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楼主:小五

[生意经营] 续租约Landlord要涨11%,疯了~~~~ [复制链接]

发表于 2014-7-16 13:50 |显示全部楼层
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gshornsby 发表于 2014-7-13 01:15
卡叔没租过店铺吧,一般都是每年按CPI递增(3%-5%),合同到期再Review一次。楼主遇到狠的了,一下涨了这 ...

谢谢啦,我也咨询过一个律师,也说是没啥太好的办法,律师说如果对方这么强势,说明可能真的是他们做过market review,觉得这个地方就是应该涨11%。

悲催~~~~~~
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发表于 2014-7-23 17:32 |显示全部楼层
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发表于 2014-7-23 19:53 |显示全部楼层
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我最近也在看生意,真是风险好多啊。

发表于 2014-7-23 19:57 |显示全部楼层
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这有什么不可理解的吗?
commercial lease都这样啊,过了租期的涨幅是你当时签的时候开始计算的,不是第5年

如果是从第五年开始的,那你这5年内的房租本身就会高

澳洲绝大多数都这样
大象鼻子大

发表于 2014-7-23 23:22 |显示全部楼层
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catparrot 发表于 2014-7-23 18:57
这有什么不可理解的吗?
commercial lease都这样啊,过了租期的涨幅是你当时签的时候开始计算的,不是第5年 ...

啥意思,不太理解,请明示

发表于 2014-7-23 23:29 |显示全部楼层
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生意额也能一下暴涨11%吗?提高租金还真是容易。不过也看到大把足不出去的店
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发表于 2014-7-23 23:32 |显示全部楼层
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MILLGATES 发表于 2014-7-23 22:29
生意额也能一下暴涨11%吗?提高租金还真是容易。不过也看到大把足不出去的店 ...

就说啊,Landlord是生生在抢钱啊。。。。

发表于 2014-7-23 23:35 |显示全部楼层
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疯了~~~~

发表于 2014-7-23 23:36 |显示全部楼层
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发表于 2014-7-23 23:39 |显示全部楼层
此文章由 dflwjimmy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dflwjimmy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
根据周围的租金和通胀吧,每年涨5%最多了。

这事情找个靠谱点的律师200多一小时,可能收你2小时。

Valuer2000多要的,记住,如果要Value的话这钱要你和LANDLORD一人一半。

发表于 2014-7-23 23:41 |显示全部楼层
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这个只能好好商量。祝楼主有好运。
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发表于 2014-7-23 23:42 |显示全部楼层
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小五 发表于 2014-7-23 22:22
啥意思,不太理解,请明示


我的理解,意思是【如果一共十年,5+5的话。

第二个5年(第六年)谈的价格涨11%是第一年的111%,不是第五年的111%。】

不过是不是这样我就不懂了,要看你们的新租约合同里怎么说的。

发表于 2014-7-23 23:42 |显示全部楼层
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经历过,一声叹息。

发表于 2014-7-24 09:42 |显示全部楼层
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小五 发表于 2014-7-23 23:22
啥意思,不太理解,请明示

lease 里面如果是5年的fixed, 那过5年后的计算是按照1.025的5次方,如果是按照2.5的inflation.



当然这种是最简单的,commercial leasing里面东西很多,不同物业也差别很大,有专门的leasing modelling。



大象鼻子大

发表于 2014-7-24 09:46 |显示全部楼层
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小五 发表于 2014-7-23 23:22
啥意思,不太理解,请明示

这个坛子做commercial property的少之又少,很多人本身都不懂,见到什么随便说说就是,集思广益是好事,最后主意你自己拿。


大象鼻子大

发表于 2014-7-24 23:14 |显示全部楼层
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catparrot 发表于 2014-7-24 08:46
这个坛子做commercial property的少之又少,很多人本身都不懂,见到什么随便说说就是,集思广益是好事, ...

是啊,多听听大伙儿的意见。最新的想法是跟丫死磕了,就去tribunal仲裁,不带这么抢钱的
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发表于 2014-7-25 09:04 |显示全部楼层
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小五 发表于 2014-7-24 22:14
是啊,多听听大伙儿的意见。最新的想法是跟丫死磕了,就去tribunal仲裁,不带这么抢钱的 ...

我在隔壁也问了一个租金问题。发现做房东才是硬道理啊。借帖问一下我看的那个店每年递增1200(相当于4-5%增加),还要外加cpi,这个plus cpi是不是就是到5年后评估?每个店面都这样吗?这个好像来钱太容易了,我们出租house每次加个20块都闹得不开心,没想到商业物业是这么个情况,小生意不容易啊。谢谢了。

发表于 2014-7-25 09:42 |显示全部楼层
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小五 发表于 2014-7-24 23:14
是啊,多听听大伙儿的意见。最新的想法是跟丫死磕了,就去tribunal仲裁,不带这么抢钱的 ...

good luck!
大象鼻子大

发表于 2014-7-25 10:26 |显示全部楼层
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if it is good location, the landlord will find next tentants anyway, if your business is not bad, then just follow the new rate

发表于 2014-7-25 11:33 |显示全部楼层
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商业租约是这样的(仓库,办公室,商店)
3+3+3,5+5+5之类的商业租约一般都如下:
1)租金要加GST,另外很大一部分租约都是约定租客支付outgoing,包括水的固定费用+市政费+物管,主意了,物管费用有时候是会非常高的,还有房屋保险以及公众保险,当然了,你也可以和房东也一个gross的租金,所有的费用房东自理。
2)每年的维护,一般来说,你搬进去前有的东西房东要维护,你自己安装的自己负责,具体要看合同怎么约定
3)你租的时候可以和房东谈判,要多少的rent free(主要是装修)或者要房东contribute一部分的capital类别的装修(这时候2就要具体约定,这部分的装修的维护问题了)
4)租金一般也可以约定,每年以固定的比例上升或者按照cpi,或者按照某个行业内的cpi来上涨
5)复杂的租金也有按照营业额,超过部分的%要归房东,一般是比较大的连锁才会这样,每年的营业额要做audit。
6)保证金一般是bank guarantee, 1-6个月都有
7)到了第一个term结束的时候,第一年1000的租金,5%的上涨,第二年是1050,第三年是1102.5,大概在结束前半年,中介会发信问你是否续租约,同时告诉你market review是多少,假如说是1200,你可以选择同意,第四年1200,第五年1260,第6年1323,然后再重复一次上面的这个过程。你不同意,可以选择不租了,那就直接闪人,另外租的地方要按照租约上的协定还原。如果你不同意租金的涨幅,又想继续租,那就要请独立的租金评估师,费用大家各一半,等评估的结果,然后双方按照这个结果来执行,可能是1100,也可能是1300。
8)退租的还原也是一个很大的费用
9)看起来好像商业租约对房东很有利,但是一旦经济不好,房子空出来了,所有的费用都很厉害,随便就空3-6个月,然后租客要求rent free,很多时候1年的租金就没有了,如果买的是office,物管费用每年上万是很正常的事情 (一个典型的例子就是铁鱼若干年前卖给了很多投资客户在docklands的401 docklands drive的那个办公室,坑死不少人),商业物业要买就要买在地段好的,或者有自用目的的。

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发表于 2014-7-25 11:53 |显示全部楼层
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lss123 发表于 2014-7-25 10:33
商业租约是这样的(仓库,办公室,商店)
3+3+3,5+5+5之类的商业租约一般都如下:
1)租金要加GST,另 ...

膜拜
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发表于 2014-7-25 11:58 |显示全部楼层
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lss123 发表于 2014-7-25 10:33
商业租约是这样的(仓库,办公室,商店)
3+3+3,5+5+5之类的商业租约一般都如下:
1)租金要加GST,另 ...

第一个term里面租金没有5%上涨吗?假如第一个term中第一年定的租金900,那么头3年内都是900?到了第4年review新租金1000,第5年1050.。。。是这样吗?这么个加法实在坑爹啊,营业额也能这样每年起5%吗?

发表于 2014-7-25 14:44 |显示全部楼层
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finfree 发表于 2014-7-25 11:58
第一个term里面租金没有5%上涨吗?假如第一个term中第一年定的租金900,那么头3年内都是900?到了第4年re ...

合约里面会规定租金多少,每年上涨幅度多少,一般是cpi或2-5%

例如说3+3的租约
就是说起租第一年是900,第二年就是900*1.05,第三年就是900*1.05*1.05

这样第一个term结束了,market review到1000
一般来说,重新签的租约只有租金会review,其他东西一般不变
第四年1000,第五年1000*1.05,第六年1000*1.05*1.05

第七年,房东可以大幅度加租,重新提出要求,你不同意,直接滚蛋,因为双方已经没有任何的契约了。

发表于 2014-7-25 15:24 |显示全部楼层
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lss123 发表于 2014-7-25 13:44
合约里面会规定租金多少,每年上涨幅度多少,一般是cpi或2-5%

例如说3+3的租约

多谢了

发表于 2014-7-25 16:56 |显示全部楼层
此文章由 qqinxl123 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 qqinxl123 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
11%真心不算多。。。
如果地点好得话,25%-40% 都正常
个人经验,跟房东好好谈,能杀多少是多少,要不然吃亏的还是你,最后5年到了,直接让你走人,你生意卖都卖不掉
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http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=770537&extra=page%3

发表于 2014-7-25 18:40 来自手机 |显示全部楼层
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小老虎 发表于 2014-7-11 23:56
找个好律师 会很有用的

俺原来还要求降租金 , 不过没成功, 回信是租金不降也不增加    保持原样 这样也 ...

可私信我律师联系方式吗?先谢了
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发表于 2014-7-25 21:19 |显示全部楼层
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ozforever 发表于 2014-7-25 17:40
可私信我律师联系方式吗?先谢了

已经 给你了  是鬼佬  不说中文, 他只有上午在办公室  下午不在的

发表于 2014-7-25 23:02 |显示全部楼层
此文章由 EXPERT 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 EXPERT 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
一个TERM结束,租金上涨11%实在是不多。特别是最近房价飞涨,11%的涨幅很良心了。
你找给第三方评估的话,或许更贵。即使评估师的租金低,那你的后果更可怕。以后不给你租约了,或者你卖生意时候故意刁难。
开店生意,房东是老大

发表于 2014-7-26 18:27 |显示全部楼层
此文章由 Mr.Yuan 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Mr.Yuan 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
是在太夸张了吧 直接去tribunal吧 不然实在没多少利润

发表于 2014-7-28 15:22 |显示全部楼层
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Roujuzi 发表于 2014-7-23 18:53
我最近也在看生意,真是风险好多啊。

你好,最近在看什么类型的生意呢?能交流一下吗?

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