买房税务筹划和贷款结构设计—你问我答

飞雪888

这帖子要顶，尽管和我没多大关系

highgirlyang

Evalikerainbow

PKJ 发表于 2014-1-19 12:38
替楼主回答。在nsw是以签合同的日期算首次置业的。也就是你的楼花就是首次置业，你的楼花可以享受首次置 ...

谢谢：）

瑞米

Melbegg问：
海外人士在08年以持旅游签证的身份购买全新物业后就随即回国，给子女留学居住从未有过出租等任何租金收入，所以房东本人也没有TFN也没有报过任何税；子女现已是PR身份，且已帮父母提交移民申请（排队的那种）；现打算出售该物业。
问，如何CGT最小化？在CGT计算的时候是否包含如下成本：
1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest
3. 买房时律师费的支出
4. 08年至今的所有Strata, Council, Water费用
5. 各种房屋养护支出，如更换龙头的花费等
6. 卖房时中介费等开支
7. 卖房时的律师费支出

8. 是否还有其他可累计成本的开支，如电、气、网络等？
9. 房屋折旧相关的要计入CGT计算么（期间从未有报过任何TAX，所以之前也没有涉及过任何折旧等）？

上述问题想知道大致的CGT开支以用于决策，具体的需要精通该方面的会计师计算。所以，悉尼地区有否推荐的会计师？

瑞米

我的回答：
终于找到时间坐下来慢慢写。
第一，你房子购于2008年，持有6年后估计升值不少，而澳洲政府在2012年5月修改税法规定，取消外国人持有物业12个月后CGT50%折扣的规定，除非你在2012年5月做了评估，对此前的升值仍然可享有50%的折扣，否则一律按100%征税，但我估计你们2012年肯定没做评估，因此，你一定要找一个好的有经验的税务所帮你申报。
第二，关于CGT， 征税的基数就是你的卖价减掉你的成本（cost base),那么能构成COST BASE就是很关键的因素，税局总共归纳为5项，只有前三项与你相关，我分项跟你归纳：
（估计你肯定没注册GST，那么所有你下列费用都可以加上发票上含GST部分的总额）
1.买房款，这个是无可非议的
2。附带费用，包括你由于买房时付给律师、会计师、评估师，经纪人，税务师和中介的费用，也包括你支付的印花税，产权转移费；同时包括你卖房时支付的各种律师‘会计师和中介费用，广告费用，评估费用，以及这次你马上要支付确定你的CGT的税务师的费用；以及你由于贷款产生的抵押印花税和贷款产生的诸如settlement fee等。
请注意，这些费用如果房产的房东在持有期间已经申报过抵扣，则不能计入COST BASE。
3.持有费用。这项很多会计师会误解，所以你要特别注意
什么叫持有费用，其实你可以这样理解，持有费用就是你儿女即使不住你的房屋而你也没有出租的情况下，必须要支付的费用，可以理解为固定成本，而其他费用例如GAS,electricity 等费用就不是持有费用。
持有费用包括你的COUNCIL RATE ,LAND TAX,房屋养护费，保险，以及最重要的NON-DEDUCTIVE的利息。什么是NON-DEDUCTIVE的贷款利息，就是你为了支付房款的贷款利息，由于你主要目的是自住，所以这个利息是不能抵扣的，所以你的利息费用可以计入你的COST BASE.
至于你列出龙头修理费，我个人认为不是持有费用。
请特别注意，第三项的COST BASE的选项是不允许你加入这些费用后导致你的资本收益为负数的。也就是说你加上第三项的费用至多可以让你这项房产的资本收益为零，而不能为负数去抵扣其他资本增值。
至于折旧，那是是COST BASE的减项，由于你之前没有申报过抵扣，自然这里不需要考虑。
多找几家税务师，听他们点评一下，你就知道他们的水平如何了。
写的好累啊。希望对你有所帮助，

红树林

谢谢楼主好贴。我有个税务问题请教：
我家在10几年前国内买了自住房，2007移民澳洲，国内房子空着有时候回去要住，在这里租房子住。2009年在澳洲买了地，2010造好房子搬进去开始做房奴。
现在想把国内的那套房子卖了把钱汇到澳洲，问题是国内的房子国内基本不用交税，但据说这边的税务会砍一条腿？
请问这边的税务会按那个时间点界定我是自住房的收益，收益部分澳洲税率？哪个结点开始算投资房，以及投资房增值部分税率？
谢谢

瑞米

又要回答的比较长了。

作为澳洲的纳税居民，其地球上和月球上property 的资本收益对澳洲ATO来说都是taxable的，所以你在中国的这套房产在澳洲ATO的征税范围。

幸运的是，澳洲资本所得税中规定如果是主要居住地，其资本收益全部可以豁免。自住房是指你和家人居住、个人物品存放和邮政地址的住所，一般来说澳洲纳税居民同一个时间只能申报一套住房为主要居住地（允许6个月卖房时间，也就是说在不超过6个月可以允许申报2个主要居住地）。

CGT对自住房的定义有一个很重要的例外规定，对OP来说可以适用，让他完全免税。澳洲的CGT规定，当你搬出你主要居住地后，尽管你已经不住在那里，税法仍然允许你视其为主要居住地。

OP 2007年-2010年在澳洲期间由于租房，由于其无需将其租赁的房屋视为自住房，那么国内的房子就可视为其自住房。2010年OP搬入澳洲自建房，那么2010-2014年期间，澳洲的房屋和中国的房屋在税法上都可以视为自住房。OP准备2014年出售中国住房，在这个纳税年度，OP有权利选择这个期间哪套房为自住房。

国内房屋近年升值厉害，而且可抵扣的成本少，而澳洲布里斯本的房价平缓，因此，OP最好的选择就是将中国的房屋视为自住房，豁免全部资本所得。而OP澳洲自建房由于可计入COST BASE的利息和杂费多，扣减后资本收益将很少。做出这个自住房选择以后，OP需要对澳洲的房子做VALUATION，把这四年的升值部分确定下来，保留好这4年可计入COST BASE的全部RECORD。下次如果OP出售这套澳洲房子，需要对这套房子2010-2014年的升值缴纳CGT，不过别担心，扣除你的COST BASE和你50%折扣，这个CGT不会很多。

2007-2014年，OP在大陆的房子空置了7年，如果他七年期间一直用来出租的话，他就失去了可以自己选择那套房为自住房的权利，如果他出租没满6年然后空置1年，他仍有自主选择的权利。

不知道说的是否明白，我把主要条款的链接附在后面，你可以自己再琢磨，记得贷款的时候找我。

http://www.ato.gov.au/General/Ca ... after-you-move-out/

瑞米

znxx 发表于 2014-1-20 13:03
你好，请问名下有两栋房的话，可以不报税吗？都做自住房
"

澳洲税法规定可以免CGT的房屋是主要居住地，那么也就决定了在同一时期纳税居民最多允许申报一处主要居住地。（当然有规定，允许你在搬入新主要居住地后，有6个月时间出售旧的居住地，也就是说这6个月，你可以申报2处地方为主要居住地。）

而澳洲投资房的负扣税里重要原则是，无收入即无成本抵扣，也就是说如果你的房子给你亲戚家人住，由于没产生INCOME，其所有的费用包括利息都不能抵扣你的其他INCOME。但这些开支会在你出售这套房子的时候积淀成为COST BASE。 （当然你房子如果出租，期间正常闲置期是不受这个限制的。）

因此对你的问题我的回答是，你的二套房，当然都可以用来自住，可以给父母住，但你只能选择一套为能够获得资本所得税豁免的主要居住地。

希望回答了你想问的问题。

瑞米

Clarefuture问:

请教一下，国内卖房款，可不可以汇到澳洲孩子的名下，一个14岁，一个三岁，他们不是纳税人，是不是税务局就查不到啊？担心汇到我名下需要解释啊. 也不指望什么利息，存不了多久就要买房，只有ato不找茬就行啊。是我父母的卖房款，我全职看孩子领parenting payment 和牛奶金。

我答:
今天有点累，回答简单点，有问题再问吧。
1.你父母给你或者给你女儿的钱作为Gift都是免税的，但是你父母需要保留证明钱来源合法的依据。不是税务局查，是反洗钱中心查。
2.建议不汇给你女儿有四点理由：
   A， ATO对小孩持有巨额存款非常敏感，他们会假定你有逃税的意图，因此遭查的概率非常大；
   B， ATO专门有规定，即使存款在你小孩名下，但是如果你有完全支配权，仍认定为你的存款，你需要申报利息收入。
   C， 除非满足特别条件的收入，你小孩收入需申报Tax的门槛是416澳元，你是18200澳元，你觉得哪个更好？
   D， 你说你这个钱将用来购房，你贷款的时候有一份重要的资料需要提供，那就是证明你有资金支付除贷款以外的房款，这个时候你能拿你女儿的帐户吗？
3.解决办法，你选好房子后，办理贷款前，要你的父母把钱直接汇入律师或中介的Trust帐户，作为部分房款。至于多余的款项，由于你想保留你的福利，先让你父母留着吧，反正是你的，飞不了。

瑞米

Willjia问:

有一套自住房。又买了1套投资房。我准备把自住房转到18岁女儿名下。我的投资房是否就是自住房了。转女儿名下要交什么费用？

我答:
可以转，但是要交stamp duty。
经银行同意，贷款合同可以继续执行, 但是抵押人已变成你女儿，因此需要变更抵押合同和重新交抵押合同印花税。银行可能需要你的律师建议书，证明你知晓你对该套房产已经没有Direct interest, 仍然愿意承担还贷义务。
值得注意的是，对这种Quiet claim , 银行有权提前收回贷款，终止合同。

xzhu395

想问一下，投资房比自住房要多交stamp duty, 能不能先按自住房买，买了以后再按投资房报税，之间转换有没有等待期  谢谢

whitecool

好贴

瑞米

xzhu395 发表于 2014-1-20 23:44
想问一下，投资房比自住房要多交stamp duty, 能不能先按自住房买，买了以后再按投资房报税，之间转换有没有 ...

Owner occupied        Investment

VIC        21,970               25,070
NSW      17,990               17,990
ACT        17,100              17,100
QLD        8,750                  15,925
SA        21,330                    21330
QA        17765                    17765
TAS        18248                  18248
NT        23929                    23929

这是50万澳元房子应该交的印花税对比。
只有VIC和QLD二个州投资房和自住房的印花税不同。如果你在这二个州买房，按自住房缴纳印花税，你必须在SETTLE后一年内入住，而且入住前不能出租。如果你入住后不到一年就搬出，你必须按比例补缴剩余月份你被豁免的印花税。

下面的链接是QLD自住房印花税的减免规定。
https://www.osr.qld.gov.au/dutie ... cession-rates.shtml

瑞米

grace_zhao2002问：

关于买生意贷款的问题跟一个中国的银行经理通了电话，他跟我说尽量别用broker,因为broker不止在你贷款成功放款的同时拿一大笔佣金，而且会一直从银行拿佣金直到你还完贷款，所以如果你用了broker 绝对会影响你的贷款利率的，不知道这是不是真的，请有经验的大侠不吝赐教.

我的回答：
第一，澳洲的BROKER不向贷款客户收费，而由银行支付佣金。银行愿意支付BROKER佣金是因为BROKER帮银行完成了资料录入和贷款能力筛选、ID确认等工作，银行由此节约了劳动力成本。我记得有一份银行内部的分析报告对比了用BROKER和雇佣贷款经理的性价比，结果显示对于银行来说,BROKER的性价比明显优于贷款经理。

第二，BROKER帮你申请的贷款利率跟你在贷款经理那里拿到的贷款利率一模一样，不同的是贷款经理每天准时上下班，你找他有问题咨询很多时候找不到他，但是BROKER几乎是全天候AVAILABLE， 你有问题随时打电话可以找到他。为什么存在这个差异？因为贷款经理是拿package salary的，而broker是靠佣金获得收入的，体制决定了他们的积极性区别。

第三，如果你自己没有SHOP AROUND，你找一家银行的贷款经理谈利率，他绝对不会告诉你另一家银行的贷款产品更适合你的要求，但是BROKER不同，BROKER有强大的TOOLBOX，能根据你的需求和财务状况帮你筛选3家银行产品供你选择。你就节约了一家家找银行的时间和精力。

第三，BROKER的局限性。尽管目前主流贷款银行和机构都和BROKER 合作，但还是有一小部分银行是不用BROKER的，例如汇丰银行。如果你要选择这种银行，你就只能自己去找他们的贷款经理。

由于我本人就是BROKER，我以上观点可能带有主观色彩

hohoho

喜欢楼主的说话方式和态度

wzhqiang

qibingqq

好贴必须顶顶顶！

xzhu395

瑞米 发表于 2014-1-21 13:39
Owner occupied        Investment

VIC        21,970               25,070

谢谢楼主了。。

ATO

什么叫OP

瑞米

ATO 发表于 2014-1-21 17:19
什么叫OP

Original poster

Emma888

瑞米 发表于 2014-1-18 22:23
Vintage2281的问题：
如果有一套已经付清的房子A，现在打算再买一套B自住，然后把A当成投资房租掉，请问还 ...

借楼主说的这个例子,请问一个问题,如果是refinance 以后再把房子转成投资房,那么象上面那个例子,一个loan account 里有10 万退税的时候不能算, 那么要把这两笔钱分开两个loan account吗?到时候税局怎么能够分清哪不分应该扣税哪不分不应该?

多谢!

瑞米

Emma888 发表于 2014-1-21 18:13
借楼主说的这个例子,请问一个问题,如果是refinance 以后再把房子转成投资房,那么象上面那个例子,一个loan ...

这个对于你会计师来说都不是难事，更不用说是ATO，ATO一旦Audit你，那是不惜昂贵人工，连10澳元的差异都要查出来的。

nconksd

问： VIC 投资房，不出租 （装修，拍卖）， 持有物业6个月后， 对此前的升值可享有50%的折扣？

瑞米

nconksd 发表于 2014-1-21 18:31
问： VIC 投资房，不出租 （装修，拍卖）， 持有物业6个月后， 对此前的升值可享有50%的折扣？ ...

是否享有50%的 折扣不以你是否出租为条件的，是以你持有你投资物业时间达到一年为条件，因此50%的折扣不能适用你这个Case。

ajpint

Ding 楼主， 以后 请教

瑞米

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=817668
上次说到要翻译老外写的一些文章，后来索性开了另外'他山之石'的帖子，我争取每天翻译一篇供大家参考，上面是这个帖子的链接。

nconksd

瑞米 发表于 2014-1-21 19:42
是否享有50%的 折扣不以你是否出租为条件的，是以你持有你投资物业时间达到一年为条件，因此50%的折扣不 ...

谢谢。

澳洲行

lz好人

LENNY_DONG

我过来看看何时帖子和我的一样被转移到免费信息里面

jinihong

请问,我老公的亲戚借钱给我们,当时,我老公在香港办理的汇款,我们需要缴税吗?我们需要提供什么证明呢?