自住房top up后转投资房负扣税问题

jiama621

大牛哥 发表于 2015-6-24 10:50
我个人觉得是的。

不过还得咨询会计师。多找几个。每个会计师的理解也不太一样。 ...

可是top up出来付首付的那部分并没有实际支付利息，算起来并没有真正的expense.
而且要按哪个利率来计算产生的利息呢？

这个问题确实值得探讨哈，如果每个会计师的做法都不一样，那说明这个问题ATO可能并没有一个固定的答案。

大牛哥

jiama621 发表于 2015-6-24 12:30
可是top up出来付首付的那部分并没有实际支付利息，算起来并没有真正的expense.
而且要按哪个利率来计算 ...

top up出来的金额怎么可能没利息？:o

jiama621

大牛哥 发表于 2015-6-24 12:32
top up出来的金额怎么可能没利息？

可能我没说清楚，我的意思是说因为作为了首付，所以这部分对新买的投资房来讲，没有实际的利息支出。

这部分top up是增加了原来自住房的利息，但原来自住房转投资房后，这部分top up金额所产生的利息不是又不能负扣税吗。

jiama621

xyouc 发表于 2015-6-24 10:51
转为投资房的自住房的负扣税限制在top up以前的历史最低贷款额。

同意，这个跟我会计讲的一样的。

jiama621

panada 发表于 2015-6-24 10:53
那么换银行重新做贷款呢？

问的太好了。如果refinance新的银行估计变动，导致新的投资房贷款变高或者变低了又怎么算呢？
好复杂，等专家吧！

大牛哥

jiama621 发表于 2015-6-24 12:38
可能我没说清楚，我的意思是说因为作为了首付，所以这部分对新买的投资房来讲，没有实际的利息支出。

这 ...

我是这么理解的。

top up出来的钱，进入另一个投资，那么这笔钱就是“投资”了，它所产生的利息是可以neg gearing的。

对于新的投资房来说，就是100%贷款（还不用付insurance），效益最大化。

klchen

jiama621 发表于 2015-6-24 12:38
可能我没说清楚，我的意思是说因为作为了首付，所以这部分对新买的投资房来讲，没有实际的利息支出。

这 ...

这是囚为你设把这和原自住房贷欹分开 所以不颁扣 because no substantiatin  that is why good broker is important he can suggest u to establish two loan acct when top up happens then u have good audit trail for ur accountant and aro 这是我自己悟出的 不是专业意见哟

bent

抱歉回复晚了，我们最后没有top up，因为已经够钱支付投资房首期。根据我会计师的答复，top up部分不能抵扣税，已经有ATO案例可查。所以也没折腾了。

mifeng

值得借鉴，收藏了

jiama621

bent 发表于 2015-8-10 13:40
抱歉回复晚了，我们最后没有top up，因为已经够钱支付投资房首期。根据我会计师的答复，top up部分不能抵扣 ...

所以LZ最后是直接买了投资房而不是重新买自住房而把现有的住房转为投资房吗？

根据LZ会计的意思就是现在的自住房top up出来的那部分即使买投资房也不能负扣税对吗？如果是这样，那就跟我会计说的一样了。 也就是前面有同学说的“以历史最低贷款额度为准”

leslie1207

jiama621 发表于 2015-8-11 21:57
所以LZ最后是直接买了投资房而不是重新买自住房而把现有的住房转为投资房吗？

根据LZ会计的意思就是现在 ...

top up的钱看用途而不是看从哪个抵押物来，所以拿自住房top up出来去付投资房首付产生的利息是完全可以抵税的～

Joeymel

简单的说，你需要把钱先放到你的loan account, 再拿出来。这样才能被认定是investment purpose, 才能negative gearing

my001209

你要明白一个道理，投资房其实就是一种生意，business的经营。
你的income是租金，你的还款利息等等所有花费都是你的亏损。

income－亏损＝盈利，如果这个值是正的那就没法退税了，除非你是新房可以折旧，那就是income－亏损－折旧＝一个实际收入。

而你的自住房无论贷款多少，都不能算是你的生意的亏损。

简单的例子，假设你有两套房子，自住房每周还800，投资房你还完了，没有贷款，并且租金800.

那么你实际的income因该是800*52=416,000，盈利也是这个钱。这利息钱是不减的。

反过来说自住房还完了，投资房还800，租800.那就是（800-800）＊52=0，这个生意没赚钱，就不用算税，甚至还能做负扣税。

总之，自住房请尽快还完或者像你这样对冲着，投资房让他尽可能最大化的保持贷款，这样对你的负扣税有益。

dddddsssss

Mark

weiweizx

把offset里的钱转到loan账户，也就相当于还掉贷款了，然后redraw出来再投资就可以neg gearing了，相当于你从银行借钱再投资

kevinliang1976

请教一下，自主房top up出来的钱是和原有home loan账户是分开的，具有单独的offset和loan账号，那么用来付投资房首付的时候从top up offset账号上把钱转出来，这样可以抵税吗？
还是说，需要把钱从offset转到loan的账号，再取出来才可以抵税？