墨尔本70w预算能买哪个区的house

翘楚

建议mulgrave, vermont

培培

XiaoxianZ 发表于 2015-5-3 22:20
我觉得无畏的人生攻击没有必要，Clayton的地价，600平可以开发的地的确是90-100W的Range，而且这套离火车站 ...

开玩笑吧

600的地建两套townhouse，按你说的地价90万，一套地价45万，建一套25万，成本就70万了，那得卖多少钱？

mlink3

培培 发表于 2015-5-4 08:54
开玩笑吧

600的地建两套townhouse，按你说的地价90万，一套地价45万，建一套25万，成本就70万了，那得卖 ...

这个地价因该是80到85万。加50造价和5万七七八八， 成本125到130。 62到65一个。 现在卖70以不是问题。 开发到销售是一年多到两年后的事。 现在house贵， 接下来肯定是unit和th 补涨行情。 所以看到75到80一个， 一点不为过。 开发商怎么都可以赚的。 只不过只造两个， 不合现在很多贪婪的人的胃口罢了。 等过会习惯了就好了。因为到处都在慢慢的rezone.

培培

mlink3 发表于 2015-5-4 09:25
这个地价因该是80到85万。加50造价和5万七七八八， 成本125到130。 62到65一个。 现在卖70以不是问题。  ...

做开发就是走快，62-65一个成本卖70，你问问这种生意谁做？

cdfei

培培 发表于 2015-5-4 09:49
做开发就是走快，62-65一个成本卖70，你问问这种生意谁做？

谁做？

一定要mark

培培 发表于 2015-5-4 09:49
做开发就是走快，62-65一个成本卖70，你问问这种生意谁做？

中介费。gst .......70w基本雷锋了。

mlink3

培培 发表于 2015-5-4 09:49
做开发就是走快，62-65一个成本卖70，你问问这种生意谁做？

你没看懂吗？
什么叫快？ 你批下来到开始造都要一年
我是说75 到 80一个， 基本上就是几个月内了行情了。。而且现在已经基本上要75万一个Th了， 那就更不用说半年后是什么价了。155-125 = 30 万的利润 for just 2 TH  还少？

那你有没有算过BURWOOD用110万拿600地 或 1.3 拿700地， 能不能赚钱？有没有利润？
现在BURWOOD600地估计都不能开发了。。700地也就放两个， 地就65一个， 一般BURWOOD造价贵， 因为地不平， 加高，SITE COST都多， 一个要30到35万， 加上七七八八5， 6万。 成本就105到110万。。你以为可以卖得到？ 现在BURWOOD TH 行情也就85到95万一个。

你到底懂不懂啊？ 就个AGENT吧。。

大多BUILDER都是把将来价值算进去的， 尤其是市场在涨的时候。。你不会这个也不知道吧？

mlink3

一定要mark 发表于 2015-5-4 09:56
中介费。gst .......70w基本雷锋了。

那你看看下面的回复吧

mlink3

cdfei 发表于 2015-5-4 09:56
谁做？

起哄啊？

一定要mark

T.T

mlink3 发表于 2015-5-4 09:25
这个地价因该是80到85万。加50造价和5万七七八八， 成本125到130。 62到65一个。 现在卖70以不是问题。  ...

咱不说Stamp Duty , Marketing fee , Agent fee， GST , Tax or  CGT

就按你说的成本 :

80 + 50 + 5 = ................125？
85 + 50 + 5 = .......................130？   

果然，开发商的世界普通人确实不懂 ， 大概这就是为啥大家都需要数学家教吧  

mlink3

T.T 发表于 2015-5-4 10:26
咱不说Marketing fee , Agent fee， GST , Tax or  CGT?

就按你说的成本 :

好吧， 我打错了，

如果卖价是75一个， 而且是现在的价格。
那么 150-135=15万
如果卖价是80万， 估计也不是什么遥远的事， 因为毕竟造好到现在要一年多。
那么160-135=25万

这还是很保守的涨幅。如果涨幅在再大点， 赚的更多。开发本身就是高风险的。

如果因为现在利润不大就不买的话，。。。那么BOX HILL, BOX HILL SOUTH, BURWOOD, 等等地皮 都是以天价在卖， 现在TH的价格根本无法支持这些地皮的价格。甚至给这些TH加个10%或15%价估计都只能持平。 那开发商是不是都脑残了？

jin_18

搞笑了。这个账很明的。

72万买的地，加上印花税，一共76万。

造价50万两个房子（这种造价基本是最烂的房子了），一共就是126万。

如果75万卖掉的话，收入是150万，减去126万，也就是24万。

中介费我就算1.5%，变21.5万了。

GST和CGT除去，差不多又少了6万不为过吧。这样就是15.5万了。还好不需要open space contribution。

然后还有贷款的利息，就按照买地价格和造价的80%来算，几乎100万贷款了，4.5%的利息，这样一年就是4万5，减去你就差不多只有10万了。

这些都是很明的，你还不去计算其他开发过程中的其他成本。我算你一年时间从头到尾全部造好并顺利75万卖掉。记住，如果是一个人开发那看起来还好，如果是两个人弄的话，基本上你做什么不能赚这个钱？

christinali

预算和我差不多，打算近期开始买房，严重关注中！！

mlink3

jin_18 发表于 2015-5-4 11:08
搞笑了。这个账很明的。

72万买的地，加上印花税，一共76万。

那你来说说BOX HILL SOUTH, BURWOOD 分地 怎么赚钱来着？

我还是第一次看到人这么算的

builder 又不傻， 这样的PROJECT, 很多小的BUILDER都是， 造好了自住一段时间， 一个个卖， 来避免CGT和各类费用， 还出租等等， 要不就是sell offplan， 已达到资金回炉。 认识很多这样的BUILDER...

竟然这么来算。。。我也也是醉了。。。除非是大的开发商到处囤地， 是以你这个算法的， 但是大的开发商是看不上这么小的地的， 而且也不会再市场这么高的时候去囤地的。 除非是中国的投资公司。。。

mlink3

christinali 发表于 2015-5-4 11:23
预算和我差不多，打算近期开始买房，严重关注中！！

你看了好不久了吧。。。。。。。。。。。。。。。。

怎么还没下手啊。。。。。。。。。。。。。。。

christinali

mlink3 发表于 2015-5-4 11:26
你看了好不久了吧。。。。。。。。。。。。。。。。

怎么还没下手啊。。。。。。。。。。。。。。。 ...

等国内的首付呢，不过月底快来了，我这不又开始跃跃欲试了。。。

T.T

mlink3 发表于 2015-5-4 11:26
builder 又不傻， 这样的PROJECT, 很多小的BUILDER都是， 造好了自住一段时间， 一个个卖， 来避免CGT和各类费用， 还出租等等， 要不就是sell offplan， 已达到资金回炉。 认识很多这样的BUILDER...

果然眼界大开， 你“认识很多这样的BUILDER” ，有这么多内幕，不如另开一篇给大家讲讲分地/开发怎么“避免CGT和各类费用”。

这个绝对比单托一个区，踩其他区有诚意

jin_18

mlink3 发表于 2015-5-4 11:26
那你来说说BOX HILL SOUTH, BURWOOD 分地 怎么赚钱来着？

我还是第一次看到人这么算的

看来这个论坛里您最懂行。真了不起，竟然对开发购地这么在行。

只是不知道高人您开发了多少地啊？也给大家科普科普这类知识吧。

mlink3

jin_18 发表于 2015-5-4 11:40
看来这个论坛里您最懂行。真了不起，竟然对开发购地这么在行。

只是不知道高人您开发了多少地啊？也给大 ...

没你懂， 你一看就是什么都懂的呀。。。

那不如先回答我的问题先咯

”那你来说说BOX HILL SOUTH, BURWOOD 分地 怎么赚钱来着？“ 不要忘了你刚刚的那些算法

mlink3

christinali 发表于 2015-5-4 11:37
等国内的首付呢，不过月底快来了，我这不又开始跃跃欲试了。。。

哎。。。你上来问的时候 和现在又是两个行情了

christinali

mlink3 发表于 2015-5-4 11:45
哎。。。你上来问的时候 和现在又是两个行情了

是呀，没有办法

jin_18

mlink3 发表于 2015-5-4 11:45
没你懂， 你一看就是什么都懂的呀。。。

那不如先回答我的问题先咯

所有现在很多人投资是盲目的。这就是答案。

当然咯，您是最懂的。

最好教教大家如何购地，建房，顺便再教一下大家如何进行合理避税。

Monika_huqm

jin_18 发表于 2015-5-4 13:53
所有现在很多人投资是盲目的。这就是答案。

当然咯，您是最懂的。

开发商可不盲目， 你太低谷人家水平了吧。 人家可是算了又算的投的

Monika_huqm

T.T 发表于 2015-5-4 10:26
咱不说Stamp Duty , Marketing fee , Agent fee， GST , Tax or  CGT

就按你说的成本 :

一大男人除了讥讽， 我看你也没其他本事了。 哎～

Monika_huqm

T.T 发表于 2015-5-4 11:38
果然眼界大开， 你“认识很多这样的BUILDER” ，有这么多内幕，不如另开一篇给大家讲讲分地/开发怎么“避 ...

大哥你托的区被他踩到了吧， 苍蝇似的盯着不放那！那你也得拿点真本事出来和人家拼阿， 每次上来都看到你瞎掰掰， 明白的人自然能一眼看出你前后不搭和胡诌。 问题是可怜了哪些不懂的被你误导的阿～

T.T

Monika_huqm 发表于 2015-5-4 16:19
大哥你托的区被他踩到了吧， 苍蝇似的盯着不放那！那你也得拿点真本事出来和人家拼阿， 每次上来都看到你 ...

妹子, 大哥托那个区了, 你倒是说说看呢?  

说到误导, 还是你们帮主内行阿, ++-- , 立马就把开发利润算清楚了.

这么高的利润乍一看连哥都热血沸腾, 想在你们的社区搞投资开发了哈

还好咱数学还可以, 不用请家教 .  果然是学好数理化, 走遍天下都不怕阿  

语阁

Monika_huqm 发表于 2015-5-3 20:19
Ringwood 购物是方便， 但是都不是华人日常的需求， 周围这些eastLand , ringwood sc 都是一年去个一两次的 ...

白人歧视华人啊，这个我还真不知道。我们附近白人都很不错，过节都送礼物，我家右面是一个英国老绅士，更是少有的好人。看来我运气不错呢。

培培

monika不会又是个马甲吧

语阁

Monika_huqm 发表于 2015-5-3 20:50
我住的那会华人，有个华人超市， 东西贵， 不知道现在怎样啦

现在ringwood那个华人超市也贵，购物用卡还收50c的费用，我都去mitcham买,比 boxhill便宜。