物业管理权生意介绍交流

paladinyw

at3000 发表于 2013-6-29 14:13
如果不能，那是怎么处理？因为合同已经到期，我也没续，只剩房子了，还是规定在到期前要一起转手？ ...

你没续那业主就要指定新的MR，然后你必须以市场价把房子卖给新的MR，而且你这种假设从来没出现且好无意义，，，，

paladinyw

千本樱oO 发表于 2013-6-29 16:37
所以也就是说，不存在工资负增长的情况是吗？

这个写在每份agreement里，实际情况中应该不存在

136mydream

at3000 发表于 2013-6-29 10:07
这是假设。因为我觉得还是没彻底弄清楚房子和生意的关系。
不一定是赔钱的，假设，房价上涨很多，我又很 ...

一般来说卖生意的时候都是需要和房产一起卖的，像你设想的这种情况我是没有听说过。放弃合同损失太大了，没有人愿意这么干。
你非这么做的话，我个人觉得理论上不是不可行。房子产权是你的，别人没有权力逼你卖吧，除非你还不上贷款被银行强迫拍卖。

paladinyw

136mydream 发表于 2013-6-30 06:42
一般来说卖生意的时候都是需要和房产一起卖的，像你设想的这种情况我是没有听说过。放弃合同损失太大了， ...

别人有权利强迫你卖。相关法律中有focus to sell这一条。

at3000

paladinyw 发表于 2013-6-30 08:01
别人有权利强迫你卖。相关法律中有focus to sell这一条。

谢谢！这样就清楚了，看来这个房产基本是不能算自己的，感觉像是使用权，不是产权，还要被迫卖，简直就是用一个生意把你套住啊

at3000

还有个问题，强迫卖是什么意思？是要求一个期限内一定要卖掉吗？

paladinyw

at3000 发表于 2013-6-30 10:24
谢谢！这样就清楚了，看来这个房产基本是不能算自己的，感觉像是使用权，不是产权，还要被迫卖，简直就是 ...

是产权，建议你看一下bc law里关于mr force to sell的条款就明白了

136mydream

paladinyw 发表于 2013-6-30 08:01
别人有权利强迫你卖。相关法律中有focus to sell这一条。

哦，也许吧，楼上问的这种情况我没有考虑过，比较极端。

你对合同条款这么熟悉，你也是做这行的么？

bluesage

paladinyw 发表于 2013-6-30 11:04
是产权，建议你看一下bc law里关于mr force to sell的条款就明白了

有空可以把里面关键的条款大概说说吧，自己看的不是很明白，多谢多谢

paladinyw

136mydream 发表于 2013-6-30 21:35
哦，也许吧，楼上问的这种情况我没有考虑过，比较极端。

你对合同条款这么熟悉，你也是做这行的么？ ...

我也是看了你的帖子才开始注意这个行业的：）你的每页帖子我都看了，学到了很多东西。
最近我一直在找合适的，看了不少。因为我自己是做财务的，看了比较多的理论性资料，对这个生意的各项内容和购买流程应该说挺熟悉了。但没有实际运作这个生意的任何经验。

paladinyw

bluesage 发表于 2013-6-30 21:41
有空可以把里面关键的条款大概说说吧，自己看的不是很明白，多谢多谢

基本就是这些规定：
１在１０年到２５年的合约期中，绝大多数情况你都是受保护的，除非你严重违约。如违约，则ＢＣ有权废了你，你的生意部分血本无归，房产被迫以ｍａｒｋｅｔ　ｖａｌｕｅ出售给接手者。
２你可以随时要求ＢＣ　ｔｏｐ　ｕｐ你的合约期，除了律师手续费没有其他花费。
３你在头两年卖生意会被处以一定百分比的罚款，意在鼓励长期经营。
４即使在合约期中ＢＣ仍然可以强迫你把生意卖给指定的买主，但必须以ｍａｒｋｅｔ　ｖａｌｕｅ，同时房产也必须出售。

但在实际操作中讨论这些没有意义，因为：
１ＢＣ不可能也不被允许从中得到任何利益。
２以ｍａｒｋｅｔ　ｖａｌｕｅ出售，你一定是沾光的－－－ｍａｒｋｅｔ　ｖａｌｕｅ的估价是你在当时卖生意时很难卖到的价钱。
３你可以问问你的贷款银行在他们长达几十年的经营中碰到过几例上述情况。。。。

zylbbd886

136mydream 发表于 2011-1-12 06:35
Xinhua社最新报道

由于近日接到许多群众的来信和来电纷纷表示担忧连日来的降雨和toowoomba山洪对于老百姓 ...

这段太感人了。。。。。。

136mydream

paladinyw 发表于 2013-6-30 22:10
我也是看了你的帖子才开始注意这个行业的：）你的每页帖子我都看了，学到了很多东西。
最近我一直在找合 ...

原来是这样啊，那你就多多分享些理论知识吧，大家这里提的有些问题我也回答不上，我很头疼理论，呵呵。
、、

你在布里斯班么，还是在别的城市找生意？

136mydream

paladinyw 发表于 2013-6-30 22:20
基本就是这些规定：
１在１０年到２５年的合约期中，绝大多数情况你都是受保护的，除非你严重违约。如违 ...

谢谢分享这么详尽的信息。不过这些还是解释不了a3000问的那种极端情况啊，他问的是没有违约，就是合同到期不续作废了。我觉得好像bc不能强迫他卖房子吧，也许会重新找个人签份工作合同？

不过这个问题在我看来是没有什么意义，你合同到期又不想卖又不想自己打理的话可以雇人打理啊，也不至于放弃了合同。合同就是金钱啊

136mydream

zylbbd886 发表于 2013-6-30 23:20
这段太感人了。。。。。。

总理一向擅长感人

paladinyw

136mydream 发表于 2013-7-1 07:08
谢谢分享这么详尽的信息。不过这些还是解释不了a3000问的那种极端情况啊，他问的是没有违约，就是合同到 ...

他问的那种情况我在上面回答了，必须将房产卖给继任者。但是就像你说的，这种假设完全没有任何意义，，，，，

paladinyw

136mydream 发表于 2013-7-1 07:01
原来是这样啊，那你就多多分享些理论知识吧，大家这里提的有些问题我也回答不上，我很头疼理论，呵呵。
...

GC，离你不远：）

kentwang

我现象了多种可能性，只有一种比较靠谱会出现at3000说的那种情况，就是在那个manager物业地下发现了金矿

cavenn

谢谢lz分享鱼头豆腐汤赞！

136mydream

paladinyw 发表于 2013-7-1 08:24
GC，离你不远：）

哦，那确实很近

136mydream

kentwang 发表于 2013-7-1 08:58
我现象了多种可能性，只有一种比较靠谱会出现at3000说的那种情况，就是在那个manager物业地下发现了金矿 :i ...

那我回头在后院挖挖看

paladinyw

136mydream 发表于 2013-7-1 10:10
哦，那确实很近

等我把生意搞定了过去拜访，这边还有不少朋友都认识你：）

136mydream

cavenn 发表于 2013-7-1 09:51
谢谢lz分享鱼头豆腐汤赞！

谢谢哦。

这鬼天气，要是有热腾腾的碗鱼头豆腐汤喝就好了，可惜下雨某人也不去钓鱼了，又在玩游戏

136mydream

paladinyw 发表于 2013-7-1 10:13
等我把生意搞定了过去拜访，这边还有不少朋友都认识你：）

呵呵，好啊。

bluesage

paladinyw 发表于 2013-6-30 22:20
基本就是这些规定：
１在１０年到２５年的合约期中，绝大多数情况你都是受保护的，除非你严重违约。如违 ...

非常感谢，好像不是随时可以TOP UP 年限的，是过三年还是五年可以TOP一次，差一两年的好像不行。

Vwc

我觉得在nsw风险还是很大的啊，

我有个投资房在悉尼一个华人区里面，楼里面owner 60％是华人，大多是投资客。之前有2 个one site managers 管理 ，唯一和lz不同的是，他们不是自己的生意，他们是一个专门做物业管理的公司的职员。 后来有一个华人，我简称a君 ，他就一直联系楼里面的华人，要投票换掉物业管理公司，理由是物业费太贵，管理不好之类的原因，因为a君也是华人，一家一户去拜访，让他们把代投票的合同签了，因为是同胞，比较好沟通，也禁不住他每天来找你，所以很多人把票数给了他，究其原因，就是很多华人房东也不参加业主大会，也不关心这些，只要保证租金就可以了，所以他成功的炒掉了这个物业公司（这个公司才管理了1年多） ，然后指定了a君朋友的公司来做，那这样的话，是不是之前的那个物业公司就损失了购买这个物业管理权的费用了啊？

btw，a君朋友的公司一来，就通过a君掌握的物业管理委员会签了25年的合同

bluesage

应该不会这么容易吧，如果这样轻松就换掉的话，这个生意也不会有这么大的市场了吧，那岂不是乱套了，

Vwc

bluesage 发表于 2013-7-1 15:58
应该不会这么容易吧，如果这样轻松就换掉的话，这个生意也不会有这么大的市场了吧，那岂不是乱套了， ...

1. 业主自己开会，投票决定换中介。这个会议称为EGM. EGM一定要由执行委员会(Executive Committee)的成员发起。

2. 会议开完之后，把会议记录 Minute 整理一下，交给目前的管理公司，这样等于正式授权给新的管理公司介入与旧公司的交涉问题

http://pop.6park.com/chan3/messages/32040.html

我这个case就是按照上面这个流程走的

136mydream

bluesage 发表于 2013-7-1 15:58
应该不会这么容易吧，如果这样轻松就换掉的话，这个生意也不会有这么大的市场了吧，那岂不是乱套了， ...

恩，不知道楼上说的那种模式跟咱们qld的是不是一样。

其实风险大不大看银行肯不肯给你贷款就知道了，如果银行认为这类生意风险高的话会肯给你贷款这么高的比例么

lsjiang

在我认为即使万一BODY  CORPRATE被换了也不会涉及到ONSITE MANAGER,  因为他们是独立, 只要MANANGER 没有重大错误.  而对MANAGER 来说只要做好小区卫生就没理由解约, 因为生意是买的是受法律保护的, 不像上面说的是BODY  CORPRATE 派的经理.