关于悉尼房价的分析：经济的停滞是房价的幕后推手

bjaulxj

一是利率低，二是各主要央行大放水，水漫澳洲。外内和内因共同起作用。潮退之后，看看谁在裸游？

lifeparadise

bjaulxj 发表于 2014-8-27 12:48
一是利率低，二是各主要央行大放水，水漫澳洲。外内和内因共同起作用。潮退之后，看看谁在裸游？ ...

lifeparadise

爱天蝎的巨蟹 发表于 2014-8-27 12:20
LOL

我也很喜欢你的图片啊,

改天换换吧，则个图有点。。。

liuyang327

我觉得从2007年金融危机以来，世界很多地方或者投资者把澳洲当成了避险天堂，当然，这也是由于澳洲持续稳定的经济和特殊的房屋政策和金融政策导致。如果美元强势崛起，资金可能就会从房地产市场撤出，那么引起的后果有可能会是持续性的低迷，而且时间不会短。对于澳洲的银行来说，则是会得到一些教训，毕竟澳洲的金融体系虽然完善，但是相比于欧美的风险意识，还是有差距。

爱天蝎的巨蟹

lifeparadise 发表于 2014-8-27 15:11
改天换换吧，则个图有点。。。

gay?

lifeparadise

爱天蝎的巨蟹 发表于 2014-8-27 16:07
gay?

保持低调哈

lifeparadise

liuyang327 发表于 2014-8-27 15:48
我觉得从2007年金融危机以来，世界很多地方或者投资者把澳洲当成了避险天堂，当然，这也是由于澳洲持续稳定 ...

我的感觉澳洲还是个封闭的农业国，很多领域不敢打开国门欢迎国际竞争，这种封闭客观上抵御了大量的风险，但是长期看带来了很多问题，严重的官僚主义，还有既得利益集团固步自封，不求进取。

有点像人民币汇率，要是汇率完全自由化，就会等着国外机构给你抽血，这种半自由是比较好的货币政策。保护了中国经济的稳定

liuyang327

lifeparadise 发表于 2014-8-27 16:43
我的感觉澳洲还是个封闭的农业国，很多领域不敢打开国门欢迎国际竞争，这种封闭客观上抵御了大量的风险， ...

嗯，从上次的金融危机以后，欧美各国开始反思自己的金融和经济政策，并向中国借鉴经验，但更偏向于凯恩斯主义和自由主义的结合。现在各国加大金融监管的做法就符合这种方式。而澳洲的金融体系缺乏对外部环境的强抵抗力，同时相对于中国又较为开放，我个人觉得，一旦澳洲出现持续的经济下滑，竞争力下降，加上内需缩减，所带来的负面影响可能会影响很长一段时间。当然，这里面的因素就太多了，什么汇率、出口、人口、移民等等方面。粗浅一说。

kinkui

我不懂大道理，只知道如果房子贵得一般人买不起的话，那肯定就是崩溃的开始了。

Suzimi

wdxzj

sqfo

kinkui 发表于 2014-8-27 17:38
我不懂大道理，只知道如果房子贵得一般人买不起的话，那肯定就是崩溃的开始了。  ...

房子在将来肯定是少部分人消费得起的，大部分人只能租房，全世界都一样，任何政府政策都是偏向富人的。
对穷人的责任只要保证他们吃得起饭，付得起房租就可以了。

房价的决定因素是市场上的资金数量和资金成本，跟老百姓收入其实没有太大关系，悉尼房价涨成这样很大程度上都要归功于便宜的信贷和中国过来毫无成本的资金。很多资金的目的就是为了出国，短期房价升降租金高低根本不会影响到这些投资。

当地老百姓炒house的接下来心理上会很挑战，现金流好的每年填几万进去不一定有所谓，现金流不好万一加息不一定能撑得过去，这个市场走势已经很明显了，house上面还有空间，但今年买的公寓楼花接下来五年内基本看不到有什么解套希望(估计要被中介们集体围攻了....)。 悉尼墨尔本租金都已经差不多到头了，这几年工资没涨，失业率大增，公寓supply上升了很多。

水米

sqfo 发表于 2014-8-27 18:47
房子在将来肯定是少部分人消费得起的，大部分人只能租房，全世界都一样，任何政府政策都是偏向富人的。
...

中介会告诉你 悉尼是宇宙中心 全世界最棒的城市 有移民在 悉尼房价房租千秋万代 一桶浆糊 没有最高 只有更高 80万/m2不是梦

小蘑菇炖鸡

wowmygame

水米 发表于 2014-8-27 19:55
中介会告诉你 悉尼是宇宙中心 全世界最棒的城市 有移民在 悉尼房价房租千秋万代 一桶浆糊 没有最高 只有 ...

呵呵，这是事实，哭去吧。

wca

提振经济靠的是实体经济。股票是经济的先行表现。经济上去了，资金从房市及避险基金留向股市，用加息的手段抑制通胀，房价得以控制。还有就是加大审批和建房供应，供大于求，也算是市场调节的一种手段吧。所以房价会趋缓。

Oken

bjaulxj 发表于 2014-8-27 12:48
一是利率低，二是各主要央行大放水，水漫澳洲。外内和内因共同起作用。潮退之后，看看谁在裸游？ ...

主要还是利率低，以及经济萧条导致资金要找出路

dingl

andyqyli

gzrain

lifeparadise 发表于 2014-8-27 11:33
对于你的观点
“楼主说的第四点，请原谅我实在不能苟同，恕我直言，楼主还停留在国内宣传思维，把人偏向 ...

我同意你说的国内的经济对澳洲影响非常大，也同意这一轮上涨跟国内资金涌入澳洲有很大关系； 我不同意的是你论证的方式；

中国再地少人多，也不可能向澳洲输出人口（普通人想来也来不了），输出的是资本，热钱；

我们现在讨论的是近期sydney的房价，我个人偏向于像上面同学说的那样，讨论 热钱，货币，汇率，利息，有效供需，经济结构， 这些因素才是对房价目前最直接和关键的影响；

说什么新科技新动力，担心几十年后资源枯竭自相残杀，恐龙人类的， 太虚了，现在又不是要写作文；

市场上永远都有人看多看空，就算巴菲特也不可能每次都买对股票；就算假设2，3年后泡沫破灭房价大跌，过20年后再看回来只是图表上的一段曲线罢了； 问题是，崩盘的时候有些人挺过去了，有些人死在黎明前；我只能建议大家做好风险控制，量力而行。

rong.f

我个人认为，从长期趋势看，影响房价的基本因素是供需矛盾和可负担能力。其中可负担能力又起到决定性作用，当然在现今的形势下低利率极大的提高了可负担能力。当热钱缺少了这两个基本支撑，就只能是热钱最后被套了。

yuer170

投资市场永恒的规律：钱少的玩不过钱多的，钱多的玩不过消息灵通的。最后死在沙滩上的毋庸置疑都是贷款20年买投资房的普通小老百姓，大家都在赌自己不是最后一个接盘侠。

lifeparadise

gzrain 发表于 2014-8-28 01:14
我同意你说的国内的经济对澳洲影响非常大，也同意这一轮上涨跟国内资金涌入澳洲有很大关系； 我不同意的 ...

从微观经济学角度对于房价的影响，讨论的人太多了

我只是希望从另一个角度来看问题，看上去太远太虚，不过是我的真实担忧

“低头拉车，抬头看路” 我的理解就是大的方面，小的方面都要通盘考虑

不仅仅是为了指导自己的投资，本身也是很有趣的学问

lifeparadise

yuer170 发表于 2014-8-28 07:57
投资市场永恒的规律：钱少的玩不过钱多的，钱多的玩不过消息灵通的。最后死在沙滩上的毋庸置疑都是贷款20年 ...

所以要多思考，多学习

这样你就能预测一些变化，比消息灵通人士更牛

lifeparadise

kinkui 发表于 2014-8-27 17:38
我不懂大道理，只知道如果房子贵得一般人买不起的话，那肯定就是崩溃的开始了。  ...

伦敦、巴黎、纽约、北京、香港、上海、新加坡
这些地方都是高房价，假如我定义你说的普通人是当地平均收入，那么这些城市的房子本身就不是为了普通人购买设置的，只要普通人能租得起就OK，这种状况已经持续了好几十年了。这些大都市全世界就那么多，然而全世界有钱人太多了，当地人买不起一点没关系。关键看政府怎么想，想不想把房产留给当地老百姓。

当然，对于高收入白领，努力一下还是是能买房的

现在的问题是，澳洲政府怎么想怎么做？事实证明，悉尼也会加入这个行列，而且房价收入比的排名正在向前进。我的直觉，澳洲是民主国家，上面说了，很多民主国家的大都市老百姓还是买不起房子，说明民主在资产分配方面代表的还是少数富人利益，澳洲也不例外。其实我看，澳洲这么多地，再努力开发几个新城市，利用优惠政策吸引本国人口移民到新城市，自然悉尼这样地方房价控制的更好，政府还多了卖地收入，一举解决财政赤字。政府肯定知道，为什么没有有力施行这个措施，一定有更深层原因，也是我们值得探讨的地方。

房产的崩溃和国际金融战争和热钱的走向更加相关，也和当地政府的各方面经济政策息息相关，是个相对更加动态的

oed

主要还是因为移民和外资投资这两个原因吧

dingl

kinkui 发表于 2014-8-27 17:38
我不懂大道理，只知道如果房子贵得一般人买不起的话，那肯定就是崩溃的开始了。  ...

二十年前我partner是这么说的，十年前我也是这么想的，现在我们还在等着崩溃快来的。

kinkui

dingl 发表于 2014-8-28 13:07
二十年前我partner是这么说的，十年前我也是这么想的，现在我们还在等着崩溃快来的。 ...

this time will be true due to it's been different according to the economic situation between ten years ago and right now .  

风神膀

LZ的文章，是我在足迹最近看到的最好的。大胆立意，小心求证。最不济也是个独树一帜。真心希望看到更多这样过脑子的。5年前，有些人，包括我都认为悉尼的中位价在10年后是100万。现在看来事情正在验证。如果相信这个论点，买在多高，都不必害怕。只是到了2016年，利率高企，就业依旧低迷，有些人恐怕就没信心扛了。如果手上都是高杠杆买的公寓，想扛也扛不住。所以奉劝悉尼打工一族，别被海外游资的购买行为裹挟，蒙蔽。买点旧的近市区的UNIT，会稳妥地多。

linkspeed

风神膀 发表于 2014-8-28 20:53
LZ的文章，是我在足迹最近看到的最好的。大胆立意，小心求证。最不济也是个独树一帜。真心希望看到更多这样 ...

>只是到了2016年，利率高企，就业依旧低迷，有些人恐怕就没信心扛了

看了一圈parramatta周围几个区的房子。

普通的3房house，400的地，700k算便宜的了，周租450。

450*52/700000 = 0.03，比2004年的高点还低。

2004年一直低迷到2009年开始回升，跌幅有20%。 中间花了5年时间等房租上涨到投资人涌入。

相比2004年的高点，现在的贷款额明显高多了。而下一个周期的租金上涨估计会超过5年时间。

结论：

如果无法象某些人那样隔间+盖奶奶房收租增加收入，现在就需要小心入市了。 下面2年的涨幅收益未必高出成本很多。