投资房啊投资房 （3４楼有”税务优惠小知识“更新）

水晶靴

LEESHINE给我加精了吧，谢谢！

bulaohu

水晶靴  在 2005-10-15 10:38 AM 发表:

比如说，从最初的负扣税投资方式，到怀疑这种方式是否能让我们持久投资，到接受Positive Gearing的方式，到花钱听那个《3.5年买130处房地产》的作者的讲座，到发现作者本人也正处在理论动摇的边缘，再 ...

对，可是从硬币的另一面来看，借钱投资如果失败，亏损同样也被放大了。借80%的贷款还不是真正极端的，你知道在澳大利亚买楼花的话可以连定金都不用付，只要花钱买一个所谓的deposit bond，就是由保险公司来担保你的定金，就能买下一个楼花了，当然有人在高峰期这样赚了大钱，而现在的行情是。。。前几周的Home Price Guide的newsletter提到有个人在North Ryde在2003年（房地产的最高峰）以570，000的价钱买了一个楼花，前些日子以435，000的价格卖掉了。deposit bond一般是两千到三千块钱左右，这个人两年在投资房上的损失是135，000，这个损失比就是被严重地放大了。当然这个例子很极端，但同时不要忘了这是个真实的例子。

长远来看投资房地产确实是比较稳妥的投资方式，特别对于普通百姓来说。但投资市场的规律就是稳妥的投资不会是高回报的投资，我不知道你的10%的数据是哪里来的，是否考虑了通货膨胀，我知道的数据是长远来看（30-50年），扣掉一切其他因素的干扰，房地产的资产年增值率是4%左右，比较符合这个投资的特性-稳妥但是回报低。我这个人一向比较疑心重，不太相信会有同时低风险和高回报的投资方式。

在回报率接近的几种投资方式中，投资本地的房地产也是个比较麻烦的东西，因为牵涉到人--房客；前些时候CBD有停车位卖，在我看来最理想--就是一水泥疙瘩，不需要任何保养，没有可能磨破或被撒上油盐酱醋的地毯，不用刷墙；不用担心半年的合同一过房客随时可能搬走，因为是停车场的管理机关来租用你的停车位，今天或明天有没有人在你的停车位上停车并不影响你的收入。当然停车位不是总有出售，那末退而求其次，商业物业也好得多，第一是回报率目前比住宅类高不少，第二是因为装修的费用巨大，房客一般是不会轻易搬动的，这个就是有了投资住宅房的好处却没有了其坏处。当然once again, something must give，就是占用资金量大，一旦房客搬走，下一个房客进来中间的空闲期可能很长。

啰嗦了好半天，总结一下，我同意投资的时候借钱可以放大收益，而且对于普通人来说不借钱的可能性其实很小，总是要借的；但是要小心计算风险。房地产是一种稳妥的投资方式，但在悉尼，此时此刻，不是个好的选择，因为it has reached the peak; it can only go south from now on, for a long period of time.这是从capital gain的角度来说；从投资的收益上来说，平均的净收益水平是2-3%，远远劣于其他的投资方式。股市去年暴涨了36%，就是大笔的在03年之前爆炒房市的资金大举套现，涌到到股市的结果。现在进入房产市场，特别是投资房市场，是需要过人的勇气的。

水晶靴

谢谢布老虎的意见。我也来发表一下我的观点。

昨天刚跟老公讨论了一些得失的问题。正好跟你说的有相符，也有不符的地方。

地产价格现在开始GO SOUTH，我就不同意，我认为去年已经开始了。
不过我同意价格还没有到最底。

说到的另外几种房产形式，我们大概有些概念。
停车位的投资，如果不考虑象香港这种地区存在炒卖车位的情况的话，不适合普通人一开始就投资。最主要的CONCERN是，再投资时，银行不把车位当做EQUITY,不能BORROW AGAINST 车位。
商业楼宇，写字楼等，适合稍sophisticated的投资者，我们是新手，即使知道它的回报高，也只能一步步来。而且要考虑商业地产的空租率更高。

如果考虑到通货膨胀对回报的影响，SAVING ACCOUNT的回报岂不是更低？

昨天正好看到一篇报道，引用了几个投资地产的有名人物的话语：
１。投资时机是很重要，特别对于短期收益的投资者。但是时机不能决定一切。
２。买房的最佳时机，是你财政能力许可，负担得起的时候。
３。那些一心一意想等房价最低的时候买房的人，永远都会错过时机。
４。回头想想那些在楼市赚了大钱的人，都是在不景气的时候买房。。。。不要以为楼市不景气，房价不升就不买，这是很愚蠢的想法。。。。
５。不景气时买房要更精打细算，不能用房价高峰期的策略。

以上的意见是JAN SOMER, PETER SPANN说的。

bulaohu

我也说了03年是现在公认的最高峰，接下来04年基本上是停滞，到现在开始有明显的滑落迹象。价格离到底还远。

saving account, 停车位，etc都是用来做说明的用处，不是在推荐。如果担心通膨不想用saving, 可以去买bullion啊，十足真金，永远保值，而且最近价格趋势很不错的。。。就是没钱去买。。。

很多时候银行不能做的事情别的金融机构能做，停车位是可以用来抵押的。

您列的5点箴言我都同意，对于第4点想说明一下，悉尼现在的房地产情况不是不景气，而是刚刚进入不景气的最高点，接下来会有一个或者很长的吊鼻涕或者很短的自由落体的情况，然后才算进入不景气。那就是我入市的时候到了。具体点说，现在在Hurstville的2br unit大概是33-35w,等到降到28w左右我就会买，至于过了一年是否又跌到了27w,或者两年后跌到了25万，我根本不在乎;但是当房价刚从35w降到32w的时候，我不认为不景气的时候已经到了。

[ Last edited by bulaohu on 2005-10-15 at 03:56 PM ]

astina

感谢水晶靴带出了这么一个好话题

投资房，很多人都在考虑的吧。记得水晶靴好像是同行的说，画EXCEL表格，考虑收入，边际税率，利率，房价，房租对自己的利润和现金流量的影响，真的是会计所为啊。我从2002年就开始画这样的表格，到今天也没有买。正如很多同学谈到，在CAPITAL GROWTH的前景在NEAR FUTURE不看好的情况下，NEGATIVE GERAING带来的TAX BENEFIT不足以弥补很低的回报率，来JUSTIFY这是一个POSIVITE的投资，所以至今还在观望中。

bulaohu

飞儿  在 2005-10-15 08:18 PM 发表:

投资房产的确机会与风险并存。

偶lg五六年前买的Carlingford的house升了50%以上，三年前买的位于Manly 的house现在应该不亏不赚，如果现在卖出去的话可能要亏一点利息、律师费、时间成本等；再一个西区的house ...

以这样的速度买房子，您lg一定是属于high flyer阶层，羡慕羡慕。

熊姥姥

资金是为逐利而生。我目前只看好中国股市。

big-apple

飞儿  在 2005-10-15 08:18 PM 发表:

投资房产的确机会与风险并存。

偶lg五六年前买的Carlingford的house升了50%以上，三年前买的位于Manly 的house现在应该不亏不赚，如果现在卖出去的话可能要亏一点利息、律师费、时间成本等；再一个西区的house ...

你是想说投资风险还是告诉大家你lg很有钱？是后者吧？直说嘛。
大家都很羡慕啊。

simonsze

中国股市是个垃圾盘。只是个短线搏傻的场所，一个为庄家左右的大赌场而已。

austeps_join

飞儿  在 2005-10-15 08:18 PM 发表:

投资房产的确机会与风险并存。

偶lg五六年前买的Carlingford的house升了50%以上，三年前买的位于Manly 的house现在应该不亏不赚，如果现在卖出去的话可能要亏一点利息、律师费、时间成本等；再一个西区的house ...

你lg是个失败的房地产投资者，在不该进的时候大量买进。

无产阶级

呵呵，这个帖子挺有意思的。
曾经和老婆参加过一个澳帝的讲座，那个滔滔不绝的人总是介绍人要反向思维，超越大众，结果我对我老婆说，他在介绍我们买房子。那台下的听众岂不都是“大众”了。呵呵。也许此人在01-03年炒房热中赚过一笔，但是他今天的举动却是赚开发商的佣金。
一句话是对的，钱能生钱，有钱当然是好。这个世界上投资一般来说总是赚得，因为大不了你可以放银行，赚利息。对于普罗大众，有一套房过过日子也不失为上佳的选择。

坛子中，像我这样的无产者也无需气馁，命里注定中须有，命里没有莫强求。相信房子一定会有的。呵呵。

bulaohu

飞儿  在 2005-10-16 10:02 AM 发表:

lg属于特有冒险精神一族，也是很会投机钻营的一族

如果你知道他现在的负债程度，就知道不值得羡慕了

我倒是真想知道这样连贷四个房贷，就算全整合到一个利息最低的贷款，就算付interest only, 你们每个月需要还多少？另外你们认为到什么时候能够出手盈利？

austeps_join

自住房的兑现是用生活质素下降来实现,应该不算地产投资.买house比townhouse 首期负出更多,供款也更多,所以生活质素更好是理所当然的.

[ Last edited by austeps_join on 2005-10-16 at 12:43 PM ]

austeps_join

若果买自住房也算地产投资人士,澳洲满大街都是地产投资人士了

水晶靴

astina  在 2005-10-15 10:37 PM 发表:

感谢水晶靴带出了这么一个好话题

投资房，很多人都在考虑的吧。记得水晶靴好像是同行的说，画EXCEL表格，考虑收入，边际税率，利率，房价，房租对自己的利润和现金流量的影响，真的是会计所为啊。我从2002年就 ...

更要感谢筒子们的参与和各抒己见。
我记得跟AS姐讨论过，住在澳洲，未来的经济状况掌握在自己手里。所以投资这个话题，真是非常重要。人无远虑，必有近忧。


但我们是投资新丁，很多见解可能幼稚。

可我又想与其纸上谈兵，不如选一个容易上手的房子试一试，
看看自己对大市的判断，
看看对地点选择的判断，
看看买房这一套程序如何走，
看看以后如何处理与出租Agent和租客的关系，
看看财务安排是否恰当。



我是做行政秘书的，跟财务不搭界。但是也有类似之处，比如特别EYE FOR DETAILS,特别讲求计划性，特别讲究准确度。。。。:si9

freetoau

能买投资房的都是有米之人,能讲出之乎所以的都是有研究的,高,实在是高

leeshine

一般买投资房的都是建立在自住房还的差不多的情况下了吧～

freetoau

所以说这个论坛还是有资深澳洲移民，站在的高度与新移民不一样，多谢前辈们的奉献，让后来人受益不少。

astina

leeshine  在 2005-10-16 06:05 PM 发表:

一般买投资房的都是建立在自住房还的差不多的情况下了吧～

不一定的，可以用自主房升值带来的EQUITY套现多借，然后投资于投资房的首期，或者干脆自住投资捆绑，只要有足够的EQUITY,可以不出或出很少的钱就可以买投资房

leeshine

因为一个朋友曾经极力劝说我买投资房，说只要每个星期多出100元，就能keep一套boxhill两房一厅的flat，二三十年之后，这套flat就归我所有了。

可我算来算去，好像觉得哪里不对，又说不太清楚。

后来去网上做功课，看到有city的两房一厅的apartment，面积大概在50平米多点。租金在910/月，物业管理费大概是3000/年，还有waterrate和coucil rate加起来大概是600多/年，只卖15万澳币也～～当然偶没有去实地看过房子，可能里面的装修一塌糊涂的，但按照这个标准来算的话，好像每周多出100去keep一套房子还是挺可行的。

你说就我看到这个例子的房子，核算吗？这种apartment还会有什么其他隐藏费用吗？

[ Last edited by leeshine on 2005-10-16 at 10:52 PM ]

leeshine

投资房到底有什么好处？如果租金和付出的利息是loss的话，能获得退税。要不就是等capital gain，再被政府收掉50％，剩下的50％还要计入当年收入来缴税。惨大了～这个大家都知道呀！

除此之外呢？如果不算capital gain的话，其他还有什么眼面前触手可及的好处吗？我看我几个朋友，他们都有投资房的，老是问我讨bunning的发票，说能去抵税的，要么装修投资房的时候顺便把自己家一起装了，让装修人把投资房处的金额写高点，把自家金额写低点等等～除此之外还有啥好处呢？

水静居士

偶算是闲钱不多，但偏偏喜欢买房的那种人。。。仗着北京的人气和个人的运气比较好，这几年的投资目前还算不错。总结了两条秘籍，和大家分享。。。

1、做事一定要专一，当别人推荐可以用来做假期别墅等等的话，心里一定要记着买投资房是投资不是用来消费的，除了根据盈利能力、风险大小来做取舍判断以外，不要也绝对不能考虑任何其他东东。对于盈利能力而言，10%的年租金回报是我投资房产的底限，注意是租金回报！不是房价预测。（不是很了解澳洲的房市，先针对北京而言）对于房价我觉得是风险和收益大致相抵的，也就是说不仅房价是钱，未来的风险同样也是钱哦。所以我得出了一个非常简单的公式：用总房价x0.0058（万分之五八，嘻嘻此“我发”谐音绝对是巧合，特此声明）如果此数低于实际的月租金，那就基本可以考虑了。

[ Last edited by 水静居士 on 2005-10-17 at 12:21 AM ]

leeshine

水静居士  在 2005-10-16 11:44 PM 发表:

偶算是闲钱不多，但偏偏喜欢买房的那种人。。。仗着北京的人气和个人的运气比较好，这几年的投资目前还算不错。总结了两条秘籍，和大家分享。。。

1、做事一定要专一，当别人推荐可以用来做假期别墅等等的话， ...

国内房子贷款利息和澳洲贷款利息不太一样咯～好像只有3。几还是4。几的。。

水静居士

顺势而为，绝不不强求。犹如太极推掌一般，对于第二套以上的投资房北京的贷款利率6.12%比10%的租金回报为低，所以尽量多贷。如果租金回报小于10%，或者贷款利率上升到7%以上那么一定要减少贷款，否则一切收益都无法和零风险的国债相比！

看着大家的帖子，受益不小，也激发了一些个人感想，以上纯属个人观点，欢迎大家交流，有财大家发拉。。。

水静居士

leeshine  在 2005-10-16 11:51 PM 发表:

国内房子贷款利息和澳洲贷款利息不太一样咯～好像只有3。几还是4。几的。。

莉莉，是真的吗？怎么我买的都是6%左右的拉，郁闷！

simonsze

丽香说的大概是公积金贷款，但也不会是3点多。
而且投资房基本上都用不起来公积金了。
商业贷款基本都在5.5%以上。

astina

leeshine  在 2005-10-16 11:00 PM 发表:

要不就是等capital gain，再被政府收掉50％，剩下的50％还要计入当年收入来缴税。惨大了～这个大家都知道呀！

这个说法不对,持有12个月以上的投资房,在抛售的时候获得的CAPITAL GAIN的50%和投资者的CAPITAL LOSS( IF ANY) 相抵,净额进入当年收入计税,没有被政府收掉50%之说

实际上是政府给了你50%的DISCOUNT, 抵消货币的时间价值

baolqun

水静居士  在 2005-10-17 12:21 AM 发表:

偶算是闲钱不多，但偏偏喜欢买房的那种人。。。仗着北京的人气和个人的运气比较好，这几年的投资目前还算不错。总结了两条秘籍，和大家分享。。。

1、做事一定要专一，当别人推荐可以用来做假期别墅等等的话， ...

在澳洲和北京的情况应该有所不同,投资者在CAPITAL GROWTH和RENT RETURN之间做一个平衡的选择.一者高,另一者相对来说肯定低,如果你找到两者都高的,那要恭喜了!!

举例来说,HOUSE和UNIT有什么差别?HOUSE的地产升值力比UNIT强,但是出租回报率肯定比UNIT低很多.
在国内的房子,一般地产升值的问题考虑不上,所以大家着眼于出租回报率.

水静居士在澳洲的投资,恐怕58原则是用不上了的...

水晶靴

关于梨香的C/G的问题，其实CGT的问题很复杂的。AS J说了一个计算方法，是常用的。还有别的计算方法，如用Indexation Method。

简单说来，要了解几个名词：
Cost Base，包括：
房价
加购房成本（律师费、印花税等等）
加房屋修缮成本（比如说换了个窗帘、加了个车库）
加卖房成本（经纪人费用、广告费用、法律费用）
加非资本支出费用（如Council Rates，保险，利息支出）

用AS J的计算方法可以举例如下：
梨香买了个１０万的房子，持有两年后卖了１５万。购房印花税３０００，加了个泳池１万元，两年间Rates、电费和利息支出是４０００元，卖房成本４０００元。
这样Cost Base是１０００００＋３０００＋１００００＋４０００＋４０００＝121000.

计算CGT的方法：用１５万减去１２１０００，等于２９０００元，Less50% discount 14500,　梨香要为１４５００的CG付税。

但是如果长期持有资产的话，CGT的问题影响很小。
如果投资房地产的话，要保留好所有费用发票，保留的发票越齐全，Cost Base 越大。

休

ＧＳＴcost base 不保括Council Rates，保险，利息支出 等每年都发生的支出，这些开支在每年报税时己考虑进去。