海外投资者买地建房投资方式怎么样？

墨尔本大伟

Martin_2F 发表于 2014-1-29 16:57
海外人士一样可以用unit trust。没差别。

我只能呵呵呵呵呵呵呵了。

Martin_2F

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 18:00
我只能呵呵呵呵呵呵呵了。

你尽管呵呵吧，只要看帖的人不要被一家之言误导就好。几十年经验的澳洲律师会计师在悉尼墨尔本的大把，随便找几个问问便知。

墨尔本大伟

Martin_2F 发表于 2014-1-29 17:02
你尽管呵呵吧，只要看帖的人不要被一家之言误导就好。几十年经验的澳洲律师会计师在悉尼墨尔本的大把，随 ...

你告诉我firb怎么做?海外投资者的unit trust?

vipp

Martin_2F 发表于 2014-1-29 17:57
海外人士一样可以用unit trust。没差别。

谢谢。您是哪方面的大侠？我的这几位朋友需要贷款，有一个澳洲居民的亲戚可以做director。在澳洲设立信托的话，能在澳洲贷款吗？贷多少？怎么操作？

墨尔本大伟

vipp 发表于 2014-1-29 17:06
谢谢。您是哪方面的大侠？我的这几位朋友需要贷款，有一个澳洲居民的亲戚可以做director。在澳洲设立信托 ...

别盯着贷款
Firb能不能过才是最重要的。
你看看firb网站上 , 针对海外人士投资unit trust是怎么说的?
别没赚钱就天天想着什么避税了。

Martin_2F

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 18:06
你告诉我firb怎么做?海外投资者的unit trust?

该怎么做就怎么做，海外投资者用个人，公司怎么做，unit trust就怎么做。我倒想知道你为什么觉得unit trust不能做？？

另外我负责地说去年我们就做过，unit trust，其中有海外人士，曾经2天拿到approval。

vipp

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 18:09
别盯着贷款
Firb能不能过才是最重要的。
你看看firb网站上 , 针对海外人士投资unit trust是怎么说的?

房地产投资最吸引人的地方不就是可以贷款吗？全拿自己的现金去投资，回报率不算高。

墨尔本大伟

Martin_2F 发表于 2014-1-29 17:09
该怎么做就怎么做，海外投资者用个人，公司怎么做，unit trust就怎么做。我倒想知道你为什么觉得unit tru ...

呵呵, 张口就来2天就下,真敢说。没做下来找你们索赔?

墨尔本大伟

vipp 发表于 2014-1-29 17:12
房地产投资最吸引人的地方不就是可以贷款吗？全拿自己的现金去投资，回报率不算高。 ...

你们离开发路程尚早。 慢慢学习。

Martin_2F

vipp 发表于 2014-1-29 18:06
谢谢。您是哪方面的大侠？我的这几位朋友需要贷款，有一个澳洲居民的亲戚可以做director。在澳洲设立信托 ...

我不是大侠，我也就是做具体项目的，有专门的律师和会计师做相关的申请，这个钱不能省。贷款也是和项目的具体情况以及director个人资历/经验当然还有财力有关系，是海外人士还是当地人士不是关键。

vipp

Martin_2F 发表于 2014-1-29 18:09
该怎么做就怎么做，海外投资者用个人，公司怎么做，unit trust就怎么做。我倒想知道你为什么觉得unit tru ...

那您去年的unit trust， 从银行贷款了吗？贷款利息可以抵扣租金收入吗？我觉得海外人士和澳洲居民一起设立一个unit trust 不难，难的是能贷款，利息能抵扣，符合ato 的要求，将来不会惹上麻烦。

Martin_2F

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 18:12
呵呵, 张口就来2天就下,真敢说。没做下来找你们索赔?

汗你的中文理解能力。我是说我们去年有一个case 2天拿到approval，又没说所有的申请就都能2天批。你从那里得到这样的逻辑关系？？？如果你就这样的理解能力，我也没必要和你多说什么。

瑞米

vipp 发表于 2014-1-29 17:16
那您去年的unit trust， 从银行贷款了吗？贷款利息可以抵扣租金收入吗？我觉得海外人士和澳洲居民一起设 ...

贷款没问题，抵扣没问题，至于其他的，你听高手的。

Martin_2F

vipp 发表于 2014-1-29 18:16
那您去年的unit trust， 从银行贷款了吗？贷款利息可以抵扣租金收入吗？我觉得海外人士和澳洲居民一起设 ...

贷了，和正常的一样，能不能贷，贷多少，看我上个回复，看公司/董事资历，经验，财力。

墨尔本大伟

Martin_2F 发表于 2014-1-29 17:16
汗你的中文理解能力。我是说我们去年有一个case 2天拿到approval，又没说所有的申请就都能2天批。你从那 ...

我身边有这样例子,海外人士firb做unit trust被打回来了。而且不是一个2个, 公司从来没出过这个问题。
另外我觉得海外人士做这里的项目最好是全款拿地, 银行现在管的也严格了。

Martin_2F

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 18:20
我身边有这样例子,海外人士firb做unit trust被打回来了。而且不是一个2个, 公司从来没出过这个问题。
另 ...

不知道具体情况，不便评论，但我觉得批不批，entity structure是哪种没有决定性影响，申请人和项目的具体情况才是关键，后者有问题，个人/公司结构照样也可以refuse。unit trust并不比company复杂多少，大的项目，特别是做JV，unit trust太普遍了。

vipp

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 18:13
你们离开发路程尚早。 慢慢学习。

您是房地产中介？口气不小嘛。他们本身也只是想做地主，想贷款买几块地建几套房出租赚点小钱，没想去做开发啊。

vipp

瑞米 发表于 2014-1-29 18:18
贷款没问题，抵扣没问题，至于其他的，你听高手的。

有海外人士的unit trust, 经历和首付资金不是问题，最高能贷几成呢？

vipp

Martin_2F 发表于 2014-1-29 18:29
不知道具体情况，不便评论，但我觉得批不批，entity structure是哪种没有决定性影响，申请人和项目的具体 ...

朋友看到文章说涉及到公司的法律相当多，trust 相关的法律比较少，形式灵活，所以才优先考虑trust. 他们都是实在人，想符合澳洲税法，但在收益分配上保持灵活性。

目光降落

最近和一个朋友聊了下他去年买的一块地（DA 80+ units），开始觉得他很牛，可是说道实际的开发和财务运作，感觉他纯粹是稀里糊涂的在搞。
还是坛子里高人云集啊， 学习了， 赶明儿忽悠个国内的土豪去他那个项目砸场子去。

墨尔本大伟

vipp 发表于 2014-1-29 18:14
朋友看到文章说涉及到公司的法律相当多，trust 相关的法律比较少，形式灵活，所以才优先考虑trust. 他们 ...

看文章永远是一回事。操作起来又是另外一个形式

我说过了,用公司形式来操作海外人士投资是我现在在操作的案例,几百万刀都砸进去了, 其实和你们的案例其实没太大区别,都是买块地建房。
但是unit trust这种被firb打回来的的确我知道不少, 也是我们前期准备工作已经了解过才这么说。 firb对于公司和个人都有一个明确的规定, 但是unit trust还是比较空白, 这也是不确定来源因素, 可以说取决审批官员的态度。
如果说你们本地人士占主要, 我也推荐unit turst . Unit trust 下面放公司，给人， family trust,可以说是避税的大杀器。

从我感觉来说 ,你们没有多少钱, 你也没什么项目经验。这是如此， 更应该小心。下午一直用手机上，不方便打字，现在回来了，可以慢慢说来

我用了一年时间去权衡，了解小开发的流程， 现在做的也是如履薄冰， 我不认为一个架构一定比另外一个架构强。 论坛上别人的意见永远不能构成你决定的因素， 多和专业人士做线下交流， 探讨才是一个对朋友认真负责的态度。

苦口良药，希望您明白。不是看不起你们。 如果语气有不妥的地方抱歉。有空可以我们再交流。

墨尔本大伟

vipp 发表于 2014-1-29 18:14
朋友看到文章说涉及到公司的法律相当多，trust 相关的法律比较少，形式灵活，所以才优先考虑trust. 他们 ...

如果都是实在人， 我更推荐走一个规范的流程， 往往某个形式灵活的东西， 取决于审批官员和态度，省得担惊受怕。
我和3，4个律师聊过后知道有些纯海外投资人Unit Trust 被拒绝的案子。
我决定你们不妨先成立一个看看， 然后用unit trust去申请一个地块的购买和开发申请。 申请不成的话，再换到公司或者个人名下再去申请。

vipp

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 22:32
看文章永远是一回事。
我说过了,用公司是我现在在操作的案例,几百万刀都砸进去了, 和你们的案例其实没太 ...

本来还想让朋友和您直接请教取经，您的口气太大，恐怕他们难以接受了。大土豪有大土豪的手法，小土豪有小土豪的手法。都是客户吧，为什么用初期投入资金的多少，是否贷款去评判人呢？您应该听过投资杠杆的说法吧？

难怪人们对地产中介评价不高。

墨尔本大伟

vipp 发表于 2014-1-29 21:49
本来还想让朋友和您直接请教取经，您的口气太大，恐怕他们难以接受了。大土豪有大土豪的手法，小土豪有小 ...

首先，我不是地产中介，这个论坛不少人都知道我做什么的。

第二， 我说了下午手机打字不方便，所以不好详细解释，导致口气有误。

第三，你好像对这个unit trust 有着某种偏执，我刚刚已经详细解释了unit trust 的风险和益处，信不信由你，你拿这个论坛上的东西来实际操作，会非常危险。

第四，你好像根本分不清trust ,company ,trustee company , family trust 这些的本质区别。你口口声声说本地人做director 比较方便, 我不懂你说的是不是trustee company ？ unit trust 本身不是一个可以贷款的entity , 是真正的beneficiary 来做 贷款。难道本地人做director就容易贷款吗？  你可以抽空去下business bank问问，我想答案一定是否定的。

第五， 我那些朋友也不是什么挥金如土的土豪，我用了一年的时间去了解，为他们负责，律师我就拜访了3，4个，会计师和税务专家更是不计其数。  

墨尔本大伟

至于你偏执的“ 投资杠杆”没有比我更熟悉的了。 我本行是金融分析师。我之前在一分钟内亏掉 1万刀，就是拜CFD这个高杠杆的金融工具所赐。

我在这里有个很好的西人朋友， 他家族是做unit trust的高手，本身也是builder , 他和我一直建议购地款100% equity, 然后再re finance出来一部分放在offset 账户， 这样安全稳妥。我以前也觉得太保守，但是听他说了他家族经历几波地产潮后还能屹立不倒后，我明白他保守的原因。

roy99883630

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 22:00
至于你偏执的“ 投资杠杆”没有比我更熟悉的了。 我本行是金融分析师。我之前在一分钟内亏掉 1万刀，就是拜 ...

路过来打个酱油。

楼上的同学说的unit trust的项目，估计和lz问的项目，完全不是一个级别和层面上的项目，无法一概而论。我能看明白为什么他说是有可能通过，而你为何觉得可能性不高，很可能涉及到的主要人员，经验、背景、资质等等都有非常大的差别。

lz目前相对而言还没有到能运行大项目的阶段，还需要有体系的补充太多的相关知识，才能更安全稳妥的涉及这个市场。

roy99883630

Martin_2F 发表于 2014-1-29 17:09
该怎么做就怎么做，海外投资者用个人，公司怎么做，unit trust就怎么做。我倒想知道你为什么觉得unit tru ...

就我看到的那帮黎巴嫩开发商，整体在千万以内的项目还都不太愿意用trust做，觉得是没必要的麻烦。

你们这是做大项目的节奏么？

墨尔本大伟

roy99883630 发表于 2014-1-29 22:13
路过来打个酱油。

楼上的同学说的unit trust的项目，估计和lz问的项目，完全不是一个级别和层面上的项目 ...

差不多， 我也是一个地皮100 万出头，在悉尼估计渣都买不到。只是捏了比较多块而已。
其实我本人的确喜欢unit trust啊， 做好了公寓，直接分房子，然后开个motel 狠狠的NG多好。

vipp

墨尔本大伟 发表于 2014-1-29 22:54
首先，我不是地产中介，这个论坛不少人都知道我做什么的。

第二， 我说了下午手机打字不方便，所以不好 ...

海外投资者在澳洲设立trust，指定当地公司做trustee, 注册澳洲公司必须有一个当地人做director, 所以我才说他们有一个亲戚可以做director. 他们这个亲戚年龄大了，听他们口气如果亲戚不愿意，有可能想让我做director， 另外我的亲戚也有类似的投资想法，我对这一块不熟悉，听说论坛上高手如云，所以才发帖请教。

毕竟澳洲这样的永久产权，需要用一个较长久的结构去持有，这样万一将来子女婚姻失败或没出息，不至于把家产挥霍掉。考虑trust， 主要是资产保护和收益分配方式灵活。其实也不一定是unit trust, 解决了土地税的问题，discretionary trust 也可以考虑。不能采用trust 方式才设立本地公司持有房地产，或以海外公司的名义持有。

既然是房地产投资，澳洲这样的市场，能贷款的话尽量贷款提高回报率。

墨尔本大伟

vipp 发表于 2014-1-29 22:30
海外投资者在澳洲设立trust，指定当地公司做trustee, 注册澳洲公司必须有一个当地人做director, 所以我才 ...

这种空壳公司的director是个正常人都可以做，和贷款难易没有一毛钱的关系。不要觉得这种trustee company 的director是个多神圣的使命。

至于你说的那种情况， 可以设置family trust , 然后family trust 持有unit trust的unit ,就可以避免挥霍。

不过问题又出来了， 贷款谁来做呢？ family trust 是不是可以贷款的，还得去找最终beneficiary 去贷款。