自己分地盖房，历时两年，终于成功。忍不住上来分享，很长很长。。。

skycloud

卧薪不尝胆

多谢鼓励。

卧薪不尝胆

好多的一块地上的两个房子都是前面房子的车库在后面房子的前面（也就是在前面房子的后面），我是非常不喜欢这种布置的。但是council一般不喜欢把前面房子的车库放到前面的房子前面，说是不好看等等。这是个非常头痛的问题。我的解决办法就是先让私人的building surveyor给你批一个前面房子前面车库的building permit，当然前提是这个车库不能在规定的setback里面。 这样有了这个building permit，council就没有太多的办法了。
前面房子的车库在前面房子的前面，这样两个房子就不会影响太大。这是我所希望的。最终我也达到了这个目的。所以我的结果我还是比较满意的。

不好意思，这个帖子太拗口了。请大家见谅。

卧薪不尝胆

关于土质报告：

不象国内的房子，这里的房子的基础都是必须有工程师专门来设计的。工程师设计的依据就是这个土质报告。墨尔本有很多的小公司专门做这方面的工作，满便宜的，也就几百刀。一般是会在你盖房子的地方钻两到三个洞，取回一些土的样品，进行分析。墨尔本东区一般来说土质会比较好。但是如果有大树的话就会比较麻烦，主要是大树的树根的影响。墨尔本西区的膨胀性粘土比较多，土质比较差一些。

基地一般有几种类型：桩基（比较适合有树根的地区和土质不均匀的地方）；waffle slab；stiffened raft slab。

土质报告一般会建议让你采用哪种地址会比较好。

有了这个土质报告，工程师就可以设计地基和做工程图纸了。

卧薪不尝胆

土质报告中还有一个很关键的地方就是会告诉你钻洞取样的时候是不是遇到了石头。这个是非常关键的问题。直接关系到以后盖房子的时候builder会不会向你claim variance，由于石头的原因。所以一定要睁大眼睛看清楚了。

卧薪不尝胆

关于砍树：

对于一些比较大的树（council的网站上有定义到底多大的树）是需要permit的。千万不能再拿到permit之前就把树砍掉，这样会很麻烦。砍树的时候也一定要找专业的砍树人士，并且询问他们是否有相应的保险。非常重要的。

Bubblegal

请问35万的建房费用，房子质量如何？

melbournegal

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等rezone

jeff117888

学习

卧薪不尝胆

Bubblegal 发表于 2015-5-15 23:23
请问35万的建房费用，房子质量如何？

如果100分的话，也就75分的样子吧。

整体来说不错，我们住进来也有两年出头了，没有什么大的问题。主要的问题如下：

1。车库和房子连接的地方，由于车库的标高比房子的标高低，车库和房子相连的一个地方在交房子的时候车库的混凝土板出现了裂缝。当时我向builder提出了这个问题。builder给出了一个对于房子来说裂缝的宽度标准，什么样的宽度采取什么样的措施。当时我的这个裂缝时不需要担心的。
      现在我也一直在监控着个裂缝，看有没有变大。好在还很稳定。

2。 上层的楼板（chip board）和floor joist连接的铆钉数量不够，有个房间的楼板走上去会咯吱咯吱响。如果用力踩得话，能感觉到楼板和floor joist没有连接好。我们搬进来以后，builder又把地毯掀开，重新搞了一遍，没有任何问题了。

3。 施工的时候临时的排水设施考虑的不周全。下雨的时候房子地基周围会积水。当时和builder提出过这个问题，他们好像也不在意。不过现在看来，也没有太大的问题。

4。ground floor的复合地板：有些地方的复合地板没有固定好。

5。车道德混凝土浇完后没有多久就开裂了。但是这些都是正常的裂缝，虽说可以减少，但是很难避免。

整个施工的过程中我都盯得很紧，所以总体来说还是比较满意的。

巴黎春天

请问怎么跟builder讨价还价呢？

卧薪不尝胆

巴黎春天 发表于 2015-5-16 06:56
请问怎么跟builder讨价还价呢？

关于和builder讨论价格：

我当时找了至少三家builder。这里说明一下，墨尔本好多大的builder实际上不做这种customer design的房子，因为重复性不大，利润的空间小。

从builder给我的报价中进行比较，排除哪些跟贵的builder。然后仔细研究每个builder的报价中都包括哪些具体的东西。这是个非常繁琐和花时间的工作，只要是建房所需要的，都应该考虑。不过从我个人的经验看，主要的几点如下：

1. 各种service的（包括电，气，水，污水，电话等）连接费用是否包括。一般的builder只包括很短的线路铺设。长的就要按每延米收钱；

2. 是否包括临时的施工需要的篱笆；

3. 地基部分有多少的provisioanl sum。这个是为了防止builder做地基的时候出现和设计不一样的情况时保护builder的。关键是问清楚如果出现类似情况，怎么收费。

4. 车道有没有包括。车道的建造要涉及到council要求的water retention system，也就是储存雨水的管道和混凝土坑。这个water retention我会单独来讲。

5. 有没有land scaping。一般的builder是不包这个的。

6. 房屋门窗的标准，厨房和浴室标准，地板，地毯标准。灯饰标准。油漆标准。

客观来讲，和builder讨价的余地不是很大。关键是要弄清楚价格都包括了哪些东西，选料是啥等级。然后尽量让builder多加东西，或者是升级材料档次。

luckyfreeman

卧薪不尝胆 发表于 2015-5-16 07:30
关于和builder讨论价格：

我当时找了至少三家builder。这里说明一下，墨尔本好多大的builder实际上不做 ...

牛帖
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a-spec

学习。。。有没有好的builder介绍啊？

卧薪不尝胆

luckyfreeman 发表于 2015-5-16 15:53
牛帖  
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可以加我的微信.

卧薪不尝胆

关于water retention的要求：

分地盖房产生的硬化面积，包括屋顶，车道等等，只要是不种草的地方，都算在内，在下大到暴雨的时候，如果让这些雨水直接排入公共的排水系统，会给这些系统产生很大的压力，因为这些系统最初设计的时候没有考虑到这么多的硬化面积，特别是近年来分地盖房很盛行。这就是water retention的由来。基本的原理就是自己分地产生的多余硬化面积短时间内收集的雨水暂时储存起来，然后缓慢的排放到公共排水系统。这样在下暴雨的时候就减轻了公共排水系统的压力。

需要储存雨水的体积就是很简单的数学计算：按照几十年一遇降水概率，假定几分钟的持续时间，计算雨水体积。这些雨水以管道或者是混凝土坑的形式来收集。

虽说原理简单，但是必须有专门的设计，还有council的批文。

这个也是一项很大的开支。

emily-dd

卧薪不尝胆

a-spec 发表于 2015-5-16 16:17
学习。。。有没有好的builder介绍啊？

象几个大的builder, metricon, peter davis, simonds都不做customer designer. 你可以找找homes now, orbit. 我用的是orbit.

liangpi1234

好贴收藏

liangpi1234

楼主买的是空地？

lanlan1980

收藏

卧薪不尝胆

liangpi1234 发表于 2015-5-17 08:39
楼主买的是空地？

买的地比较大的房子，地是895平，后院很大。自己折腾在后院盖了一个两层的房子。council给力，给了个house的号。前面的旧房子还是自己的，租给了老外。

heroxk

卧薪不尝胆 发表于 2015-5-17 08:24
象几个大的builder, metricon, peter davis, simonds都不做customer designer. 你可以找找homes now, orb ...

homes now, orbit可以盖custom design的房子?

卧薪不尝胆

heroxk 发表于 2015-5-17 10:52
homes now, orbit可以盖custom design的房子?

我当时的情况是的，那是三年多以前了。不知道现在如何。

heroxk

卧薪不尝胆 发表于 2015-5-17 11:25
我当时的情况是的，那是三年多以前了。不知道现在如何。

一般townhouse如果一楼从2.7加至3米，费用上会大概增加多少，我是指数量级上面的？

卧薪不尝胆

没有数量级上的差别。也就是多沏几层砖而已。我的是2.7米的顶。

beautyfei

收藏了，等待更新

heroxk

卧薪不尝胆 发表于 2015-5-17 12:08
没有数量级上的差别。也就是多沏几层砖而已。我的是2.7米的顶。

不知道听谁说的，差不多底楼100平米的话，差1万5到2万，你觉得这种说法是不是差不多？

shawn-oz

我看过project home从2.4m升到2.7m只加了几千刀