新足迹

 找回密码
 注册

精华好帖回顾

· (完整篇) 2007/4/18 我家双喜临门: 早上我多了个小侄儿, 还买了个喜欢的好房子. (2007-4-18) 丫丫ma · 入门烘焙一周年:说说发酵那点事儿――凝凝的天然酵种养育日记(sourdough与老面) (2011-6-8) feicunzic
· 15款 Kluger 2WD GX DIY加装电动后背门作业 (2016-3-30) danielz158 · 我买房了(在堪培拉)填坑完毕 (2009-2-11) distantmusic
Advertisement
Advertisement
楼主:李十三

[创业交流] 有没有人想过做房地产开发的? [复制链接]

发表于 2013-10-5 21:40 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
lss123 发表于 2013-10-5 21:03
1870的土地,盖7/8层,算每层最少10个
70套公寓,每套建筑价格算22万,共1540万
做得好的项目应该是全部 ...

銀行通常願意貸什麼比例呢?
Advertisement
Advertisement

发表于 2013-10-5 21:49 |显示全部楼层
此文章由 lss123 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lss123 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
chenyunsun 发表于 2013-10-5 21:40
銀行通常願意貸什麼比例呢?

看你的财务,是否已有贷款,最重要就是预售拉
问做项目贷款的人比较清楚

发表于 2013-10-5 22:04 |显示全部楼层
此文章由 ialienam 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ialienam 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. around 20% profit (那其實不高, 你找好地 等都賣出去都也要兩年把). 真正要賺是蓋units..
很多小的developers都也是活不下去, 玩現金生意, 一天賣不出去 就是花錢

很多人都想找金主, 誰會真正想投錢. 借個一百萬, 光interest一年就5,6萬跑不掉. 你沒有認識builder等人, 你外找人家也要賺錢.. 等蓋好你找agent來賣也是要給人家commission.. 自己還能剩多少?

想搞個trust/managed fund來收錢.. 你光是complaince都不知道要多少錢了.. PDS等東西花費都嚇死人, 你沒名氣 誰會敢給你錢
Anyway這是我知道的, 因為我也不完全知道這行裡面所有東西.
但身邊有朋友自己蓋房子 (for own living), 就一棟房子就累得要死. 前段時間還被builder拿錢就跑掉

像我手上一些Greek客戶, 最早自己就是tradie, 很多東西自己來. 也有認識的人 長年下來是賺真不少..
要不然你就夠有錢, 有信任團隊來幫你做事.

如果你錢不多, 也想搞這個.. 自己又無法下去做.
別人找你 他們也不傻.. 也要從你身上賺錢 最後你自己還能剩多少??

发表于 2013-10-5 22:07 |显示全部楼层
此文章由 luluwawa 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 luluwawa 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
lss123 发表于 2013-10-5 21:03
1870的土地,盖7/8层,算每层最少10个
70套公寓,每套建筑价格算22万,共1540万
做得好的项目应该是全部 ...

还要批文吗,朋友说注册一家房地产公司就可以了,很快的。
不过我家那位觉得不靠谱,没同意。

发表于 2013-10-5 22:08 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...

多謝分享。

发表于 2013-10-5 22:09 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
luluwawa 发表于 2013-10-5 22:07
还要批文吗,朋友说注册一家房地产公司就可以了,很快的。
不过我家那位觉得不靠谱,没同意。 ...

可能是說DA。
Advertisement
Advertisement

发表于 2013-10-5 22:12 |显示全部楼层
此文章由 rdlcs 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 rdlcs 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整

发表于 2013-10-5 22:13 |显示全部楼层
此文章由 luluwawa 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 luluwawa 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...

说的好,学习了。

发表于 2013-10-5 22:15 |显示全部楼层
此文章由 luluwawa 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 luluwawa 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
chenyunsun 发表于 2013-10-5 22:09
可能是說DA。

不好意思,什么是DA?

发表于 2013-10-5 22:17 |显示全部楼层
此文章由 helloyuhui 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 helloyuhui 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我也是第一次做,摸索了半年,总结了些经验给想做开发的初哥们。这个初哥最好是对地产有点见识到,完全没概念的还是别来做。
第一次做总是要吃点亏得,我现在就在吃亏的路上。不过先把路子走通才是正途。
第一是资金,有多大资金做多大项目。100万以下的话建个Townhouse或者5套左右Unit把。之上再考虑做10个左右Units。
第二是经验,没有经验的话只能跟着别人做,或者找别人合作。别怕吃亏,只要开始的时候想好所有的可能行,把风险控制住。团队很重要,Project manager, builder,lawyer, accountant一个不能少,这边开发的好处就是你可以什么人都找专业人士,价钱公道,没这么多乱七八糟的关系。当然优惠也不可能了,当交学费吧。
第三是有个大概概念,利润一般是总项目费用的20%,好项目能达到30%,差于20%的不要做,特别是经验不多的,肯定死在上面。买地最好买有DA的,不然你个初哥去搞政府的条例这些时间拖不起。
第四是怎么融资的问题,因为利润这么少,你要是不融资的话想想搞成一个项目就要快2年,相当于你一年才10%,而且最后还剩下几套存货。所以必须用银行资金杠杆,这里有个问题,如果你是中国人或者是新手的话,银行一般不会放款给你,除非你做过几个项目了。话说回来你要是做过项目了也不会来这里寻求经验了不是

评分

参与人数 2积分 +4 收起 理由
TigerBNE + 2
李十三 + 2 感谢分享

查看全部评分

发表于 2013-10-5 22:21 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 chenyunsun 于 2013-10-5 22:22 编辑
ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...


各種人要賺錢非常正常。一件產品,原材料供應商要賺錢,生產商要賺錢,進出口商要賺錢,批發商要賺錢,零售商要賺錢,廣告商要賺錢,運輸商要賺錢,你不能就說這樣就沒錢賺了呀。大家都有機會賺錢。
不一定要自己研發,生產,銷售全做才賺錢的。

评分

参与人数 1积分 +3 收起 理由
tanliyoung + 3 我很赞同

查看全部评分

Advertisement
Advertisement

发表于 2013-10-5 22:23 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
從悉尼的市場來看,房屋是供不應求的。

发表于 2013-10-5 22:29 |显示全部楼层
此文章由 helloyuhui 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 helloyuhui 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
当记录下我这段时间的成果,也希望找点同行通通气,抛砖引玉啊。
我在国内开发过项目,基本上流程都很熟悉。国内最重要的是拿地的价格和与政府的关系,以及融资的能力。
这边什么都是透明的,除了一个融资是华人初哥最大的问题。
1.因为这边大银行首先要求你是澳洲PR或者公民才会考虑给你贷款,把很多国内来的过江龙就拦住了。有人说集资来做,如果你是说把一个项目的所有费用都集起来的话没什么可行性,一般愿意做地产的都知道里面的风险,也不会说愿意满足于一年才10%的回报。如果只是用来作本金的话,银行会评估要求所有股东做担保,这样的话里面的人总有不符合要求的。所以你要是初次做的话集资最多不要超过2个人
2.融资需要评估可行性,这是最重要的。一般可贷款比例是75%的总成本,比如你一个项目总花费1000万,地价300万,你把地价全出了,银行是可以贷给你所有的建筑成本和利息的。但是他会要求你把所有贷款额先通过楼花预售了。比如你贷款700万,你就需要预售价值这么多的楼花。
3.融资还需要看你的builder的资质和PM资质,要是银行认可的人。
4.那么怎么融资呢,是有专门的融资中介去各个银行和基金帮你问的,他会告诉你需要怎么做。

评分

参与人数 4积分 +14 收起 理由
澳洲是传说 + 4 你太有才了
vont + 6 感谢分享
Vwc + 3 感谢分享

查看全部评分

发表于 2013-10-5 22:38 |显示全部楼层
此文章由 luluwawa 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 luluwawa 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
helloyuhui 发表于 2013-10-5 22:29
当记录下我这段时间的成果,也希望找点同行通通气,抛砖引玉啊。
我在国内开发过项目,基本上流程都很熟悉 ...

感谢分享,学习了。

发表于 2013-10-5 22:41 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
helloyuhui 发表于 2013-10-5 22:17
我也是第一次做,摸索了半年,总结了些经验给想做开发的初哥们。这个初哥最好是对地产有点见识到,完全没概 ...

有了da後,是否可以給中介推銷了?如果有足夠買家預訂,會否容易得到貸款?

发表于 2013-10-5 22:45 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...

如果說trust難搞,那麼搞公司應該可以。
Advertisement
Advertisement

发表于 2013-10-5 23:02 |显示全部楼层
此文章由 annie0312 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 annie0312 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
chenyunsun 发表于 2013-10-5 22:23
從悉尼的市場來看,房屋是供不應求的。

悉尼的市場競爭應該也很大是嗎? 墨爾本的小小初妞 弱弱的問。。。。
:

发表于 2013-10-6 10:02 |显示全部楼层
此文章由 ialienam 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ialienam 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
chenyunsun 发表于 2013-10-5 22:21
各種人要賺錢非常正常。一件產品,原材料供應商要賺錢,生產商要賺錢,進出口商要賺錢,批發商要賺錢,零 ...

當然不可能ㄧ個人全搞定。。
當然也是和同行討論過
像上面前輩說的如果真的20-30%..花兩年這樣average下來ㄧ年10% around..這如果還要扣除agents etc加上房子投資花費很高

那這樣risk vs reward就要考慮ok不ok

Company structure我最近ㄧ個客戶也問我
然後我幫他問accountant...說好像不ㄧ定划算,說是沒有capital gain concession
這我就不是太知道
不過就ㄧ般來說澳洲如果要別人投資你有滿多法律東西。。(像fundsㄧ樣公開人家投資)

如果ㄧ般自己朋友湊湊那應該又不ㄧ樣

发表于 2013-10-6 10:19 |显示全部楼层
此文章由 伊达政宗 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 伊达政宗 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整

发表于 2013-10-6 16:53 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ialienam 发表于 2013-10-6 10:02
當然不可能ㄧ個人全搞定。。
當然也是和同行討論過
像上面前輩說的如果真的20-30%..花兩年這樣average下 ...

我估計他說10%已經是扣除所有費用之後的淨收益率。無需再扣。

发表于 2013-10-6 22:16 |显示全部楼层
此文章由 老顽童 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 老顽童 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果纯粹讲利润率,澳洲房地产的利润率不高。把投资和融资成本算进去,最后的纯利润一般就10%。
澳洲很多产业的净利润率都超过这个。
所以还是要有规模。但上规模意味着投入很高,投入很高就必须得到资本的强有力支撑,而且还得自己非常懂建筑和控制成本、周期。而且澳洲成本波动很大,建筑周期有太长,一个项目做下来,可能还不如放贷甚至存银行,就不操那份心担那份风险了。
你说的买块地干几个UNIT也是可行的,但一般还是得自己是builder才能稳赚那个钱,否则还真不好说。
Advertisement
Advertisement

发表于 2013-10-6 22:19 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
老顽童 发表于 2013-10-6 22:16
如果纯粹讲利润率,澳洲房地产的利润率不高。把投资和融资成本算进去,最后的纯利润一般就10%。
澳洲很多产 ...

多謝分享

发表于 2013-10-6 23:18 |显示全部楼层
此文章由 SYDNEYPSA 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 SYDNEYPSA 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我在悉尼,我是高级结构工程师,有大型机建项目管理经验,可以私信讨论合作。

发表于 2013-10-7 12:59 |显示全部楼层
此文章由 勾兑阳光 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 勾兑阳光 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
luluwawa 发表于 2013-10-5 20:57
这个帖子很好,昨天刚好一个朋友想约我们合伙做一旦地产开发项目,地点离城很近,northmelbourne,一块空地 ...

对你提到的那个North mel的项目挺感兴趣的,可以分享一下信息吗?

发表于 2013-10-7 16:19 |显示全部楼层
此文章由 imsonny 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 imsonny 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
现在盖一个双砖两层别墅大概多少钱? builder利润暂了几层呢?

发表于 2013-10-7 16:46 |显示全部楼层
此文章由 TigerBNE 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 TigerBNE 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
chenyunsun 发表于 2013-10-5 10:34
中型项目资金要求很高,不容易。

中型项目一般是指多少个townhouse, 或者地多大,资金要多少?
Advertisement
Advertisement

发表于 2013-10-7 17:56 |显示全部楼层
此文章由 helloyuhui 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 helloyuhui 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
有了DA就可以开始预售,其实没有DA也可以,只是你很难确定合同条款。所以还是有DA和strata plan之后预售。预售合同需要覆盖一定比例,但是不代表你预售完就真的可以贷款。只是必要条件不是充分条件。

评分

参与人数 2积分 +3 收起 理由
Vwc + 2 感谢分享
李十三 + 1 感谢分享

查看全部评分

发表于 2013-10-7 18:22 |显示全部楼层
此文章由 李十三 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李十三 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
helloyuhui 发表于 2013-10-7 17:56
有了DA就可以开始预售,其实没有DA也可以,只是你很难确定合同条款。所以还是有DA和strata plan之后预售。 ...

谢谢

发表于 2013-10-7 18:58 |显示全部楼层
此文章由 luluwawa 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 luluwawa 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
勾兑阳光 发表于 2013-10-7 12:59
对你提到的那个North mel的项目挺感兴趣的,可以分享一下信息吗?

是一个朋友看中一块地,他资金不够,想拉我们入伙,我家那位觉得不太靠谱,没同意,您有意想入伙吗?这要问问那位朋友了。
头像被屏蔽

禁止访问

发表于 2013-10-7 20:56 |显示全部楼层
此文章由 lucky66s 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lucky66s 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
风险有点大哦,而且有点象国内以前温州炒房团的,但那些团友可都是亲戚来者的

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

Advertisement
Advertisement
返回顶部