有没有人想过做房地产开发的?

李十三

lss123 发表于 2013-10-5 21:03
1870的土地，盖7/8层，算每层最少10个
70套公寓，每套建筑价格算22万，共1540万
做得好的项目应该是全部 ...

銀行通常願意貸什麼比例呢?

lss123

chenyunsun 发表于 2013-10-5 21:40
銀行通常願意貸什麼比例呢?

看你的财务，是否已有贷款，最重要就是预售拉
问做项目贷款的人比较清楚

ialienam

你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. around 20% profit (那其實不高, 你找好地 等都賣出去都也要兩年把). 真正要賺是蓋units..
很多小的developers都也是活不下去, 玩現金生意, 一天賣不出去 就是花錢

很多人都想找金主, 誰會真正想投錢. 借個一百萬, 光interest一年就5,6萬跑不掉. 你沒有認識builder等人, 你外找人家也要賺錢.. 等蓋好你找agent來賣也是要給人家commission.. 自己還能剩多少?

想搞個trust/managed fund來收錢.. 你光是complaince都不知道要多少錢了.. PDS等東西花費都嚇死人, 你沒名氣 誰會敢給你錢
Anyway這是我知道的, 因為我也不完全知道這行裡面所有東西.
但身邊有朋友自己蓋房子 (for own living), 就一棟房子就累得要死. 前段時間還被builder拿錢就跑掉

像我手上一些Greek客戶, 最早自己就是tradie, 很多東西自己來. 也有認識的人 長年下來是賺真不少..
要不然你就夠有錢, 有信任團隊來幫你做事.

如果你錢不多, 也想搞這個.. 自己又無法下去做.
別人找你 他們也不傻.. 也要從你身上賺錢 最後你自己還能剩多少??

luluwawa

lss123 发表于 2013-10-5 21:03
1870的土地，盖7/8层，算每层最少10个
70套公寓，每套建筑价格算22万，共1540万
做得好的项目应该是全部 ...

还要批文吗，朋友说注册一家房地产公司就可以了，很快的。
不过我家那位觉得不靠谱，没同意。

李十三

ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...

多謝分享。

李十三

luluwawa 发表于 2013-10-5 22:07
还要批文吗，朋友说注册一家房地产公司就可以了，很快的。
不过我家那位觉得不靠谱，没同意。 ...

可能是說DA。

rdlcs

luluwawa

ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...

说的好，学习了。

luluwawa

chenyunsun 发表于 2013-10-5 22:09
可能是說DA。

不好意思，什么是DA？

helloyuhui

我也是第一次做，摸索了半年，总结了些经验给想做开发的初哥们。这个初哥最好是对地产有点见识到，完全没概念的还是别来做。
第一次做总是要吃点亏得，我现在就在吃亏的路上。不过先把路子走通才是正途。
第一是资金，有多大资金做多大项目。100万以下的话建个Townhouse或者5套左右Unit把。之上再考虑做10个左右Units。
第二是经验，没有经验的话只能跟着别人做，或者找别人合作。别怕吃亏，只要开始的时候想好所有的可能行，把风险控制住。团队很重要，Project manager, builder,lawyer, accountant一个不能少，这边开发的好处就是你可以什么人都找专业人士，价钱公道，没这么多乱七八糟的关系。当然优惠也不可能了，当交学费吧。
第三是有个大概概念，利润一般是总项目费用的20%，好项目能达到30%，差于20%的不要做，特别是经验不多的，肯定死在上面。买地最好买有DA的，不然你个初哥去搞政府的条例这些时间拖不起。
第四是怎么融资的问题，因为利润这么少，你要是不融资的话想想搞成一个项目就要快2年，相当于你一年才10%，而且最后还剩下几套存货。所以必须用银行资金杠杆，这里有个问题，如果你是中国人或者是新手的话，银行一般不会放款给你，除非你做过几个项目了。话说回来你要是做过项目了也不会来这里寻求经验了不是。

李十三

ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...

各種人要賺錢非常正常。一件產品，原材料供應商要賺錢，生產商要賺錢，進出口商要賺錢，批發商要賺錢，零售商要賺錢，廣告商要賺錢，運輸商要賺錢，你不能就說這樣就沒錢賺了呀。大家都有機會賺錢。
不一定要自己研發，生產，銷售全做才賺錢的。

李十三

從悉尼的市場來看，房屋是供不應求的。

helloyuhui

当记录下我这段时间的成果，也希望找点同行通通气，抛砖引玉啊。
我在国内开发过项目，基本上流程都很熟悉。国内最重要的是拿地的价格和与政府的关系，以及融资的能力。
这边什么都是透明的，除了一个融资是华人初哥最大的问题。
1.因为这边大银行首先要求你是澳洲PR或者公民才会考虑给你贷款，把很多国内来的过江龙就拦住了。有人说集资来做，如果你是说把一个项目的所有费用都集起来的话没什么可行性，一般愿意做地产的都知道里面的风险，也不会说愿意满足于一年才10%的回报。如果只是用来作本金的话，银行会评估要求所有股东做担保，这样的话里面的人总有不符合要求的。所以你要是初次做的话集资最多不要超过2个人
2.融资需要评估可行性，这是最重要的。一般可贷款比例是75%的总成本，比如你一个项目总花费1000万，地价300万，你把地价全出了，银行是可以贷给你所有的建筑成本和利息的。但是他会要求你把所有贷款额先通过楼花预售了。比如你贷款700万，你就需要预售价值这么多的楼花。
3.融资还需要看你的builder的资质和PM资质，要是银行认可的人。
4.那么怎么融资呢，是有专门的融资中介去各个银行和基金帮你问的，他会告诉你需要怎么做。

luluwawa

helloyuhui 发表于 2013-10-5 22:29
当记录下我这段时间的成果，也希望找点同行通通气，抛砖引玉啊。
我在国内开发过项目，基本上流程都很熟悉 ...

感谢分享，学习了。

李十三

helloyuhui 发表于 2013-10-5 22:17
我也是第一次做，摸索了半年，总结了些经验给想做开发的初哥们。这个初哥最好是对地产有点见识到，完全没概 ...

有了da後，是否可以給中介推銷了?如果有足夠買家預訂，會否容易得到貸款?

李十三

ialienam 发表于 2013-10-5 22:04
你要是沒experience, 銀行連錢都不會想借你

我知道很多人想搞, 但profit不知道他們是說真的還假的.. aroun ...

如果說trust難搞，那麼搞公司應該可以。

annie0312

chenyunsun 发表于 2013-10-5 22:23
從悉尼的市場來看，房屋是供不應求的。

悉尼的市場競爭應該也很大是嗎？ 墨爾本的小小初妞 弱弱的問。。。。

ialienam

chenyunsun 发表于 2013-10-5 22:21
各種人要賺錢非常正常。一件產品，原材料供應商要賺錢，生產商要賺錢，進出口商要賺錢，批發商要賺錢，零 ...

當然不可能ㄧ個人全搞定。。
當然也是和同行討論過
像上面前輩說的如果真的20-30%..花兩年這樣average下來ㄧ年10% around..這如果還要扣除agents etc加上房子投資花費很高

那這樣risk vs reward就要考慮ok不ok

Company structure我最近ㄧ個客戶也問我
然後我幫他問accountant...說好像不ㄧ定划算，說是沒有capital gain concession
這我就不是太知道
不過就ㄧ般來說澳洲如果要別人投資你有滿多法律東西。。(像fundsㄧ樣公開人家投資)

如果ㄧ般自己朋友湊湊那應該又不ㄧ樣

伊达政宗

李十三

ialienam 发表于 2013-10-6 10:02
當然不可能ㄧ個人全搞定。。
當然也是和同行討論過
像上面前輩說的如果真的20-30%..花兩年這樣average下 ...

我估計他說10%已經是扣除所有費用之後的淨收益率。無需再扣。

老顽童

如果纯粹讲利润率，澳洲房地产的利润率不高。把投资和融资成本算进去，最后的纯利润一般就10%。
澳洲很多产业的净利润率都超过这个。
所以还是要有规模。但上规模意味着投入很高，投入很高就必须得到资本的强有力支撑，而且还得自己非常懂建筑和控制成本、周期。而且澳洲成本波动很大，建筑周期有太长，一个项目做下来，可能还不如放贷甚至存银行，就不操那份心担那份风险了。
你说的买块地干几个UNIT也是可行的，但一般还是得自己是builder才能稳赚那个钱，否则还真不好说。

李十三

老顽童 发表于 2013-10-6 22:16
如果纯粹讲利润率，澳洲房地产的利润率不高。把投资和融资成本算进去，最后的纯利润一般就10%。
澳洲很多产 ...

多謝分享

SYDNEYPSA

我在悉尼，我是高级结构工程师，有大型机建项目管理经验，可以私信讨论合作。

勾兑阳光

luluwawa 发表于 2013-10-5 20:57
这个帖子很好，昨天刚好一个朋友想约我们合伙做一旦地产开发项目，地点离城很近，northmelbourne，一块空地 ...

对你提到的那个North mel的项目挺感兴趣的，可以分享一下信息吗？

imsonny

现在盖一个双砖两层别墅大概多少钱？ builder利润暂了几层呢？

TigerBNE

chenyunsun 发表于 2013-10-5 10:34
中型项目资金要求很高，不容易。

中型项目一般是指多少个townhouse, 或者地多大，资金要多少？

helloyuhui

有了DA就可以开始预售，其实没有DA也可以，只是你很难确定合同条款。所以还是有DA和strata plan之后预售。预售合同需要覆盖一定比例，但是不代表你预售完就真的可以贷款。只是必要条件不是充分条件。

李十三

helloyuhui 发表于 2013-10-7 17:56
有了DA就可以开始预售，其实没有DA也可以，只是你很难确定合同条款。所以还是有DA和strata plan之后预售。 ...

谢谢

luluwawa

勾兑阳光 发表于 2013-10-7 12:59
对你提到的那个North mel的项目挺感兴趣的，可以分享一下信息吗？

是一个朋友看中一块地，他资金不够，想拉我们入伙，我家那位觉得不太靠谱，没同意，您有意想入伙吗？这要问问那位朋友了。

lucky66s

风险有点大哦，而且有点象国内以前温州炒房团的，但那些团友可都是亲戚来者的