问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

ffb

利率4.5是怎么拿到的？

大江东去

cjc 发表于 2015-2-9 11:12
嗯，那我要考虑一下买个unit了

西区租金回报大于5%的正现金流负扣税的unit还是有不少的

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-9 10:00
利息143每月

我利息是143X 具体多少没看是1400+ 。。。

funnyfish

ffb 发表于 2015-2-9 11:35
利率4.5是怎么拿到的？

我利率是4.75 BOM减息0.25%= 4.5%

大江东去

funnyfish 发表于 2015-2-9 12:06
我利息是143X 具体多少没看是1400+ 。。。

帮你算好了

311每周

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-9 12:11
帮你算好了

311每周

这个是我每周房子的cost是吧？

大江东去

funnyfish 发表于 2015-2-9 12:22
这个是我每周房子的cost是吧？

360000*0.045／52=311

每周的利息

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-9 12:24
360000*0.045／52=311

每周的利息

谢大江哥，看来每个礼拜的午饭钱有着落了，哈哈哈

cjc

大江东去 发表于 2015-2-9 12:00
西区租金回报大于5%的正现金流负扣税的unit还是有不少的

嗯，我研究下，估计只有Blacktown有unit是，其他区至少都是townhouse了

whitecats

大江东去 发表于 2015-2-9 06:54
比如你手上有50万

先买一个自住房50万，贷款80%即40万

这个看着很牛啊，什么叫自住房抵押？自住房不是也80%贷款中吗？

ffb

funnyfish 发表于 2015-2-9 12:07
我利率是4.75 BOM减息0.25%= 4.5%

哪个银行啊，这么低啊？浮动还是固定啊？

funnyfish

ffb 发表于 2015-2-9 14:01
哪个银行啊，这么低啊？浮动还是固定啊？

BOM啊 浮动的

大江东去

whitecats 发表于 2015-2-9 13:33
这个看着很牛啊，什么叫自住房抵押？自住房不是也80%贷款中吗？

换个说法，就是降低自住房相应的贷款额度。原来贷40万的，现在贷4万，有36万相当于是其他3个投资房的24%

whitecats

大江东去 发表于 2015-2-9 13:33
换个说法，就是降低自住房相应的贷款额度。原来贷40万的，现在贷4万，有36万相当于是其他3个投资房的24% ...

这个风险很高啊

大江东去

whitecats 发表于 2015-2-9 15:05
这个风险很高啊

有50万。

普通人买一个自住买一个投资

投资行家买一个自住买两个投资

死多买一个自住买三个投资。

有稳定租客，有5%+的租金回报，有正现金流负扣税，你的风险就很小。

想完全没风险，可以把钱都存银行，拿着固定利息。

只不过看着房子一个月一个价，越看越想哭。

大江东去

whitecats 发表于 2015-2-9 15:05
这个风险很高啊

这是穷人的做法。

土豪是买个150万的house，租金800，自己硬抗，坐等house大涨。

mlink3

大江东去 发表于 2015-2-9 09:02
是的。要先还进去，再出来。之前我没看清楚

不是之前都说 从 REDRAW拿出的现钱 去买投资房， 是不能扣税的吗？ 怎么个放回去法？

大江东去

mlink3 发表于 2015-2-9 17:01
不是之前都说 从 REDRAW拿出的现钱 去买投资房， 是不能扣税的吗？ 怎么个放回去法？
...

买投资房可以，买自住房不行。

你应该是记错了。

pingkao

大江东去 发表于 2015-2-9 17:16
买投资房可以，买自住房不行。

你应该是记错了。

恕我愚钝，怎么都看不明白你说的正现金流负扣税。

难道不是因为投资房的支出大于租金收入才有负扣税？如果正现金流了，还怎么支出大于租金？

大江东去

pingkao 发表于 2015-2-10 14:58
恕我愚钝，怎么都看不明白你说的正现金流负扣税。

难道不是因为投资房的支出大于租金收入才有负扣税？如 ...

看11楼。

hu017

学习

pingkao

大江东去 发表于 2015-2-10 16:09
看11楼。

就是１１楼看不懂

“还有房屋折旧（40年内的房子）可以获利大概房价的40%的30%+的负扣税（40万的新unit可以一年获得3250澳元+的税，3250的其中60%以后卖房要吐回去，

３２５０怎么算出来的？每年的折旧是原始建造成本的２。５％。即使把房价当作原始建造成本，每年的折旧也不过是４０万＊２。５％，这部分的折旧可退税是再＊３７％，怎么算都算不出３２５０

为什么要吐６０％回去？难道不应该是５０％吗？

即便如此，怎么就正现金流了呢？负扣税我明白，你说的正现金流没看出来

大江东去

３２５０怎么算出来的？每年的折旧是原始建造成本的２。５％。即使把房价当作原始建造成本，每年的折旧也不过是４０万＊２。５％，这部分的折旧可退税是再＊３７％，怎么算都算不出３２５０

37000-80000收入税32.5%

80000以上才是37%

为什么要吐６０％回去？难道不应该是５０％吗？

加了税率的系数大概就是60%。折旧是减少收入税，退的时候按32.5%。卖房的时候是一半加入到当年收入是增加税率37-45%

大江东去

pingkao 发表于 2015-2-10 16:52
就是１１楼看不懂

“还有房屋折旧（40年内的房子）可以获利大概房价的40%的30%+的负扣税（40万的新unit ...

24%房价的贷款利息，及折旧出来的利润做出来的负扣税就是正现金流。

kui3000

pingkao 发表于 2015-2-10 13:58
恕我愚钝，怎么都看不明白你说的正现金流负扣税。

难道不是因为投资房的支出大于租金收入才有负扣税？如 ...

我的理解：

正现金流 还要负扣税 = 自己管理 + 逃税

kkyy2528

kui3000 发表于 2015-2-11 15:35
我的理解：

正现金流 还要负扣税 = 自己管理 + 逃税

正现金流负扣税绝对合法存在，而且可以中介管理。

折旧每年有几千块，但并不是自己实际支出的cash, 如果租金收入减去利息和所有杂费，每年有盈余就是正现金流，当这个正现金流小于房屋折旧数额的时候，账面上就会出现负收益，那么自然就可以负扣税了。

简单的数学问题： 利息+支出 < 收益 = 正现金流  （cash 到手）

                           正现金流 （cash) < 折旧 (账面数字游戏，直到卖房时吐出） = 负扣税 （cash 到手）

至于要不要折旧，就是每个人看法不同了。反正ATO不会白给钱的，出来混总是要还的

xiaoyuewanli

大江东去 发表于 2015-2-9 07:54
比如你手上有50万

先买一个自住房50万，贷款80%即40万

如何能带出来104%的贷款啊？另外贷款保险得多钱啊？

POU

虽然没看懂，如果一个公寓的租金在减去所有支出之后还有盈余的话，那是不是等于还不错的投资？

大江东去

xiaoyuewanli 发表于 2015-2-11 16:02
如何能带出来104%的贷款啊？另外贷款保险得多钱啊？

自住房抵押，4%的印花税

大江东去

POU 发表于 2015-2-11 16:29
虽然没看懂，如果一个公寓的租金在减去所有支出之后还有盈余的话，那是不是等于还不错的投资？ ...

只是正现金流是不明智的。

要做成正现金流负扣税，这才是穷人投资的目标