PS:砍不死惊现A2 奶粉全系列！ 稳健的自住客们过来看看。。。是时候讨论讨论买房的事情了。。

炸猪排蘸辣酱油

answer 发表于 2015-11-11 16:20
楼主没算council和water费，unit的strata,house 的保险。

这种小钱斤斤计较的不适合投资房产。否则拍卖少叫一口都在里面了

zunreal

要动态的看问题， 就是要看趋势， 不能只看现状。

比如说， 如果未来快速加息， 即使你现在正现金流， 分分钟就变负的。
如果失业率变高， 或者大量新房上市， 那么未来你的租客可能跑掉， 很久租不出去。

总之， 这些只是例子， 未来各种因素的变化趋势， 你要自己判断，
现在的正现金流并不能作为唯一的指标。

毛巴马主席

不能按长期平均利率来算，要按7年周期内高峰期平均利率来算，比如下一个周期的高峰平均利率是7.3%，银行已经提示你了。

李十三

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 13:24
请送点链接 谢谢

http://www.realestate.com.au/pro ... -lidcombe-120705889
41/18 Clarence ST Lidcombe NSW 2141
212
$519,000

http://www.realestate.com.au/property-unit-nsw-lidcombe-413519347
15/22 Clarence Street Lidcombe NSW 2141
211
$410 per week

出租的少一个车位

410 / 0.00066 = 621，212
现在只卖$519,000

银行城主肯定可以给你更多链接。他买51万9的话，要租519。

TT

小刘哪去了

answer

chenyunsun 发表于 2015-11-11 16:48
http://www.realestate.com.au/property-apartment-nsw-lidcombe-120705889
41/18 Clarence ST Lidcombe  ...

所以说要减去strata，Concil 和water.那也的80一周，你再算算

兔宝队长

为什么是660 ？

steven991010

等腰斩

李十三

answer 发表于 2015-11-11 15:51
所以说要减去strata，Concil 和water.那也的80一周，你再算算

我按楼主的方法算。主要是我觉得不同地区，不同类型的房子，租售比相差很大，所以没有统一公式可以使用。

炸猪排蘸辣酱油

chenyunsun 发表于 2015-11-11 16:48
http://www.realestate.com.au/property-apartment-nsw-lidcombe-120705889
41/18 Clarence ST Lidcombe  ...

  大哥。。。  我只能说。。。  房价。。。光价格只是一个参数。。。

区啊 位置啊 都很有讲究。。。


不能光看租金和房价这一个指标。。。


但是在今后的一段时间里。。。 这个指标是十分重要的。。。否则很可能买了自住房亏死。。。


投资我们就不谈了。。。 我情愿把钱存余额宝。。。都比在悉尼买房赚的多（等到政府开始救市之前）

炸猪排蘸辣酱油

chenyunsun 发表于 2015-11-11 17:05
我按楼主的方法算。主要是我觉得不同地区，不同类型的房子，租售比相差很大，所以没有统一公式可以使用。 ...

其实是合理的。。。不信你可以自己试试看。。。



不同类型的房子。。。租售比差别很大。。。当然啦。。。 因为有些房子值那个价。。。有些不值。。。


因为租售比不光看地还看房子。。。大地破房和好房小地租金差别大的很呢。。。


但是近阶段开始大地破房已经不吃香了。。。继续卖的很贵的大多是房子有新有好的。。。 知道为什么不？  想想看租售比。。。

炸猪排蘸辣酱油

兔宝队长 发表于 2015-11-11 16:59
为什么是660 ？

楼上我解释过了 请点只看此人 谢谢。。

invalid

楼主，1.6M的学区房，现在租900，没硬伤，25年的两层的，按照你的公式差了点，但我想知道现在可以出手吗？

mzha18

明年再买合适

炸猪排蘸辣酱油

毛巴马主席 发表于 2015-11-11 16:41
不能按长期平均利率来算，要按7年周期内高峰期平均利率来算，比如下一个周期的高峰平均利率是7.3%，银行已 ...

那个公式里总共有3个变量。。。。 房价  利率 租金。。。

上一个周期（09-11-15）  什么情况？  我知道的是    房价狂涨 利率狂跌 租金微涨。。。。


下一个周期。。。。什么情况？  既然你已经预判到了利率狂涨   那么就只有房价和租金了。。。   如果房价不变 那么租金狂涨  如果租金不涨 那么房价下跌。。。。 就那么简单。。。。


所以最简单的能做的事情就是找租金能狂涨的。。。来弥补房价的跌。。。。所以我认为4房或以上的房子才是最具有这个属性的。。。 因为不需要和大量的3房2房APT抢租客。。。




所以我这贴说的是 稳健的自住客买房。。。。   说白了就是HOLD到最后会笑的那批人。。。


PS: 自住房总有一天会变成投资房的。。。上面有人说过了 澳洲人房子不会住一辈子的。。。 对吧？

炸猪排蘸辣酱油

invalid 发表于 2015-11-11 17:13
楼主，1.6M的学区房，现在租900，没硬伤，25年的两层的，按照你的公式差了点，但我想知道现在可以出手吗？ ...

有的人觉得房价还要继续跌。。。有的人觉得利息要涨。。。也有人觉得租金都要跌。。。空置要提高。。。



自己看着办咯。。。 人各有命。。。自己把握吧。。。

炸猪排蘸辣酱油

zunreal 发表于 2015-11-11 16:36
要动态的看问题， 就是要看趋势， 不能只看现状。

比如说， 如果未来快速加息， 即使你现在正现金流， 分 ...

确实。。。动态的看。。。 我水平差。。只能看到2年后的。。。

但是我知道的是。。。如果利率上涨。。。必然带来租金的上涨。。。千古不变的事实。。。（不知道你们谁08年的时候租过房子。。。 我就租过。。。真的是超难租到好房子的。。。现在呢？ 应该很容易吧。。。 将来呢？ 估计2房APT也很容易。。。但是4房+的呢？ 呵呵。。。）



趋势是需要看。。。同时需要判断。。。如果硬要说什么5年7年后的。。。抱歉。。。 我没这水平。。。但是我能做的是在我认为的高点把房子抛了。。。 在我认为的低点买进。。。因为在我看来。。。要么长线要么短线。。。 短线现在已经有很多错杀的房子在2014年初的房价出售了。。。 参考上周的各种漏。。。比如那个RYDE的土豪宅 再比如EASTWOOD的那个分地。。。

如果说有人幻想悉尼房价继续腰斩的话。。。抱歉。。。你们要失望的。。。 为什么？  想想看为什么我在6月份就发帖说悉尼房价已经到顶了。。。 马上要开始跌了。。。 没人信。。。 我只是把那些天LIU同志发的澳洲政府 财政各界关于房价的新闻都读了一遍。。。就很明确的看到了政府将要做什么。。。 开始做什么。。。结果会如何了。。。    将来哪天房价不是涨过头了 而是跌过头了（我认为从今年5月份最高点开始下跌15%~20% ）政府就要开始救市了。。。 参考2009年 参考2012年。。。 再重申一边。。。我坚信澳洲房地产就是政策市。。。 而政府的公开透明让操作澳洲房产投资非常容易。。。 如果你只买一套自住。。。那就更容易了。。。 听政府的话。。。他们让你买的时候你就买。。。让你不要买的时候你就不要买。。。保准只赚不赔。。。（当年买楼花免印花稅的时候买了楼花最后拿到房子的 哪个没赚？   当年首次置业送钱免印花稅买房的哪个没赚？    这几天买投资房的有几个能赚钱的？  呵呵。。。。）

炸猪排蘸辣酱油

answer 发表于 2015-11-11 16:20
楼主没算council和water费，unit的strata,house 的保险。

抱歉。。。对于动则上M的投资来说。。。这种十年加起来不过20K的小钱无足挂齿。。。年份好的时候一个月就涨的比这多了。。。。 当然 我在主楼的最后注明了。。。那种高支出的房子不在讨论范围内。

nmanz

各有各的理

炸猪排蘸辣酱油

小雨林 发表于 2015-11-11 16:14
LZ写的挺实在，思路也清楚。
小地方探讨一下啦：我认为算是否是正现金流用房子全额贷款（甚至加印 ...

确实。。。但是。。。也要考虑到房子的特殊性。。。那就是。。。合适的毕竟少。。。


如果说只是要随便买个投资房 没什么要求的。。。能出租就行。。。那么买起来太容易了。。


但如果又要考虑这个又要考虑那个的自住房。。。 其实真的好的选择市场上并不多的。。。 但是这部分人有所谓的刚性需求（无论是买还是租 所以你不光会跟自住客拼 也得跟有眼光的投资客拼）  所以即便是非常萧条的市场。。。这些房子的竞争还是相对激烈的。。。换言之。。。相对抗跌。。。相对能涨。。。所以多出一点点小钱（很可能10年也就多出了10万） 买下来好好享受这人生。。。 总有一天又回来一次2015的。。。（连日本房地产都等到了中国人的崛起。。。悉尼就等不到吗？ ）



当然。。。如果你要按全额贷款来算的话。。。那买这些房子的投资客都是不稳健的。。。我认识的绝大部分房产投资客的贷款比例都在50%左右。。。 他们是不会拿100%去算的。。。因为那样的话都别买了。。。将来房价涨的时候就看着别人数钱就行了。。。 当然这也是为什么那些所谓的多军一天到晚嘲笑空军什么越空越买不起的原因之一。。。

deltadelta

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 14:21
你不要拿去年的来比。。。你去问问看银行城城主。。。。

人家老江湖了。。。 根本不看这半年一年的畸形 ...

再算上汇率跌了20%的话，亏大了已经，不知道你说的没亏是怎么得出来的？现在的市场用租金收益来衡量太片面了。房产市场真正算得上刚需的是租房，但租房也不是一定要租贵的，人在很多情况下有个地方住就行了。所以我觉得用挂牌到成功出租的时间、整租的比例等等来衡量更准确些，而租售比并不准确，这才是我的点。

zunreal

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 17:31
确实。。。动态的看。。。 我水平差。。只能看到2年后的。。。

但是我知道的是。。。如果利率上涨。。 ...

我的point就是要看趋势， 而不是看你说的当下的现金流，

至于趋势未来怎样， 不需要辩论， 也辩不出结论， 这里多数人都是屁股决定脑袋的， 无论如何也不会也共同结论的。

兔宝队长

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 17:12
楼上我解释过了 请点只看此人 谢谢。。

这个系数对已经到手的房子适用么？ 我乍一算，我买入的价格貌似貌似还没有到算出来的价格啊？

炸猪排蘸辣酱油

兔宝队长 发表于 2015-11-11 17:43
这个系数对已经到手的房子适用么？ 我乍一算，我买入的价格貌似貌似还没有到算出来的价格啊？ ...

适用啊。。。

如果你知道租金。。。那么就能算房价。。。如果知道房价。。。那么就能算出租金。。。（APT之类的我不讨论的。。。）

炸猪排蘸辣酱油

zunreal 发表于 2015-11-11 17:43
我的point就是要看趋势， 而不是看你说的当下的现金流，

至于趋势未来怎样， 不需要辩论， 也辩不出结论 ...

关于趋势。。。 如果你说空置率。。。那么我能说的是。。。没有租不出去的房子。。。只有租不出去的价格。。。

西北山区的火车都改成很少座位的了就是政府对将来几十年的判断。。。 而政府规划的人口变迁也早就已经写到十多年后了。。。没记错是总共增加1M的人口。。。这些都不是最近会发生的。。。但是趋势在。。。澳大利亚政府是非常有执行力的政府。。。这是这个国家的魅力之一。。。所以我坚信不久的将来。。。 4房以上的大房子的需求会与日俱增。。。（2房APT自求多福吧 因为供给太多了）



另外。。。趋势也是以现在和过去为基础的。。。  我们能做的是什么？ 保证现在是正确的。。。相信对趋势的判断。。。 那到了将来。。。结果又会差到哪里去呢？

早几个月我就看出了趋势是悉尼的投资房产将会冷却。。。但是自住客该买还是需要买的。。。

按照过去几年的历史。。。我看到的趋势是房价在一波20%以内的下跌后政府会介入 开始救市。。。 因为他们的职责是稳定澳大利亚的经融环境。。。而不是经济崩溃。。。 所以一旦跌到一定程度（肯定到不了腰斩 最多也就到我说的 M*660=租金的这根线附近）政府就会开始各种放宽。。。各种补贴了。。。




PS:我主楼贴的那个例子的房子。。。房东卖的话要价是1.65M+   如果他肯1.5M卖？ 那就是个好价格了。。。


  

bowwow123

这个根本不算正现金流，，，系数太高了，一升息就完了，扣掉7788费用，贷款利息起码6%，有正的才算。

bowwow123

现在才刚开始，买房还早，起码等一年再，一年后买和现在买便宜20W 30W

炸猪排蘸辣酱油

bowwow123 发表于 2015-11-11 17:56
这个根本不算正现金流，，，系数太高了，一升息就完了，扣掉7788费用，贷款利息起码6%，有正的才算。  ...

友情提示。。。 对于投资房的算法有一个东西叫做負扣稅。。。 对于投资客。。。有一种行为叫涨租金。。。

多军最喜欢用的一些词。。。。





当然。。。这是80%贷款的情况下。。。 像我现在只有50%的贷款的。。。你觉得应该用多少系数？

又如楼上的朋友提到的104%的贷款。。。那又得多少的系数？


我只能说。。。普通的投资客用最坏的打算去算。。。也就是660这个系数了。。。 因为大部分投资客还是遵循80%贷款20%首付去贷款 然后再申请到OFFSET这种操作的。。。 然后可以把自己的现金流调到平就好了。。。 （放个10万20万到offset里面） 算上負扣稅后只要是平现金流的 就是比好买卖。。。之后只要找个稳定的租客就万事大吉了。。。安心等下一波房价上涨咯。。。

芥菜种

空本是多。

芥菜种

多依然多。