top up vs Refinance的问题

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yanghao1023 发表于 2014-5-16 21:28
是的，因为只有你top up出来的钱才是真正借银行的钱

多谢，这部分理解更巩固加深了

yanghao1023

table 发表于 2014-5-16 21:32
这个其实就是我的问题， 我如何证明settle那天那笔交易里的钱我用的是top up的？

举个例子：

你不用太纠结这个问题，你想到的这些已经比较全面了，其实很简单，有银行top up的相关文件以及对应的这笔钱支付投资房付款的记录（即支票支付记录）即可，你所说的其他文件也可保留，以便claim利息时可以更准确的pick up相关信息。

yanghao1023

table 发表于 2014-5-16 21:33
多谢，这部分理解更巩固加深了

不客气

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yanghao1023 发表于 2014-5-16 21:37
你不用太纠结这个问题，你想到的这些已经比较全面了，其实很简单，有银行top up的相关文件已经对应的这笔 ...

其实主要问这个的原因是我是去年年初买的投资房，去年报税的时候只报了投资房贷款账户的税（80%）， 忘记把top up账户（2012年就top up过了）这个部分算上了

现在我之所以问的很细很纠结是因为我要给ato补交一个修改的申请，所以我想尽量提供全一些的支持材料

yanghao1023

这类问题论坛上经常有讨论，自住转投资啦，refinance啦，等等，其实大家只要记住两点最基本的评判标准就可以了，一是这笔钱是不是借银行的，二是借的钱是否作为投资用途，搞清这两点就可以判断相应的interest能否claim。如果再不清楚就问自己的会计师吧。

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yanghao1023 发表于 2014-5-16 21:42
这类问题论坛上经常有讨论，自住转投资啦，refinance啦，等等，其实大家只要记住两点最基本的评判标准就可 ...

多谢！

yanghao1023

table 发表于 2014-5-16 21:40
其实主要问这个的原因是我是去年年初买的投资房，去年报税的时候只报了投资房贷款账户的税（80%）， 忘 ...

你已经是半个会计师了，如果大家都像你这么研究会计师们要失业了

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yanghao1023 发表于 2014-5-16 21:45
你已经是半个会计师了，如果大家都像你这么研究会计师们要失业了

晕，也就是这种比较简单的个人税加1个半个投资房了吧，说白了我这种半吊子自己做最差也损失不了多少毕竟情况相对简单，

如果稍微复杂些， 多个投资盈亏组合当然要找专业人士了， 否则为了省个小几百块不把自己赔死

不管怎么样还是谢谢了， 你的建议很靠谱专业

yanghao1023

table 发表于 2014-5-16 21:53
晕，也就是这种比较简单的个人税加1个半个投资房了吧，说白了我这种半吊子自己做最差也损失不了多少毕竟 ...

不客气，个人税本来就不是很复杂，自己研究一下完全可以做

李十三

table 发表于 2014-5-16 20:45
我觉得不太一样。

自己的钱买投资房如果首付（假设80%贷款）的话我理解是只有那80%的贷款部分可以抵税 ...

自己出的20%不產生利息，當然不抵稅。而從offset帳戶提出來的「自己的」錢，是要付利息的。如果用於投資，就可以申報利息開支。

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chenyunsun 发表于 2014-5-16 22:22
自己出的20%不產生利息，當然不抵稅。而從offset帳戶提出來的「自己的」錢，是要付利息的。如果用於投資 ...

我猜咱俩大概说的是一回事，表达略有不同吧。

我的意思是你所谓“從offset帳戶提出來的「自己的」錢” 其实那个自己的钱实际上是银行的钱（因为只有topup出来的那部分才会有税务优惠的问题，真正自己offset里的钱其实即使用于投资也不会有利息，因为是自己出的），不用不产生利息，用了就要产生利息， 用于投资就可以退税，前提是投资用钱的额度必须小于或等于那个top up账户里的钱的额度。

李十三

table 发表于 2014-5-16 22:35
我猜咱俩大概说的是一回事，表达略有不同吧。

我的意思是你所谓“從offset帳戶提出來的「自己的」錢”  ...

仍然有所不同。你認為只有top up出來的部分才可以。我認為就算投資額超過top up部分，也可以全部抵稅。

如果你說的屬實，我也想到對策。你先將offset中的錢轉入貸款帳戶，相當於還給銀行了。然後再提出來去投資，相當於再向銀行借錢去投資。你認為可行嗎?

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chenyunsun 发表于 2014-5-16 22:44
仍然有所不同。你認為只有top up出來的部分才可以。我認為就算投資額超過top up部分，也可以全部抵稅。

...

  有点晕了， 我觉得投资抵税的基本底线是： 除了还利息， 钱千万不能转到贷款账户还本金， 因为一旦还了，从ATO角度来说，计算贷款退税的额度就变小了。

李十三

table 发表于 2014-5-16 22:51
有点晕了， 我觉得投资抵税的基本底线是： 除了还利息， 钱千万不能转到贷款账户还本金， 因为一旦 ...

額度小的問題，只會出現在自住房轉投資房時候出現。一直都是投資房，不會出現。還了本金，再借的時候相當於top up

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chenyunsun 发表于 2014-5-16 22:55
額度小的問題，只會出現在自住房轉投資房時候出現。一直都是投資房，不會出現。還了本金，再借的時候相當 ...

我和你的情况可能也不太一样吧

1. 我top up的房子是自住房， 但将来可能还要转投资房， 所以贷款账户绝对不能还钱

2. 另外关于top up理解的问题，我的理解是top up出来的是房屋本身增值（目前估价 - 买入价/上一次估价）部分的80%,  

李十三

table 发表于 2014-5-16 23:04
我和你的情况可能也不太一样吧

1. 我top up的房子是自住房， 但将来可能还要转投资房， 所以贷款账户绝 ...

其實你想問題太複雜。正如前面有人說，你只要確認錢是借來的，要付息，並且用於投資。
你所說的房屋增值，只關係到銀行願意借給你多少。

自住房轉投資房，不能抵稅的關鍵是，借出來的錢是用於（另一套新買的）自住房，而不是投資。

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chenyunsun 发表于 2014-5-16 23:15
其實你想問題太複雜。正如前面有人說，你只要確認錢是借來的，要付息，並且用於投資。
你所說的房屋增值 ...

你这次说的我听懂了，也完全同意。

我的情况是，在买了第二套房子之后我先出租第二套做投资房， 我还在第一套自住里面住，第一套房子top up出来的钱用于购买第二套房子首付的一部分，这样起码在第二套房子还是投资房的情况下还是可以抵税的。

你说的对，等我一旦搬家到第二套房子里， 第二套投资变自住， 原先的第一套自住变投资房之后，top up这部分的利息就不能抵税了

若绮

投资房退税时只能按32万利息算，卖第一套房CGT按60万refinance

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若绮 发表于 2014-5-18 12:27
投资房退税时只能按32万利息算，卖第一套房CGT按60万refinance

前半句同意，后半句没太看明白， 假设房子62w卖了，CGT不是应该是基于62w-40w吗（此处忽略其他购买成本）， 如果按照银行重新评估结果的60w，那不是基本不用上CGT税了？

若绮

table 发表于 2014-5-18 16:10
前半句同意，后半句没太看明白， 假设房子62w卖了，CGT不是应该是基于62w-40w吗（此处忽略其他购买成本 ...

我其实不清楚银行估价算不算，我是refinance后找估计公司给估的（按照正式成为投资房那天开始算），通常比银行高几万，等你卖房时CGT是按卖房价减去估价（成为投资房时） $40万升到$60万时你那算自住房，不用付CGT的

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若绮 发表于 2014-5-18 21:32
我其实不清楚银行估价算不算，我是refinance后找估计公司给估的（按照正式成为投资房那天开始算），通常 ...

恩，这下明白了，这个是对的，如果自助转投资，CGT按卖价减去自住转为投资那天起的估价算。