房产投资：现金流比增值更重要

悉尼好

Jovani 发表于 2014-3-4 21:35
正解，但初上场是以现金流为王，这点华人新移民比较强，都留了较大的余地，就算自己的鱼塘眼看水干了，一 ...

房价跌20%，我看你拧给我看

悉尼有游侠

学习一下

hilltop-bear

Jovani 发表于 2014-3-4 21:35
正解，但初上场是以现金流为王，这点华人新移民比较强，都留了较大的余地，就算自己的鱼塘眼看水干了，一 ...

根据我自己建立的数学模型分析，悉尼现在的房价和租金组合，如果用全额贷款的方式投资，至少10年才能实现现金正流量，虽然这十年有负税抵扣，能不能真的赢利，关键是长期资本增值的表现如何。绝对不是随便买个房就可以赢利的，绝对考眼光。

微胖儿

hilltop-bear 发表于 2014-3-4 22:28
根据我自己建立的数学模型分析，悉尼现在的房价和租金组合，如果用全额贷款的方式投资，至少10年才能实现 ...

熬15年房产赢利也要考眼光？.....

5年不涨就要考虑自己是不是要去算命改名了。

银行城主地产专家，请加分，我又把你的贴子从第三页顶回来了

lucyliu8472

CASH IS KING

Jovani

悉尼好 发表于 2014-3-4 21:38
房价跌20%，我看你拧给我看

我们很难估算未来，但可以回看过去，请举例说明悉尼哪个区域，哪个时间段房价在五年内跌了20%。

芥菜种

金计学家啊

hilltop-bear

微胖儿 发表于 2014-3-5 09:36
熬15年房产赢利也要考眼光？.....

5年不涨就要考虑自己是不是要去算命改名了。

所谓盈利你是怎么算呢？随便卖出价减去买价就算赢利啦？我说的是真正的赢利，当你把所有房产持有费用都算上去，再来看赢利，我敢说，大部分房产投资都是负数来的。很多人以为自己赢利，是因为很多成本没有完全考虑进去，尤其是资金的机会成本这块，包括资金的时间价值和丧失潜在投资机会的可能获益。

theforest

hilltop-bear 发表于 2014-3-5 19:35
所谓盈利你是怎么算呢？随便卖出价减去买价就算赢利啦？我说的是真正的赢利，当你把所有房产持有费用都算 ...

对普通人来说，至少房子不至于跌，就当是强制储蓄抵抗通货膨胀。其它方面的投资不是内幕吭死爹阿，

微胖儿

hilltop-bear 发表于 2014-3-5 20:35
所谓盈利你是怎么算呢？随便卖出价减去买价就算赢利啦？我说的是真正的赢利，当你把所有房产持有费用都算 ...

一看就没做过生意，难道人说赚了钱一定要把生意关了，关起门来算细帐，才算赚了钱？

双鱼妈妈

感谢分享，明天补分

hilltop-bear

微胖儿 发表于 2014-3-5 20:43
一看就没做过生意，难道人说赚了钱一定要把生意关了，关起门来算细帐，才算赚了钱？ ...

一定要把房子卖掉才能算出持有成本嘛？拜托，我好呆是中澳两国cpa，大公司投资方案每天都算着，几个小房子这样简单的数字算不出来？你不是说持有15年的房子基本都是赢利嘛？我的回复就是针对你这个观点。把真实的持有成本拿出来一看，就知道你这个观点是假命题。或者说隐秘了很多前提条件，

hilltop-bear

theforest 发表于 2014-3-5 20:40
对普通人来说，至少房子不至于跌，就当是强制储蓄抵抗通货膨胀。其它方面的投资不是内幕吭死爹阿， ...

这个想法其实有点片面，但是呢房产投资一直被社会认为是风向低的投资，所以很多人拿它来做保值。其实有时候房产投资的保值未必比蓝筹股高。

flyfish668

利润是给TAXMAN的，就象联盟党一直讲的财政盈余。

微胖儿

hilltop-bear 发表于 2014-3-5 20:49
一定要把房子卖掉才能算出持有成本嘛？拜托，我好呆是中澳两国cpa，大公司投资方案每天都算着，几个小房 ...

说句实话，CPA我就见过忙死忙活赚辛苦钱的，没见过发财的CPA。

你的所有理论前提就是买房的人就是一没钱的穷光蛋，而且长期也是看不到有发财希望的打工族...

deen

微胖儿 发表于 2014-3-5 21:05
说句实话，CPA我就见过忙死忙活赚辛苦钱的，没见过发财的CPA。

你的所有理论前提就是买房的人就是一没 ...

小胖今天又闲着了？

微胖儿

deen 发表于 2014-3-5 21:10
小胖今天又闲着了？

纯粹为个人友谊一直要把银行地产投资专家的贴子顶起来

他写点心得也挺不容易的

deen

微胖儿 发表于 2014-3-5 21:13
纯粹为个人友谊一直要把银行地产投资专家的贴子顶起来

他写点心得也挺不容易的 ...

你想把镇长怎么着？

还是想去镇上来碗越南粉？

hilltop-bear

微胖儿 发表于 2014-3-5 21:05
说句实话，CPA我就见过忙死忙活赚辛苦钱的，没见过发财的CPA。

你的所有理论前提就是买房的人就是一没 ...

你这句话是对所有cpa发起人身攻击，却不敢正面回应你自己提出的观点。房产能持有十五年就一定是赢利了吗？你对赢利是怎样定义呢？房产投资者可以是全款买房也可以是百分百贷款买房。每个投资者的财政情况不同，拥有的潜在投资机会不同，所以即使买同一处房产，不同投资者的持有成本是不同的。没搞清这个就去算赚了没有，是要输钱的。cpa可能不是大款，但是，但凡大款在澳洲肯定尽量贷款做房产投资的，因为澳洲税法允许负扣税嘛。唯一不愿意这样做的是某些偷税漏税的人，宁愿拿现金去买房。

微胖儿

hilltop-bear 发表于 2014-3-5 21:18
你这句话是对所有cpa发起人身攻击，却不敢正面回应你自己提出的观点。房产能持有十五年就一定是赢利了吗 ...

说CPA赚辛苦钱，就属于人身攻击？

我不敢正面回应观点？你非要把前提假设为一个穷B然后在一个穷B聚集的区买房，号称“无升值但正现金流房”，然后死活拿这个例子谈15年是否升值......

真的，建议你还是存定期保险点，你的CPA可以好好研究哪个银行定期高点，哪张信用卡积分多点...

ivorsyd

为了情谊要搏命了

hilltop-bear

微胖儿 发表于 2014-3-5 21:25
说CPA赚辛苦钱，就属于人身攻击？

我不敢正面回应观点？你非要把前提假设为一个穷B然后在一个穷B聚集的 ...

原来你误解我的意思了。我说的是按照悉尼现在的房价，如果全额贷款方式买房需要至少十年才能实现现金正流量，也就是房子自己养活自己，这时候你已经实际全部拥有这个房产了（无论这个房产增值多少如何）。但我没说这个房产前十年完全不增值，但即使你的房产增值，你可以做equity再买房子，也无法提前减低由于现金链断开导致的房产风险，除非你调动额外资金。我不是回应楼主的主题嘛，他探讨的是现金流和增值的选择。

事实上，没有现金流支持，根本没法长期持有房产。炒短线房产的套路，我个人认为回报率总体是不够搞长线投资的。

微胖儿

hilltop-bear 发表于 2014-3-5 21:45
原来你误解我的意思了。我说的是按照悉尼现在的房价，如果全额贷款方式买房需要至少十年才能实现现金正流 ...

没时间看，但你WIN 左

真能写

hilltop-bear

微胖儿 发表于 2014-3-5 21:46
没时间看，但你WIN 左

真能写

你也真能回复，不看也要回复，I 服了u!

微胖儿

hilltop-bear 发表于 2014-3-5 21:52
你也真能回复，不看也要回复，I 服了u!

为友谊顶贴，不能让城主的心血白流

TigerBNE

澳洲房子适合长期持有，不适合换来换去，前有stamp duty 和 后有capital gain。还是鬼佬那个方式好买烂的装修一下出租，提高回报率，持有。或者买一块大地，做为自己的principal home, 免capital gain.

hilltop-bear

微胖儿 发表于 2014-3-5 21:56
为友谊顶贴，不能让城主的心血白流

为分再回复你一次

frankhuang1979

楼主写的很好。没有现金流支持，capital gain就是一个梦啊。
澳洲几年才一轮行情，面对利息，strata和各种杂费，如果没有很硬的底子，断租几个月可能就坚持不下去了，根本等不到房价涨的那一天。

清咖一杯

某种意义上，我同意银行城城主。
好的现金流让资本增值成为可能，同时现金流是看得见摸得着的，而哪里资本增值快却是预测性质的，有很多不确定性。
但房产最大的投资意义肯定不是现金流，而是资本增值。

frankhuang1979

清咖一杯 发表于 2014-3-5 21:31
某种意义上，我同意银行城城主。
好的现金流让资本增值成为可能，同时现金流是看得见摸得着的，而哪里资本 ...

同意，其实两者并不冲突，现金流是前提，房产增值是最终目的。