请教post office生意

一天世界晴~

liangpi1234 发表于 2015-1-17 14:54
100万的邮局，最多能贷多少啊？

5-6成比较常见

cliveyang1981

回報率才是王道

honey

打算看看

clarkno1

玄武真人 发表于 2015-1-16 09:13
现在邮局卖价普遍偏高，可能回本要更慢一些。

邮局请人成本比较高，一般无经验的的临时员工按规定都要十 ...

看了几家邮局，有点疲惫了，还是有些问题不解，希望真人赐教。

1.现在明白邮局收入基本就是两块，一个是commission，包括每年2，3月份的po box收入，这部分完全由澳洲邮局出报表，应该是完全可信的，如澳洲邮局6月报表显示year to date的12个月总收入是11万，计算net profit的时候这部分是否应该减去GST，算作10万？

2.邮局第二块收入是sales，中介提供的aggregate turnover可信度有多高呢？如果不可信的话，通过什么文件，表单能够看出这个邮局的实际sales数目和最后profit from sales呢？

3.看中一家邮局，离家1个小时车程的距离。据说邮局需要在开门前整理好po box信件，中介说原本的业主住在附近，7点半就去上班了，我或者可以8点到店里整理express信件和挂号紧急信件，晚上下班整理剩下的信件，您觉得这种做法可行么？依照您的经验，这么远的邮局我一个人一周至少五天是否会投入太多时间在路上？真人您能否推荐一下，买的邮局在家附近多远属于可承受的范围呢？

4.大家可能都知道，有些地方是没有人每家每户每天送信的，所以有些镇上邮局不大，但是po box可以上500，我就是担心万一买了类似的邮局的话，万一澳洲邮局在以后提供了送信的服务，那么就惨了。之前听说有家邮局原本mail run的生意被总局拿走了，一下子一落千丈，实在心有戚戚。真人对这种情况怎么看呢？

玄武真人

clarkno1 发表于 2015-2-3 00:34
看了几家邮局，有点疲惫了，还是有些问题不解，希望真人赐教。

1.现在明白邮局收入基本就是两块，一个是 ...

1.现在明白邮局收入基本就是两块，一个是commission，包括每年2，3月份的po box收入，这部分完全由澳洲邮局出报表，应该是完全可信的，如澳洲邮局6月报表显示year to date的12个月总收入是11万，计算net profit的时候这部分是否应该减去GST，算作10万？

是，GST是需要刨掉的。
2.邮局第二块收入是sales，中介提供的aggregate turnover可信度有多高呢？如果不可信的话，通过什么文件，表单能够看出这个邮局的实际sales数目和最后profit from sales呢？

一个基本原则是邮局销售的平均利润基本上是19-22%之间。如果有关文件上计算出来利润太高，说实话你也没什么办法找到真实记录，只有将这个比例当成你砍价的依据。

3.看中一家邮局，离家1个小时车程的距离。据说邮局需要在开门前整理好po box信件，中介说原本的业主住在附近，7点半就去上班了，我或者可以8点到店里整理express信件和挂号紧急信件，晚上下班整理剩下的信件，您觉得这种做法可行么？依照您的经验，这么远的邮局我一个人一周至少五天是否会投入太多时间在路上？真人您能否推荐一下，买的邮局在家附近多远属于可承受的范围呢？

对，邮局一定是要自己分信的，而且一般上是要在九点开门之前全部完成，实在不成才可以拖至下班之后完成。所以太远了是不太方便。不过早上车一般不渡，我以为半小时左右的车程是可以的。

4.大家可能都知道，有些地方是没有人每家每户每天送信的，所以有些镇上邮局不大，但是po box可以上500，我就是担心万一买了类似的邮局的话，万一澳洲邮局在以后提供了送信的服务，那么就惨了。之前听说有家邮局原本mail run的生意被总局拿走了，

一下子一落千丈，实在心有戚戚。真人对这种情况怎么看呢？

这个要看买邮局的时候总局和你签的合同是怎么说的。其他买卖合同和转租约要律师看。这个总局和你的合同要自己多看看，律师一般看不懂。

tiansen90904

借帖问下问题

没有经营post office经验可以联系买店吗？应该同哪里联系？

感谢！

玄武真人

tiansen90904 发表于 2015-2-3 22:50
借帖问下问题

没有经营post office经验可以联系买店吗？应该同哪里联系？

找中介， 古狗一下，post office for sale Melbourne,就可以了。这个行业里几家西人中介还是不错的。

tiansen90904

玄武真人 发表于 2015-2-3 23:21
找中介， 古狗一下，post office for sale Melbourne,就可以了。这个行业里几家西人中介还是不错的。 ...

感谢

clarkno1

玄武真人 发表于 2015-2-3 22:00
1.现在明白邮局收入基本就是两块，一个是commission，包括每年2，3月份的po box收入，这部分完全由澳洲 ...

万分感谢真人！！这实在是帮了大忙了，谢谢。提前祝新年快乐啦。

rebecca-li

还在找啊？还没开始看？
不是已经有段时间了吗？

clarkno1

tiansen90904 发表于 2015-2-3 22:50
借帖问下问题

没有经营post office经验可以联系买店吗？应该同哪里联系？

真人说的很对，中介都算靠谱，不过资料拿回来都得自己算，以我个人经验来说，中介发生过两次比较严重的失误，第一次是中介算下半年的commision没有去gst，使得今年利润看起来比去年高，去掉gst以后，两年其实相差不大，基本持平，也不知道是不是故意的。另一个情况比较复杂，基本意思就是有一笔5万的邮局总局补偿费用没有拿掉，所以利润一下子高了五万。中介总是想办法让邮局数据看上去更好，后面这个收入虚高五万的邮局，中介再和我谈的时候，竟然无视aggregated turnover报表和commision报表的数据，把purchase拔高了一万多，sales拔高了近五万，说是非邮局product的sale，非但不能证明，而且我亲眼看他毫无根据的调整过一次，就是为了让net profit 更好看。

kennymao0204

玄武真人 发表于 2015-2-3 23:21
找中介， 古狗一下，post office for sale Melbourne,就可以了。这个行业里几家西人中介还是不错的。 ...

你好，真人，最近在看一家邮局，开价108万，中介说不低于96万，中介做的表格里显纯利在24万左右，
14年 LIPO statement 大概22万。14年6月单月的NET MONTHY IMCOME 是18000.

据你的意见，这邮局的价格会不会低于90万呢，我正考虑给个88万的价格回复


谢谢啦！

玄武真人

kennymao0204 发表于 2015-2-6 00:41
你好，真人，最近在看一家邮局，开价108万，中介说不低于96万，中介做的表格里显纯利在24万左右，
14年 L ...

这样的数据，能95万买下来算是很不错的了。

kennymao0204

玄武真人 发表于 2015-2-7 23:53
这样的数据，能95万买下来算是很不错的了。

好的，谢谢，前天跟中介约见了，价格很硬，最起码98万左右，再加上stock stamduty,也差不多110万左右了吧，您说的95也是单价的意思吧，不包任何东西。

kennymao0204

clarkno1 发表于 2015-2-4 16:14
真人说的很对，中介都算靠谱，不过资料拿回来都得自己算，以我个人经验来说，中介发生过两次比较严重的失 ...

请问这两种情况，具体出现在那个地方呢？正担心报表的真实情况

clarkno1

kennymao0204 发表于 2015-2-8 12:55
请问这两种情况，具体出现在那个地方呢？正担心报表的真实情况

我个人感觉看邮局报表就是看两张表，一个是邮局给的commision报表，一个是邮局给的turnover报表，有时候中介会说在turnover报表之外还有别的sales，我一概持怀疑态度，报表之外的所谓sales没有任何方法可以证明吧。死死扣住这两张表，刨去gst，基本报表方面不会有大出入。

kennymao0204

clarkno1 发表于 2015-2-11 13:36
我个人感觉看邮局报表就是看两张表，一个是邮局给的commision报表，一个是邮局给的turnover报表，有时候 ...

我正在看那个，好像只给了commision的报表，而且还是每年六月份那张，turnover报表是formal的 Australia post发出的嘛？猫腻严重啊。。。。

clarkno1

kennymao0204 发表于 2015-2-11 15:19
我正在看那个，好像只给了commision的报表，而且还是每年六月份那张，turnover报表是formal的 Australia  ...

commision那张就是只要6月的就好，因为有个year to date的数据，按照澳洲financial year 的规定，year to date 就是从七月到至今，所以今年六月的报表后面year to date的数据就是去年七月到今年六月的数据，再把gst扣掉就是实际到手的钱。
关于sales，至少我看的几家都有澳洲邮局给的sales报表，当然只有销售，没有成本统计。至于sales的猫腻我也不知道，即使报表准确，实际操作要是有猫腻也没法查出来。你要不请教一下真人，毕竟真人是实际操作过邮局生意的。

tiansen90904

kennymao0204 发表于 2015-2-6 00:41
你好，真人，最近在看一家邮局，开价108万，中介说不低于96万，中介做的表格里显纯利在24万左右，
14年 L ...

也就是说邮局一般五年回本吗？

玄武真人

tiansen90904 发表于 2015-2-12 23:52
也就是说邮局一般五年回本吗？

一直是这样。

tiansen90904

玄武真人 发表于 2015-2-13 23:31
一直是这样。

多谢您

还想多问个问题：

假设邮局标价100万，本身生意贷款60W。剩下40W包括现金及抵押房产的部分。

这样的买法可行吗？从贷款还款方面讲，是不是不划算，因为每年还贷款利息的部分就有相当大的比例。

谢谢

yencht

tiansen90904 发表于 2015-2-16 14:50
多谢您

还想多问个问题：

怕你打不平

玄武真人

tiansen90904 发表于 2015-2-16 15:50
多谢您

还想多问个问题：

我觉得要这么算，如果你自己有四十万资金，您能不能找到一个生意能满足你的要求，比如说夫妇俩在这个生意里能赚到约12到15万一年，并比较稳定，不太费神，并有五天半的工作时间，有正常的家庭生活？

如果你贷款60万，能够买到这样一个生意，其实自有资金还是四十万。你觉得怎么样呢？

stone66

玄武真人 发表于 2015-2-16 20:18
我觉得要这么算，如果你自己有四十万资金，您能不能找到一个生意能满足你的要求，比如说夫妇俩在这个生意 ...

关于你在“请教post office生意”的帖子
真人你好，我也在邮局生意，想问下一个小镇上，有500多PO boxes，人口还才2700人的，会不会那天PO BOXES没有人租了呢？？谢谢

sosyq

真的是有钱啊！

tiansen90904

yencht 发表于 2015-2-16 19:34
怕你打不平

打不平的意思是？

tiansen90904

玄武真人 发表于 2015-2-16 20:18
我觉得要这么算，如果你自己有四十万资金，您能不能找到一个生意能满足你的要求，比如说夫妇俩在这个生意 ...

谢谢您

我确实不大懂邮局生意的日常和流程

但您说的情况，是不是也需要看邮局的生意是不是夫妇两人也在其中做工，20w一年的收入也包括自身人工钱？如果不是两个人都给自己做工的话，那么邮局的生意是不是还是好一些？毕竟腾出了一个人的时间。

您说的40w的生意，我想还是需要两个人一起做工才可以达到年赚十多万的成绩吧？

可能的话，也希望您指导个做这类生意的方向？

谢谢

一切的美好

我们住附近购物中心的邮局就很火 总是很忙 四个电源站柜台 后面还有搬货的人来来回回

玄武真人

stone66 发表于 2015-2-16 21:52
关于你在“请教post office生意”的帖子
真人你好，我也在邮局生意，想问下一个小镇上，有500多PO boxes ...

人口是个问题。但邮箱的一个主要功能是为那些有些需要，但不经常使用邮局的客户。对路远的人尤其有吸引力。随着邮费的提高和送信次数的减少。我甚至觉得邮箱会越来越受欢迎。

玄武真人

tiansen90904 发表于 2015-2-17 01:37
谢谢您

我确实不大懂邮局生意的日常和流程

在澳洲不管什么小生意，基本上老板都是要干活的， 所谓的收入都是包括工资的。我们在这个帖子的前半部分已经论证过， 如果一个价值百万的邮局，老板只想拿钱不上班，那只能拿3-5万一年。