自住房的6年法则

dirrty

chere 发表于 2016-5-17 15:50
怎么好像不是这样呢？ATO网站上的例子好像说6年是可以累计的，出租了3年，搬回自住，再出租3年，好像符合 ...

这6年不是累计，是分开计算。也就是，你每次搬离main residence你都有6年的exemption时间。

但还是要记住，这样搬来搬去，如果你是居住在自己的另一套房子的话，那那套房子就没有任何Exemption了！

第二个问题，房子买回来先出租一年，这一年的增值是要交税的。之后你搬回去住，而且同时你没有别的房产，或者选择不把其他房产作为自住房的话，6年法则依然是适用的。

dirrty

另外，我不明白为什么楼上有几位说这6年里面的租金收入一定不能报税，继而利息，rates之类的都不能抵扣？

这6年就是允许你出租，能produce income的。如果是完全没有租金收入，譬如空置或租给家人不收租金，同时没有选择另一套房产作为自住房的情况下，这个exemption period是unlimited的。

menzhu

sssddt 发表于 2016-5-17 22:58
自住转投资，高估，比如市场价50万，估价52万，那么今后卖房是计算房子增值就可以减少2万，这个就为你少 ...

说的很有道理，这个帖子加过分了，合情合理的减少税收，以后你的帖子我给你补回来，非常感谢你

dirrty

cwb1000 发表于 2016-5-16 21:06
非常感谢，听您说完我们倾向于当投资房报税啦！

还有一个问题，就是如果2年工作结束后我们买不起新房又 ...

先要看你这2年在别的城市是再买了一套房子还是租房子。看你的描述，可能是租房子吧。

如果你是租了2年房子，同时自己原来的房子是出租的话，完全可以用6年法则来exempt这套房子的CGT的，也不需要做任何估价。并且，你这2年出租房的利息，rates，折旧也都是可以抵扣的，跟普通的出租房是一样的。

另外，CGT并不是将2个估价减一下那么简单的。还有很多别的费用需要考虑进去。并且如果是net capital loss的话只能carry forward去减少将来的capital gain。

dirrty

sssddt 发表于 2016-5-17 19:14
你以为搬进搬出可以随心所欲，，可以无条件的吗？

另外，买进房子就出租的已经没有资格豁免CGT ...

ATO似乎没有对搬进搬出设置条件吧。如果有的话，能否提供链接。谢谢。

LGM

sssddt 发表于 2013-8-4 14:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

学习了

acmegod

学习下

sssddt

dirrty 发表于 2016-5-18 00:29
ATO似乎没有对搬进搬出设置条件吧。如果有的话，能否提供链接。谢谢。

3个限制条件：
1、夫妻2人只有唯一的一套房子，并且一直都是自住的
2、房子买入后的前6个月必须自住
3、搬离这套房子要有充足的理由


比如：
为了上班路近一点搬离自住房；
租房搬出去后还是在同一地区或相近地区，仅仅是为了赚取房子租出与另外租房的租金差额；
搬到同城的父母的房子中居住，自己的房子出租.......等等等等
这些就不予承认

sssddt

dirrty 发表于 2016-5-17 23:12
这6年不是累计，是分开计算。也就是，你每次搬离main residence你都有6年的exemption时间。

但还是要记 ...

"第二个问题，房子买回来先出租一年，这一年的增值是要交税的。之后你搬回去住，而且同时你没有别的房产，或者选择不把其他房产作为自住房的话，6年法则依然是适用的。"

这个第二个问题的介绍完全错了，房子买进就出租，这个不是自住房了，已经失去6年法则能够给予的CGT豁免的资格！

Pannytam

学习见识 了

dirrty

sssddt 发表于 2016-5-18 07:00
"第二个问题，房子买回来先出租一年，这一年的增值是要交税的。之后你搬回去住，而且同时你没有别的房产 ...

完全错了？

ATO提过有种叫CGT partial exemption。按照前面的情况：

第一年买来直接出租，这一年的capital gain在将来卖房时肯定要交税的。

买来后第二年，搬进去住，并且没有别的投资房或者不认定别的房产为main residence的话，这套房从第二年开始就可以被认定为Main Residence。既然被认定为Main Residence，6年法则怎么会不能用？

sssddt

dirrty 发表于 2016-5-18 08:19
完全错了？

ATO提过有种叫CGT partial exemption。按照前面的情况：

这个房子买入，必须自住6个月是一个最基本的要求，绝大多数人都没有异议，你自己去ATO网站找一找，我没有时间浪费在这个问题上

我只指出一点：房子买进就出租，永远不能豁免出租期内的CGT

dirrty

sssddt 发表于 2016-5-18 08:54
这个房子买入，必须自住6个月是一个最基本的要求，绝大多数人都没有异议，你自己去ATO网站找一找，我没有 ...

拜托，请你好好看下我的回复好吗。从头到尾，我都说这一开始的出租期要交CGT的啊。

之后如果之后变成了main residence，没有理由6年法则就不能用了啊！

对于我提的另外一个问题，搬进搬出的条件，我也在问你有没有ATO的链接可以参考下。而且我指的是从自住房搬出后再搬入，不是指买了房子直接出租在搬入。这是两个话题。

你在上面举得几个例子是你在ATO找到的还是你的会计师告诉你的。因为我始终在ATO网站上找不到对其有任何限制。

以下是ATO关于6年法则的一个大概介绍，还有例子。
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Treating-a-dwelling-as-your-main-residence-after-you-move-out/

sssddt

dirrty 发表于 2016-5-18 09:12
拜托，请你好好看下我的回复好吗。从头到尾，我都说这一开始的出租期要交CGT的啊。

之后如果之后变成了m ...

房子买入后第一时间出租而不是自住，就是投资房，以后不能有任何出租期的CGT豁免，永远不适用6年法则!

你认为可以有那你就按自己的理解去操作

ATO已经删除了许多关于6年法则，关于负扣税的解释和例子，可能利用这个政策操作的人越来越多，开始淡化这些政策，多创收一些税收，正确地说，是少流失一点税收

信不信由你，我没有义务为你找出证据

magpie533

sssddt 发表于 2013-8-4 14:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

good

dirrty

sssddt 发表于 2016-5-18 09:34
房子买入后第一时间出租而不是自住，就是投资房，以后不能有任何出租期的CGT豁免，永远不适用6年法则!

...

负扣税跟6年法则根本不是一件事情好不好，你不要混为一谈！

负扣税是针对投资房的投资收入。6年法则是针对main residence是否能减免CGT。

首先Main Residence的6 year exemption期间，能有负扣税的当然得用负扣税啦。如果没有负扣税的，该交税的也得交啊。

另外，我再重申一遍！买来房子，直接出租，这段出租期是肯定要交CGT的！但是当租期结束，如果房东住回这套房子，同一时间开始，房东没有别的自住房，或者不认定别的房子为自己的自住房的话。这套房子从房东搬回去的这一刻开始就可以被认为是房东的自住房，既然已经被认为是自住房的话，那么6年的法则绝对是适用于这套房子的。所以针对这套房子，对于房东来说，正确的做法是在搬回去的时候做个估价，在将来卖掉房子的时候，就按这个估价再计算CGT。

我不管ATO是不是删除了之前的什么解释或者例子，我只想强调既然今天我还能在ATO的网站上找到相关的解释和例子，那就说明就目前来说，这个法则是适用的。如果有一天ATO突然对六年法则有新的规定或者解释，我们当然按照ATO的最近解释来做。

你也确实没有义务给我找证据，但是如果你在论坛上提供了misleading的information，而又有人根据你的这些information多报税，或者少报税了。你觉得这样好吗？

blueberry2010

学习了

chere

sssddt 发表于 2016-5-17 19:14
你以为搬进搬出可以随心所欲，，可以无条件的吗？

另外，买进房子就出租的已经没有资格豁免CGT ...

"买进房子就出租的已经没有资格豁免CGT" 和我的会计师说的不一样， 他说如果搬回去变成自住房，然后自住一段时间，再出租6年，那么这6年就符合6年法则，可是刚买来出租的那段时间就不行了，要交CGT, 您的说法有出处吗？谢谢！

chere

dirrty 发表于 2016-5-18 09:12
拜托，请你好好看下我的回复好吗。从头到尾，我都说这一开始的出租期要交CGT的啊。

之后如果之后变成了m ...

看了你的回复，和我的会计师说的一样， 他说如果搬回去变成自住房，然后自住一段时间，再出租6年，那么这6年就符合6年法则，可是刚买来出租的那段时间就不行了，要交CGT, 我觉得这样才有道理，我的会计师也从业十几年，CA, unsw毕业的，真是太谢谢你了！心里安定了。。。

spring00

来学习额

dirrty

chere 发表于 2016-5-18 11:32
看了你的回复，和我的会计师说的一样， 他说如果搬回去变成自住房，然后自住一段时间，再出租6年，那么这 ...

这没什么。很高兴能帮到你。

我也是会计，也跟自己firm的大小会计都讨论过这个问题。没有针对任何人的意思，就是不想有些信息误导别人，并且自己也比较执着一些。

peanutdog

想请问大家，我原来有一套自住房称为A好了。后来想改善住房，买了个旧房推倒重造之后搬进新房，称为B吧。问题是因为B买下将近一年才建好新房，我才搬入将它作为自住。想问问如果以后卖B，要交cgt么？B适用所谓的6年法则吗？我搬进B的时候也没做估值，现在需要做吗？而且我是推倒重建，如果要算第一年cgt的话能把造房成本抵扣增值吧？

dirrty

sssddt 发表于 2016-5-18 06:20
3个限制条件：
1、夫妻2人只有唯一的一套房子，并且一直都是自住的
2、房子买入后的前6个月必须自住

不好意思，还忘了说这一点。

今天问了firm里面的大小会计们，没有一个说在搬进搬出的时候需要提出所谓的合理的理由，在ATO网站上找了一圈也没有找到任何相关规定。

所以你的第3个条件并不成立，而前2个条件并不是仅针对六年法则。

akapiggy

请问这个6年， 是从搬进去的第一天开始算？ 还是搬走的第一天开始算呢？ 谢谢

大熊。

sssddt 发表于 2013-8-4 16:16
不可以，既然把原来的改成投资房，就只能按投资房处理。

请问大神，我有一套住了一年的自住房，现在想买第二套。第二套房只能以投资房的形式买才能让第一套房享受六年法则对吗？如果我要把第二套房作为自住房，第一套房出租出去六年再搬回来是不可以的是吗？

大熊。

sssddt 发表于 2013-8-4 15:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

大神你好，我还有个问题，我现在有一套房，要买第二套。如果我把第二套房买成自住房，买房前第一套房做一个valuation，那么以后卖第一套房的时候第一年的自住部分升值的钱是不是可以不用交税。thx

sssddt

大熊。 发表于 2017-1-6 13:28
请问大神，我有一套住了一年的自住房，现在想买第二套。第二套房只能以投资房的形式买才能让第一套房享受 ...

除非你在第二套房子买进后的6个月内把第一套房子卖掉，第二套房子作为自住房，那么，第一套房子可以享受6年法则，第二套房子也可以

lovelove

sssddt 发表于 2017-1-6 12:45
除非你在第二套房子买进后的6个月内把第一套房子卖掉，第二套房子作为自住房，那么，第一套房子可以享受6 ...

请问我想买第二套房，第一套已经自住了8年，现在打算第二套自住，第一套出租。如果我第一套出租三年后卖出去，适用六年法则吗，算投资还是自住，要多缴税吗

大江东去

lovelove 发表于 2017-6-25 21:02
请问我想买第二套房，第一套已经自住了8年，现在打算第二套自住，第一套出租。如果我第一套出租三年后卖 ...

你这个不是六年法则

有一个主要自住房认定法则适用你这种情况

lovelove

大江东去 发表于 2017-6-25 21:05
你这个不是六年法则

有一个主要自住房认定法则适用你这种情况

谢谢您，不是很懂。。是说如果我两个都不卖，只能有一个算自住，另一个必须算作投资房吗