尼买房子的一点认识

panada

figod2012 发表于 2016-4-5 16:37
你这些话我至少从不下5个楼花中介口里说过，他们还和我说过什么年薪4万不到的5年靠楼花财富自由。
作为一 ...

你这套说话我也听好几个卖楼花的说过。。。

figod2012

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:38
唉 我们还是要友善的讨论比较好 是吧？

我怀疑楼主压根不懂什么叫refinance，也不明白现房不代表只有house。
他压根就不懂投资现房是澳洲的主流，而且他也不没想明白投资现房怎么赚钱。
典型的半瓶子不满。
而且想打造成房产专家，靠足迹卖个房子啥的。
房地产这个行业，我难听点说，就不存在专家。
压根就算不上专业领域。

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:37
你这些话我至少从不下5个楼花中介口里说过，他们还和我说过什么年薪4万不到的5年靠楼花财富自由。
作为一 ...

我这些话你绝对不会从超过2个中介口里说过，谁卖你房子会告诉你，买下来估价不足，多准备钱？

呵呵，从来没人和我说过这些，即使是公司也不会对我们说，这些都是我和一些朋友一点点聊的总结出来的。

你能听到第二个我都算你厉害。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 16:35
你最后一句话说的很对，楼花的3-5年利润都被开发商吃掉了。
所以这就是我发这个帖子的主旨，房子是要选的 ...

好吧， 我再多说几句个人观点哈。

澳洲过去2年的房产增长 有其历史原因 和大环境的因素， 但这种增长大家都是心知肚明的， 是不可持续的， 而楼花在这里面起到了太多的推波助澜的作用， 如果说澳洲房产现在的泡沫有10的话， 楼花在其中产生了至少6-7的作用。

另外做生意还是要脚踏实地， 有看过The Big Short这部电影吧？  越是浑水的时候， 越能看出Agent的好坏，有些客户和你聊天， 听你讲2分钟也许就不想从你这里买房子了， 这是有原因的。  

还是那句话， 楼花风险现在远大于未来的增长，  投资需谨慎。

panada

在我的概念里，卖楼花和做传销没区别。都是先把自己洗脑在去洗脑别人。

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:41
我没卖你东西。你不用怀疑谁，我也不会卖你的。

我希望你看着我自己投资就好了。

天啊！
你是女生吧？
你为什么要设想别人一定被骗过呢？
我本人的投资目前都很成功。
我本人没买过楼花但认识大量海量的楼花sales
我都澄清过了，你这还往我身上扣屎盆子是什么意思啊？
你这么害怕我被骗是因为你们的客户很多被骗了吧？哈哈哈哈
你这回复让我对你连最后一丝客气和温情也没有了。
我现在就觉得你很搞笑。
想劝你一句，我大学最好哥们是温州的，
别黑温州人了。

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:45
天啊！
你是女生吧？
你为什么要设想别人一定被骗过呢？

那就希望你多多分享经验了

xiaobaoluo

figod2012 发表于 2016-4-5 15:16
所以其他中介都不知道自己卖的是什么？就你知道？
我如果说你们这些中介干了半年一年就把自己当专家 ...

That's true.

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:44
我这些话你绝对不会从超过2个中介口里说过，谁卖你房子会告诉你，买下来估价不足，多准备钱？

呵呵，从 ...

呵呵？
哎呀，你先回答我前面一堆的问题吧。
你想讨论问题我欢迎。
你这些话绝对不会超过两个中介？
你想太多了年轻人，比你会说的中介多了比你水平高的中介也多了。
有的中介虽然我不会买，但我会介绍客户因为人比较实在，人品也好。
推荐给他比推荐给你这种强很多。
你能先回答下我之前那么多留言吗？
我问题很多，你随便挑几个你能答的回答下呗？

my001209

panada 发表于 2016-4-5 16:44
在我的概念里，卖楼花和做传销没区别。都是先把自己洗脑在去洗脑别人。

广西传销组织我以前也去过，三天就出来了。他们吸引不了我，告诉我1年赚1080万，投入3800一股，一共投21股，发展三个下线。我只是告诉他们，这1000来万就想让我去骗亲朋好友吗？我还真没看上。

xiaobaoluo

zhaobin0220xsg 发表于 2016-4-5 15:53
最值钱的当然是 信仰    房价一直要涨的信仰

agree.

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:46
那就希望你多多分享经验了

你看得懂中国话吧？我的意思是我没被骗过。
我也没买过楼花，但是很庆幸，很后怕，曾经差点。
买公共盘的楼花好过不买，好过存钱，但比不了好的现房交易。
我说这些你懂吗？你是楼花中介知道公共盘的意思吧？哈哈哈

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:49
广西传销组织我以前也去过，三天就出来了。他们吸引不了我，告诉我1年赚1080万，投入3800一股，一共投21 ...

你好聪明！

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:49
你看得懂中国话吧？我的意思是我没被骗过。
我也没买过楼花，但是很庆幸，很后怕，曾经差点。
买公共盘的 ...

原来你没有买过楼花，唉。

那你跟我说半天。。。。。

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:51
原来你没有买过楼花，唉。

那你跟我说半天。。。。。

你是女生吧？
你这智商，算了我觉得你是女生我这样对你有点。。。
下班了 8

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:52
你是女生吧？
你这智商，算了我觉得你是女生我这样对你有点。。。
下班了 8 ...

等你买了再说吧，买都没有买，那怎么来告诉大家呢？

你买楼花亏了吗？噢，原来你没买。。。

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:55
等你买了再说吧，买都没有买，那怎么来告诉大家呢？

你买楼花亏了吗？噢，原来你没买。。。 ...

我去年买了三套现房。谢谢。就你这智商，还真是被洗脑了还不自知的状态。
别回了，我觉得有点Low

momohan

不忍LZ被喷， 科普下LZ吧。 一个公寓（楼花）的成本构成如下， 生地收购价格， 批准为熟地成本， 建筑成本， 开发商利润， 广告费，佣金。 每个大的步骤都是不同的投资者或者专业者完成， 层层利润拿走， 没有拿到最大利润的开发商不是好开发商， 而楼花中介就是帮助开发商获取最大利润的合伙人。 而由于开发商资质， 经验等等多种问题， 近年开发商倒闭， 无法交楼，甚至中介都拿不到钱多如牛毛。质量都还其次。 对空间的需求造成升值只是个洗脑概念， 价格明显上涨主要是供需， 这也就是为什么悉尼公寓表现还不错的原因。 实际上政府可以用多种方法缓解供需， 比如REZONING. 比如增加容积率， 目前普遍是6层公寓而且还有大量低密度住宅可以转到高密度， 还没有到北京5环内必须10层以上的需求。 换句话说， 公寓可以是想要多少要多少。 只要有需求，建材制造，建筑工人， 开发商， 地产中介，律师， 大家都有钱赚不是很好么， 而且为了这个， 政府会持续保证供求。作为中介其实是产业链接最下层的， 没有任何定价权，甚至如果有稍微还有剩余一些的利润也会被内部销售拿走， 其实目前楼花行业广招销售的原因就是， 任何人都可以借着学习做销售，顺便在公司内部消化掉他们自己的一个楼盘， 而造成行业流动性很大， 多中介的公司可以消化一些大楼盘的原因。 而在产业链最低端，为了达到开发商最大利润， 行业需要的就是另人耳目一新的论点，  和房地产持续增值的励志故事。 为了达到这个目的， 中介甚至会偏激， 或者用大环境来映射到自己所销售的项目， 但是实际并没关系。

my001209

又忘记 发表于 2016-4-5 16:30
楼主， 有个问题想听听你的看法。

是的，house的增幅是会比较好，但是带来的租金收益很少。如果你有一个house要出租，那么除非你租cash，否则你要交很多的税，例如我现在住在burwood的house，我是cash租的。700一周，如果房东走税挂到中介可能能租到800，因为房子不是很新。这样一年是52*800=41600的收益。该房子土地价值我按130万算（当然肯定不止这个价格），130-48.5万＝81.5，这81.5*1.6%＝13000的税。还有房子的贷款这么贵的house，你的租金是顶不住贷款压力的。再加上这个地税land tax，你将会一直处于负亏损状态。而且亏损的还不是小数目。

当然，若干年后，你把房子卖掉，这些亏损你还是有的赚的，而且涨幅确实比apartment高，但是你也亏了这么多年了，这么多年现金流都受到制约。当你卖了的那一刹那，你才会发现，你赚的和apartment差不多。

而且按照我们华人的方法，我们是不卖房子的，我们会一直吃refinance的增值和租金回报。那么如果不卖房子的话，house就不是好的投资选择了。除非你选择卖掉它，而且还要交大量的增值税。

就像你朋友，他有三个house，他只能住其中一个。另外两个若干年后卖，我假设它涨了200万，那么其中100万的45%也就是45万都是要给政府的，作为增值税，你朋友只能拿155万了。

K6370

”新人拿了第一套佣金就走了“、 “新来刚来公司两周卖个3、5套很正常"

看到这个我就笑了。要是真卖出去了拿了佣金还走什么走。我就在房地产销售公司做的，不过我不是做销售。
确实很多新人走，因为他们来这里就是无底薪的，白白跑了两三个月，房子也没卖出去，来就是给Team leader拉客源的。当然走啦。
所以公司不停地招人，反正不用给薪水。来了之后培训一下，然后分给team leader，帮leader拉客户呗。拉来也是送给Leader的，自己分小成，不走就怪了。除了那种特别牛B的，客户拉得多，可以直接踹开team leader自己单干的。

my001209

K6370 发表于 2016-4-5 17:08
”新人拿了第一套佣金就走了“、 “新来刚来公司不久卖个2、3套很正常"

看到这个我就笑了。要是真卖出去了 ...

也许不一样吧。

公司的新人有很多事学生，卖了一套两套给亲戚或者朋友，然后就因为上学的缘故不能做了。

figod2012

momohan 发表于 2016-4-5 17:05
不忍LZ被喷， 科普下LZ吧。 一个公寓（楼花）的成本构成如下， 生地收购价格， 批准为熟地成本， 建筑成本 ...

刚刚加分没说完，点错了。

我们还是静静看着楼主表演吧。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 17:07
是的，house的增幅是会比较好，但是带来的租金收益很少。如果你有一个house要出租，那么除非你租cash，否 ...

按照这个， 你推算一下 买楼花的现金流状况是如何的。

其实楼花的STRATA 可以和 HOUSE 的地税抵消了。

helensu6365

momohan 发表于 2016-4-5 17:05
不忍LZ被喷， 科普下LZ吧。 一个公寓（楼花）的成本构成如下， 生地收购价格， 批准为熟地成本， 建筑成本 ...

蛮到位

my001209

momohan 发表于 2016-4-5 17:05
不忍LZ被喷， 科普下LZ吧。 一个公寓（楼花）的成本构成如下， 生地收购价格， 批准为熟地成本， 建筑成本 ...

很有道理

但是你说的apartment是无限的，因为rezoning的问题。我得说一下。rezoning别人的house是要给差不多2倍的市场价格的，而且是不能够强买强卖的，如果作为开发商你买下了rezoning的地块，这个地块又这么贵，你会贱卖吗？换句话说，是不是地块越来越贵，带来的新apartment越来越贵，最后就是变相的刺激房价越来越贵呢？

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:13
按照这个， 你推算一下 买楼花的现金流状况是如何的。

其实楼花的STRATA 可以和 HOUSE 的地税抵消了。 ...

Strata只能和house的保险抵掉。

抵不掉地税的，地税太高了。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:13
按照这个， 你推算一下 买楼花的现金流状况是如何的。

其实楼花的STRATA 可以和 HOUSE 的地税抵消了。 ...

楼花的现金流就是首付一成，后续付两成，中间还要一个印花税。

贷款的时候就可以用租金去cover，基本是可以平衡的。本身房子还有折旧可以退税，这样就可以拿到正收益，基本刚settle就可以拿正收益了，随时时间增加，随着每年3%的通货膨胀，租金的上涨会导致正收益增加，后续可以做refinance，可以拿出一些钱继续投其他生意。house的refinance估价差价很大，会很保守，但是apartment可比性比较高，估价会想相近的范围波动。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 17:15
Strata只能和house的保险抵掉。

抵不掉地税的，地税太高了。

Strata好像比保险要贵很多，  HOUSE 的保险一年1500够用了。

当然 我收回， HOUSE的地税确实高一些。 STRATA 现在ZETLAND 也差不多1年小1万了吧？

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 17:13
按照这个， 你推算一下 买楼花的现金流状况是如何的。

其实楼花的STRATA 可以和 HOUSE 的地税抵消了。 ...

我墨尔本如果是海外买家的话，还要交一种所谓的absentee ower land tax。地价的0.5%

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 17:17
楼花的现金流就是首付一成，后续付两成，中间还要一个印花税。

贷款的时候就可以用租金去cover，基本是 ...

对， 楼花折旧是大头， 但HOUSE 也可以做折旧的，  装修一下， 每年折旧5-6K 是可以做到的。