讨论：假设有30万首付，买一套少贷款，还是买一套自住一套投资呢

cangaru

chenyunsun 发表于 2013-10-25 13:21
你這種理財觀點，相對保守。

當然還有更保守的，例如直接買30萬以下的房產，不貸款。或者繼續存錢，不貸 ...

看来解释这么半天，你还是没理解啊

贷款多少买投资房，和怎样放置现金，完全是两个概念

LZ的问题是怎样放置现金的问题

贷款多少买投资房是另个话题

deen

围观

李十三

cangaru 发表于 2013-10-25 13:28
看来解释这么半天，你还是没理解啊

贷款多少买投资房，和怎样放置现金，完全是两个概念

實際上是一個概念。
假設你有自住房，並且還欠銀行20萬。
突然，你中獎20萬現金。你會把20萬放到自住房裡。
有的人則會用這20萬作首期，去買一個投資房。

李十三

cangaru 发表于 2013-10-25 13:28
看来解释这么半天，你还是没理解啊

贷款多少买投资房，和怎样放置现金，完全是两个概念

把錢放到自住房貸款，就是降低借貸規模。把錢拿去買投資房就是增加借貸規模。實質上是一個概念。

cangaru

chenyunsun 发表于 2013-10-25 13:35
實際上是一個概念。
假設你有自住房，並且還欠銀行20萬。
突然，你中獎20萬現金。你會把20萬放到自住房裡 ...

你说的这种情况也不是完全不可能

有可能的情况是该人是吃福利的没收入，或收入很少

正常人拿工资有收入的都有用投资房来NEGATIVE GEAR，所以把现金部分放自住先，投资部分百分百GEAR

这个你要是不理解我也只能点到为止了

李十三

cangaru 发表于 2013-10-25 13:40
你说的这种情况也不是完全不可能

有可能的情况是该人是吃福利的没收入，或收入很少

你說的我理解。如果有自住房貸款和投資房貸款，有錢當然是放入自住房中。如果銀行允許，當然是自住房儘量少貸款，投資房儘量多貸款好。

又回到樓主的問題，有30萬現金，沒有房產。

假設樓主看中兩套房每套60萬。銀行願意借90萬。

選項一：買一套，貸款30萬。

選項二：兩套都買下。共貸款90萬（如果銀行願意，最佳配置是自住房借30萬，投資房借60萬。）

明明就是借貸規模的問題，而不是錢放在哪裡的問題。

cangaru

chenyunsun 发表于 2013-10-25 14:00
你說的我理解。如果有自住房貸款和投資房貸款，有錢當然是放入自住房中。如果銀行允許，當然是自住房儘量 ...

这又涉及到现金多少和贷款多少的区别，也是两个概念

你说的情况是不用OFFSET的情况，这种情况也不是正常人的选择

正常人的做法当然是尽可能向银行借钱，然后所有现金都放在自住房的OFFSET里，灵活掌握

回到LZ说的情况，最理想状态是如果工资收入许可，可以贷款120万，两套房全拿下，30万放自住OFFSET，这样现金可以灵活支配，比如工资收入来年大涨，可以再贷款再买房, so on so forth

所以说买多少投资房和现金怎么支配关系不大，和收入关系很大，understand?

ccluckyfish

两套

hjx1000

VIC & NSW两套，其他就一套

scorpionzn

或者可以先买一套自住房，贷80%，15w付首付，剩下15w放offset。然后马上再买一套投资房，offset里面15w拿出来付首付，再贷80%。这样投资房的利息，以及offset里面拿出来做投资房首付的15w产生的利息，都可以抵税了。我说的没错吧？

AutoSupport

我个人会买两套

nihaowohao

如果喜欢平静、轻松的生活，先买一套；
如果喜欢创造压力、迎接富贵或负债，就买两套、三套。
看你的性格了。

jackyzhous

原来还是有人有钱不知道怎么花的。。。顿时蛋碎
如果你30w是你父母一次过给你的，然后你只有正常人的收入。那么30w买一套自住房= 一辈子抱着这个房子过了。慢慢把剩下的银行还掉 ，还完了，你也差不多了。
30w买2套房一套自住，一套投资 5 6年以后 你有一套五贷款的房子了
30w投一个1房自住 2套投资恭喜你开始慢慢赚钱了

empty1978

买2套30万的房子，一套自主，一套出租。压力都不大。

joeko

当不当房奴的选择

pessy

jackyzhous 发表于 2013-10-25 21:46
原来还是有人有钱不知道怎么花的。。。顿时蛋碎
如果你30w是你父母一次过给你的，然后你只有正常人的收入。 ...

没贷款了，就差不多了？

zuozuo

如果确定投资房肯定升值，就买两套，否则还要往里贴钱。基本上，投资房每周贴进去80-100（已经算过负扣税的收益了），想想吧，投资的房子有这么大的升值空间吗？每年strata也是不小的一笔费用，房屋交易也会产生很多费用，房子还有很大可能空置。当然，要是像中国头两年那个升值幅度，能多买就多买啊，不租，放在那里也干赚。

忽然一悠

如果我有30万现金，就买三套，贷款的事总会有办法的

李十三

scorpionzn 发表于 2013-10-25 16:06
或者可以先买一套自住房，贷80%，15w付首付，剩下15w放offset。然后马上再买一套投资房，offset里面15w拿出 ...

對衝帳戶拿出來的十五萬的利息，可能不能抵扣。

李十三

忽然一悠 发表于 2013-10-25 22:09
如果我有30万现金，就买三套，贷款的事总会有办法的

還款能力有無問題?收入穩定否?利率上升時能否支持?

李十三

cangaru 发表于 2013-10-25 14:48
这又涉及到现金多少和贷款多少的区别，也是两个概念

你说的情况是不用OFFSET的情况，这种情况也不是正常 ...

所以你認為答案取決於收入?那你應該問樓主收入，而不是答因為三十萬不足以＂cover＂自住房，所以應該只買自住房。

idlepoison

我支持楼上某些光脚观众观点！
必须贷满！完全不用考虑投资啊收益啊回报率啊！什么其他投资方式那简直就是幻觉！也完全不用在意空置率！完全不用考虑还款能力！ 更加不用考虑将来利息变动！另外什么房价起伏那显然是不在话下！只要银行敢贷! 我就敢买！这样一套变两套，两套变4套，4套变8套，啧啧，7年还能翻一翻！出不了10年，服不服排行榜上必然有你的位置啊！兄弟，大胆的上吧，我看好你哦

忽然一悠

chenyunsun 发表于 2013-10-25 21:50
還款能力有無問題?收入穩定否?利率上升時能否支持?

买一套以上房子的人，一般都是投资的，只有一套房是自己住的，其他的靠租金养就够了，不用怕什么还款能力，只要有能力还自己的自住房就好了

说自己的例子吧，几年前买了个30万的房子，首付了10%， 投资房形式贷款，住了一年之后搬出去，房子租出去，房租完全可以cover贷款，房子自己养自己。

之后一年，又买了一个40万的房子，首付了10%， 投资房形式贷款，住了一年之后， 房子租出去，房租完全可以cover贷款，房子自己养自己。

在搬出去自己的房子这段期间，我们租房子住，就是take了整套的apt， 也没分租，完全享受私人生活，其实我们的房租和供我们自己的房子贷款差不多，同时还用另外两套房子做负扣税。

又过了一年，买了个59万的House home and land package，类似于楼花，当时只交了10%押金，两之后也就是现在，settle了这个house, 还用是投资房形式贷款， 10%首付，完全无压力，因为当时那个区域的home and land package 不是特别引人注目，所以价钱完全可以称受得起。而且之前买的那两个房子由于几年中的升值，在settle 这个house的时候还起到了帮助贷款的作用。

三套房子，一共投入 3万+4万+5万9千=12万9千，所以说，如果我像楼主这种情况，cash这么多，早就买更多房子了。

如果担心空置率，担心利率上涨，怕还不起房子贷款，最坏情况就是银行把你房子拿走卖了，房子卖完还会有剩余留给你，所以根本没有想象中那么可怕。

我们买房子的时候就是普通上班族，普通收入，完全扯了足迹平均工资的后腿， 我们都不怕，如果收入比我们还高的怕什么。现在我们刚刚有了孩子，还庆幸当初买房子早，要不然有了孩子以后再买房子，由于家庭开销大了，贷款方面可能还得找broker做，而且房子越来越贵。

前提是，后两个房子在政府出台免印花税的情况下买的，所以投入比较低，没交过印花税

wowmygame

利息一低，大家果然都兴奋了。只三十万，换成人民币不到200万，居然二套还有说三套的。本来就不宽裕，就老实买银行城过日子，不然明年一升息，出点什么危机，鸡飞蛋打，就在眼前。

青苹果68

忽然一悠 发表于 2013-10-25 23:08
买一套以上房子的人，一般都是投资的，只有一套房是自己住的，其他的靠租金养就够了，不用怕什么还款能力 ...

如果出现意外，房子被银行收走，损失很大。房产购入成本包括印花税，中介commission。 50万的房子，一般在销售时，成本会增加3万。

澳洲行

一套

churchman

两套

青苹果68

买3套就等着慢慢折腾吧。

青苹果68

cangaru 发表于 2013-10-25 14:48
这又涉及到现金多少和贷款多少的区别，也是两个概念

你说的情况是不用OFFSET的情况，这种情况也不是正常 ...

很靠谱。

忽然一悠

青苹果68 发表于 2013-10-26 10:08
如果出现意外，房子被银行收走，损失很大。房产购入成本包括印花税，中介commission。 50万的房子，一般 ...

房子都增值了, 不会有什么损失, 关于买卖房子的细节和cost我们都有和中介沟通过, 都是能承受的范围内, 况且每个人的情况不一样, 按照自己的情况来办事, 不超过自己能力范围以外, 一般都不会有什么事, 不建议太保守, 除非快退休的年纪