40年以来西方国家房产涨幅榜

墨尔本大伟

tonyju626 发表于 2014-11-6 15:51
大米,黄金,Commodity都是很好的投资项目

不过Property也有其优势,杠杆,现金流(rent),波动相对来说小的太 ...

大米,黄金,Commodity都是很好的投资项目


你让一般的小老百姓去投资一个看看，分分钟爆仓

Halsey

mlink3 发表于 2014-11-6 16:45
当时的大米价格是多少？
当时的工资是多少？
一查你就知道.如果大米能保存. 买大米要比买房子回报率高啊 ...

是滴

xiaoyuewanli

猎梦人 发表于 2014-11-6 16:26
是的。所谓的“房价十年翻一倍”完全是忽悠人的

除非神一样最低点进最高点出，避过每一波熊市，否则一轮 ...

请问猎版，5%是指首付的5%还是指房价的5%？
如果是首付的5%，还真不划算
要是房价全额的5%，根据杠杆1：5等于首付的25%？不知道这么比较对不？

tonyju626

墨尔本大伟 发表于 2014-11-6 17:06
大米,黄金,Commodity都是很好的投资项目

就是这个道理

猎梦人

xiaoyuewanli 发表于 2014-11-6 16:07
请问猎版，5%是指首付的5%还是指房价的5%？
如果是首付的5%，还真不划算
要是房价全额的5%，根据杠杆1：5 ...

准确数字是4.+%，具体记不清了。文中没有说明，我觉得应该是房价的5%吧。毕竟5%首付买房结合实际和统计数据冲突。

比如价值1万的房子，持有30年一个牛熊周期（假设），平均年增值近5%

地产市场熊市的特征是回调幅度超过30%，所以1：5的杠杆……最后结果就是破产。

另外我认为使用杠杆本身更偏重一种投机行为，而不是投资。

除此之外，特定的经济背景下房价涨跌幅度也不一样，比如18楼tonyju626分享的数据可以看到，澳洲房价急速上涨的时期正是商品市场的大牛市，澳洲的经济架构因此获益最大的时期。

这些东西真要讲，可以写出来几篇论文来的，需要非常多的资料和历史数据做为参考依据

我们谈的这些都是拾别人牙慧，工作他人做完了，我们根据信息来讲自己看法。

xiaoyuewanli

猎梦人 发表于 2014-11-6 17:14
准确数字是4.+%，具体记不清了。文中没有说明，我觉得应该是房价的5%吧。毕竟5%首付买房结合实际和统计数 ...

了解，谢谢解释说明，虽然不是很懂

klux

猎梦人 发表于 2014-11-6 16:26
是的。所谓的“房价十年翻一倍”完全是忽悠人的

除非神一样最低点进最高点出，避过每一波熊市，否则一轮 ...

算上杠杆不就25%了吗

tonyju626

猎梦人 发表于 2014-11-6 17:14
准确数字是4.+%，具体记不清了。文中没有说明，我觉得应该是房价的5%吧。毕竟5%首付买房结合实际和统计数 ...

各种因素确实太多
房产受利息影响很大
03到07澳洲经济股市一片大好，租房紧缺，由于利息高，房价确是下降的

hnui

mlink3

墨尔本大伟 发表于 2014-11-6 16:06
大米,黄金,Commodity都是很好的投资项目

黄金还是可以操作的， 不过我会躲起来， 不让任何人知道我住在什么地方的。。hoho

猎梦人

klux 发表于 2014-11-6 16:27
算上杠杆不就25%了吗

从地产规律来讲，房市熊市调整回撤幅度是30%左右，澳洲历史上还没有过这么深的，应该是20%+

如果5倍杠杆的话，碰到熊市，那么就不是考虑通过投资房产赚多少了，而是破产后在哪儿住了

wowmygame

没算通胀，这个反而最重要。

tonyju626

mlink3 发表于 2014-11-6 17:34
黄金还是可以操作的， 不过我会躲起来， 不让任何人知道我住在什么地方的。。hoho ...

现在好办，直接买黄金指数，不过黄金波动远大于地产，又没有现金流支撑，一般投资者相对难做

klux

猎梦人 发表于 2014-11-6 17:37
从地产规律来讲，房市熊市调整回撤幅度是30%左右，澳洲历史上还没有过这么深的，应该是20%+

如果5倍杠杆 ...

买房子不会强制平仓，现金流能抗住等到回暖就行了，不用睡马路吧

猎梦人

klux 发表于 2014-11-6 16:39
买房子不会强制平仓，现金流能抗住等到回暖就行了，不用睡马路吧

房价暴跌通常是伴随空租率提升，经济恶化，失业率高涨，治安变差，公司大幅裁员等情况发生。

在这个基础上用五倍杠杆，保持正现金流的想法不现实。而那个时候雪上加霜的是银行也会为了降低自己的风险对房屋重新估价并且低于市场水平。如果你的还贷有问题，银行会收回房子重新拍卖的，而且你还对差额有负债。和强制平仓一回事儿……甚至更糟糕。

话说你是不是对影响房地产的因素一点儿概念都没有，这些东西是投资地产之前应该明白的基本知识了。

墨尔本大伟

mlink3 发表于 2014-11-6 16:34
黄金还是可以操作的， 不过我会躲起来， 不让任何人知道我住在什么地方的。。hoho ...

买金条也太原始了吧。。

klux

猎梦人 发表于 2014-11-6 17:44
房价暴跌通常是伴随空租率提升，经济恶化，失业率高涨，治安变差，公司大幅裁员等情况发生。

在这个基础 ...

确实没啥概念
没经历过暴跌，比较乐观

猎梦人

klux 发表于 2014-11-6 16:48
确实没啥概念
没经历过暴跌，比较乐观

在澳洲投资房产的这代人都没有这样的经历。而且现有的迹象也看不出来有什么暴跌的风险。

前面说了，四大银行的垄断和政府为地产市场构筑了很稳固的两道防火墙。

接下来若干年，我觉得调整出现的概率大，但熊市应该还是挺远的。

所以后面更多的是投资回报怎么样的问题，而不会是损失怎样的问题。

但从市场发展规律上来讲，没有可能永远的牛市，地产市场的冬天必然会出现的，越晚介入的碰上的机率就越高。

richiz

mlink3 发表于 2014-11-6 16:45
当时的大米价格是多少？
当时的工资是多少？
一查你就知道.如果大米能保存. 买大米要比买房子回报率高啊 ...

问题是大米不能保存, 房子能保存,还能出租

yesido

shyangying 发表于 2014-11-6 15:01
可怕，这样讲的话中国房子太结棍了，

结棍是啥意思？

咖啡文化

这是哪儿来的数据，现在悉尼销售均价都90万了，75年的时候悉尼均价有没有5万？

这40年来均价增长快20倍了吧，怎么才区区的220%？

澳洲行

澳洲厉害

bunny

我是来帮忙挖坑的。

mlink3

咖啡文化 发表于 2014-11-6 21:16
这是哪儿来的数据，现在悉尼销售均价都90万了，75年的时候悉尼均价有没有5万？

这40年来均价增长快20倍了 ...

人家指的是去掉通胀后的实际增长

上班ing

mlink3 发表于 2014-11-7 11:52
人家指的是去掉通胀后的实际增长

那不知道这些年去掉通胀以后的实际利率是多少。。。

qingfengsan

猎梦人 发表于 2014-11-6 16:44
房价暴跌通常是伴随空租率提升，经济恶化，失业率高涨，治安变差，公司大幅裁员等情况发生。

在这个基础 ...

房价暴跌通常是伴随空租率提升，经济恶化，失业率高涨，治安变差，公司大幅裁员等情况发生。

现在澳洲不是这样吗？可是可是，哎，规律从出现的时候就是用来被打破的。

kenzucc

中国的房价是不是说明我们已经超越发达国家水平了？

yoyoyuyu

英国最高？为什么？

Gaucho

yoyoyuyu 发表于 2014-11-7 13:10
英国最高？为什么？

盘子小，中东石油美元和后来俄罗斯的富豪推动了很多。

kevin2005

数据有误吧，40年才涨了两倍多？每年连2%的涨幅都没有。

或者这个是扣除了通货膨胀？