银行为什么不直接买入住宅房地产？

plainbbs

liu263 发表于 2014-11-19 11:04
那为啥他不想买呢？lol，他的分析能力不如普通投资者？

企业需要现金流，即使投资也首选股票债卷外汇期货等，不动产周转太慢，不是理想的投资物，除非是做物业租赁的专业公司

liu263

plainbbs 发表于 2014-11-19 11:11
企业需要现金流，即使投资也首选股票债卷外汇期货等，不动产周转太慢，不是理想的投资物，除非是做物业租 ...

“不动产周转太慢，就不是理想的投资物”这恐怕不对。如果一个资产可以每年以10%-20%的速度增值，我为啥要老想着周转他呢？

所以其实银行不买是有原因的：

1. 他不能买，因为他的钱是“从空气中来”
2. 他不想买，因为房价不总是上涨-这跟足迹铁律相反，所以银行一定错了。他们是傻的。  

不老之客

流动性安全性是银行运作的准则

wuhahaha

It’s the liability driven investment, banks need to manage their investment book in the way that matching the risk characteristics of their liabilities. Risk includes but not limited to interest rate, spread and liquidity.

cecilia00

wowmygame

空军真的疯了,这写的是什么玩意呀？
钱是空气？对呀，就是印的数字，被有钱有权人强歼多次后，到了大家手上。
所以大家才多买房，反正长期看，借的钱就一堆空气，用两卷卫生纸就还上了。
听起来，原来跌百分之二十银行就破产了。好事呀。
跌百分之二十，我能顶，银行顶不住，政府肯定会大印钞救市。
房东买房，收空气中产生的租，去做大保健。好过不买房，打工挣的“空气”，飘散于空气中。呵呵

liu263

wowmygame 发表于 2014-11-19 12:16
空军真的疯了,这写的是什么玩意呀？
钱是空气？对呀，就是印的数字，被有钱有权人强歼多次后，到了大家手上 ...

您要是看看英格兰银行的文章，就不会这么说了。

liu263

wowmygame 发表于 2014-11-19 12:16
空军真的疯了,这写的是什么玩意呀？
钱是空气？对呀，就是印的数字，被有钱有权人强歼多次后，到了大家手上 ...

跌百分之二十，那都是你的deposit，你还能顶住？真牛。

给你看看房价下跌20%的情况下，银行会这么办， 您要是还没有读过您的贷款合同，建议读一下：



为了方便计算，我假设如果房子值100万，银行给你贷款80万（LVR 80%），你有offset 70万。

在房价下跌的情况下：

1. 跌5万。估计银行不会做什么。

2. 跌10万。银行会股价你的房子值90万。他只应该给你贷80%,所以是72万，可是已经给你贷了80万，怎么办呢？他会要求你在一定时间内补充8万块deposit，甚至会直接从offset里边扣8万块。你的offset还剩余62万。如果你还是能够继续还贷（按72万算），银行不会再催。

3.再跌10万。银行股价房子值80万。他应该只给你贷80%-64万。可是已经给你贷了72万(80-8),怎么办呢？要求补充8万。由于你的offset里边的钱高于这个数目，他会直接扣除。如果你还是能够继续还贷（按64万算），银行不会再催。

.
4.repeat
.

5.最极端情况(假设你能够坚持到这一步）如果随着市场下跌，银行估计房子只值12.5万，按80% LVR，他可以贷款10万，可是他已经贷给你多了，他会要求你补充，由于70万offset在前边下跌中已经扣完了，如果你一块钱也交不出，也没有其他的抵押物，银行就有权利正式收房了（具体收不收还要看当时市场情况）。房子是银行的，跟你不再有关系。注意，在以上任何一步中，只要你不能继续还贷，或者不能补充银行要求的数目以达到80% LVR（根据银行估价计算），那银行都有权利可以收房。



欢迎广大贷款代理来反驳。

wowmygame

liu263 发表于 2014-11-19 12:20
跌百分之二十，那都是你的deposit，你还能顶住？真牛。

给你看看房价下跌20%的情况下，银行会这么办，  ...

唉，你这样也真不容易。对现实世界没点概念，喜欢翻故纸堆。
把挣钱智商浪费在没用的论坛贴子上。
把做大保健的时间，用在假设不可能发生的事。

liu263

wowmygame 发表于 2014-11-19 12:28
唉，你这样也真不容易。对现实世界没点概念，喜欢翻故纸堆。
把挣钱智商浪费在没用的论坛贴子上。
把做大 ...

不是故纸堆，我20分钟前在另一个主题中的回帖。

我觉得有点时间应该多独立思考，而不是大保健。

wowmygame

liu263 发表于 2014-11-19 12:20
跌百分之二十，那都是你的deposit，你还能顶住？真牛。

给你看看房价下跌20%的情况下，银行会这么办，  ...

要这是真的，
我就把offset的钱转回中国，有本事你银行去中国抢，哈哈
涨租金，不然租客就去街上睡。
然后不还银行钱，怎么样。
再开个讨债公司，帮银行打工。
反正法不责众，让银行找政府印钱去...
大市下跌根本不可怕，天掉下来有高个鬼子顶着。

liu263

wowmygame 发表于 2014-11-19 12:35
要这是真的，
我就把offset的钱转回中国，有本事你银行去中国抢，哈哈
涨租金，不然租客就去街上睡。

您的思维真发散....恭喜。

Oken

liu263 发表于 2014-11-19 12:18
您要是看看英格兰银行的文章，就不会这么说了。

he bids his life on it

sttwaterbird

:o

Halsey

？

cangaru

电工为什么不去赚水管工的钱

liu263

cangaru 发表于 2014-11-19 14:20
电工为什么不去赚水管工的钱

水管工如果赚的更多，电工表示不介意转行，所以问题来了，为啥银行不赚这个钱呢？足迹铁律不是房价永远上涨么？

答案请参考主贴。

cangaru

liu263 发表于 2014-11-19 14:22
水管工如果赚的更多，电工表示不介意转行，所以问题来了，为啥银行不赚这个钱呢？足迹铁律不是房价永远上 ...

就这个意思啊

电工想赚水管工的钱，就去做啦，然后就叫水管工了，不叫电工了

然后电工还是叫电工，然后银行还是叫银行

liu263

cangaru 发表于 2014-11-19 14:45
就这个意思啊

电工想赚水管工的钱，就去做啦，然后就叫水管工了，不叫电工了

银行可以拿钱去投资房地产，那是投资部门，不是retail bank的主页。他们主要的资产还是用来放贷的。

solomon99

存款保证金是给央行的，银行能贷出去的钱也是要有存入的支持的哦。

ZhuNan

liu263 发表于 2014-11-19 11:26
“不动产周转太慢，就不是理想的投资物”这恐怕不对。如果一个资产可以每年以10%-20%的速度增值，我为啥 ...

房产每年都有20%增长？如果这样大家都不要工作了~买1m的房子，每年拿足迹平均收入。。

jacsonlin

什么叫银行? 要先搞清楚，银行就是印钞票，存钞票的地方，银行才不用费力气买地，反正大把贷款人把房契放在银行，记住没还完贷款之前，你是给银行打工，银行才是房东，这叫一本万利。

tramplady

Oken 发表于 2014-11-19 12:49
he bids his life on it

he didn't, just an off-plan seller, no risk for him while he parades his propaganda

hmjsmile

机会成本

jtj

有道理

大桥西

liu263 发表于 2014-11-19 08:24
非主业。银行的主业是住宅贷款。而银行把建筑商拖垮，简直就是想象。不到万不得已，银行不会这样做。你能 ...

这个逻辑说的非常对，没有一个银行愿意自己的贷款客户倒闭，银行可不喜欢兼并非主业的企业，纯粹没事找事，所以银行的贷款客户破产，银行第一就想收回本金，第二是想收利息，所以银行拍卖时，只要够它的本息就完了，别的根本不管的。

爱天蝎的巨蟹

正现金流

LZ如此唱衰房市，想买自住房了？

爱天蝎的巨蟹

还有澳洲银行应该是从欧洲和美国拿钱（批发价）贷款给买房者（零售价），而不是什么从空气中来，请问，房东卖了房拿到的现金是空气吗？那我之前赚的钱是澳洲刚印的钱，不对啊，澳洲从不印钱啊。


LZ买房要趁早，在悉尼，绝对几年后你会被完全PRICE OUT, 可以考虑去NT,不过估计生活要苦点，还有不知道有没有网络上足迹。

liuyang327

觉得你的主题和内容不太一致。
从主题来说，个人觉得原因有下：
1、银行经营范围受到约束；
2、银行要的是流动性，无论银行持有多少固定资产，如果无法变现，对银行来说是灾难性的，也可以说不值钱；
从你说的内容来说：
1、银行的钱，最初的钱来自于出资人，或者说股东；
2、之后通过经营，银行的钱来自存款，以及放贷赚取的利益；当然，股东可以增资，银行可以发行股票，也可以通过资产证券化等方式发债，也可以进行同业拆解，总之，银行自身融资方式多样；
3、银行缴纳的保证金，你这里说的应该是向保险公司购买的保险，用于在银行破产时向存款人支付，目前澳洲的规定是赔付额最高25万；
4、另外，银行还有核心一级资本充足率、风险敞口、风险集中度、核心资本、流动性比例等等要求。


银行也是企业，当然会有风险，每个银行都会有不良资产。当然，风险大小，和其自身经营有关。
以上所说仅指传统银行，投行不在其内。

如有错误，请指正。

liu263

liuyang327 发表于 2014-11-19 21:37
觉得你的主题和内容不太一致。
从主题来说，个人觉得原因有下：
1、银行经营范围受到约束；

保证金不是买保险的钱。也许是我翻译的不对，应该叫做资本金。以西太银行为例，他的资本金充足率是1.2%，也就是说他自己的本金有1.2的时候，就可以向外贷100。

政府目前对普通存款者在ADI（Australian Deposite taking Institution）中存的钱，提高免费担保，上限每人每机构25万。这个是免费的。

这也不是在贷款保险机构买的保险，那个钱是贷款者出的，与放贷者没有关系。