如果你是这五年买投资房的，现在要是卖了，到底赚多少？

april_19

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 13:30
你买的投资房真好啊，能也要一份你邻居房屋的链接吗？谢谢

我祇是舉個例子說明下投資房的回報該怎麼算哈，不代表支持或者否定樓花。事實上我們那個盤同期同房型，有人買下花了70+萬，有人買的比我們還便宜，所以算是有賺有賠的。建議買投資房之前好好把finance算一下，如果不懂的可以找個會計咨詢下。

ddwwhhkk

Port_1433 发表于 2013-9-27 13:43
11年买的两房UNIT，485K，13年卖了563K，一年退税八K左右，月租460，利息从最高的2千多到后来的1千多，只还 ...

可以问下，你的退税具体都有哪些项吗？
我算了下，你485K就是100%贷款，平均6%利息，一年总共29100；租金460*52 = 23920；我估算你一年杂七八啦维护费用council fee/land tax/water/agent commission/repair/insurance差不多3000，这一年损失才8180，就算40%退税，感觉也不会退回8K左右吧，是我哪里计算漏了吗？

Port_1433

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 14:17
可以问下，你的退税具体都有哪些项吗？
我算了下，你485K就是100%贷款，平均6%利息，一年总共29100；租金 ...

当时只给了5%，所以有保险，这个好像是1万多，这个钱可以分五年退税的，是大头。还有刚开始的时候，利率还比较高，所以利息也是相当高的。这个也是大头。还有折旧啊。。。。折旧每年是五千多，这个也是大头啊。。。。

Tasha

Port_1433 发表于 2013-9-27 13:46
什么自住，说明投资房，自主还叫投资房吗？

所以投资得不错啊，卖了后悔吗？

Port_1433

Tasha 发表于 2013-9-27 14:33
所以投资得不错啊，卖了后悔吗？

没办法，卖了套现买自主HOUSE，哎，贵啊。这点钱也买不了像样的。

yingm

nmanz 发表于 2013-9-27 00:08
投资房不大可能赚大钱了，被铁鱼讲座洗脑的除外。

赞同。

Tasha

Port_1433 发表于 2013-9-27 14:40
没办法，卖了套现买自主HOUSE，哎，贵啊。这点钱也买不了像样的。

正在看自住房，对吗？看了你的看房贴了。

Port_1433

Tasha 发表于 2013-9-27 14:43
正在看自住房，对吗？看了你的看房贴了。

嗯。。。。。不过我觉得买房还是要讲时机的，现在真不是好时候。

向往世界和平

税和银行贷款的利息也要算呀！！

ddwwhhkk

Port_1433 发表于 2013-9-27 14:48
嗯。。。。。不过我觉得买房还是要讲时机的，现在真不是好时候。

你的房子还是赚钱的，我用我老公软件算了下你的这个投资房的case

P.S: 这个没有考虑你的5% insurance fee的支出和折旧的NG，我估计这两个差不多，正好抵掉了。另外我是按照你100%贷款算的收益，你看哪里有没有疏漏的？

++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价=485000
卖出价=563000
贷款利息=6.0%
印花税=24170
中介卖房提成比例=2.0%
中介租房提成比例=6.0%
房租/周=460
维护费/年(council fee/land tax/water/repair/insurance)=4000
持有年数=2
负扣税率=37.0%
CGT率=37.0%
买房杂费(律师费等)=2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 78000
总租金 = 47840.0
负扣税 = 6793.2
总利息 = 58200.0
总维护费 = 8000.0
CGT = 9958.55
++++++++++++++++++++++++房产收入++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 132633.2
++++++++++++++++++++++++房产支出++++++++++++++++++++++++
房产支出 = 116958.95
++++++++++++++++++++++++grand final++++++++++++++++++++++++
利润 = 15674

ddwwhhkk

Port_1433 发表于 2013-9-27 13:43
11年买的两房UNIT，485K，13年卖了563K，一年退税八K左右，月租460，利息从最高的2千多到后来的1千多，只还 ...

如果你付了首付，相当于那么多的首付在这两年带来了大概15674的收益。

dogyi

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 17:41
你的房子还是赚钱的，我用我老公软件算了下你的这个投资房的case

P.S: 这个没有考虑你的5% insurance fe ...

这个总支出具体包括什么？

dogyi

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 17:41
你的房子还是赚钱的，我用我老公软件算了下你的这个投资房的case

P.S: 这个没有考虑你的5% insurance fe ...

感觉如果算利润率的话，同意算出的15000的收益，但支出部分如果全额贷款的话，那就只有首期2w多的印花税。其他出租期间的支出已经从房租中扣除了。
不知道我算的是否正确。
如果算绝对利润率的话，收益还得扣除这印花税在两年中投资可能带来的5%的中位回报率。

XPBEAR

一屉包子。。。

Port_1433

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 17:45
如果你付了首付，相当于那么多的首付在这两年带来了大概15674的收益。

看到眼花了，才赚这么少啊 ，其实短期买卖是极少能赚钱的，只是碰上这个水鱼遍地的时机，我觉得有很多闲钱可以买投资房，否则还不如用来供自主房好了，还一点你没有算上，就是cgt,下年交税还要付一笔啊！

windy801226

mark

ddwwhhkk

dogyi 发表于 2013-9-27 17:55
这个总支出具体包括什么？

totalInerest + stampDuty + sellPrice * agentSellCommissionRate + totalMaintenanceFee + cgt + purchaseCost + totalAgentRentalCommission

ddwwhhkk

Port_1433 发表于 2013-9-27 18:07
看到眼花了，才赚这么少啊 ，其实短期买卖是极少能赚钱的，只是碰上这个水鱼遍地的时机，我觉得有很多 ...

CGT=9958.55已经算在总支出里面了
totalInerest+stampDuty+sellPrice*agentSellCommissionRate+totalMaintenanceFee+cgt+purchaseCost+totalAgentRentalCommission
= 58200.0+24170+563000*0.02+8000.0+9958.55+2500+2870.4 =116958.95

gracehyh

买的投资房还没卖，但应该情况还好，当初38万5买进的mascot一房加study公寓楼，有电梯一部，高楼层北朝向，火车站1，2分钟，现在不知道具体卖多少钱，但整个地区这几年涨幅还算可以。目前继续持有，租金500+

Tasha

gracehyh 发表于 2013-9-27 18:38
买的投资房还没卖，但应该情况还好，当初38万5买进的mascot一房加study公寓楼，有电梯一部，高楼层北朝向， ...

哪一年买的？

gracehyh

Tasha 发表于 2013-9-27 18:40
哪一年买的？

买的楼花，10年圣诞前settle的

april_19

gracehyh 发表于 2013-9-27 18:46
买的楼花，10年圣诞前settle的

John street PIA的？

gracehyh

april_19 发表于 2013-9-27 19:27
John street PIA的？

是的

april_19

gracehyh 发表于 2013-9-27 20:04
是的

那赚了不少了，他们家的房子出租最好，自住质量不行。hold着，Woolworth 过个一年半载就开了，Mascot 还得涨！

gracehyh

april_19 发表于 2013-9-27 20:22
那赚了不少了，他们家的房子出租最好，自住质量不行。hold着，Woolworth 过个一年半载就开了，Mascot 还 ...

没错，质量很糙，但租金还不错。我之前还真动过自住的念头，但人穷志短舍不得租金，于是还继续租着了

aulaoda

ilovefamily

投资房还退税呢。。。。这个好处也得算里啊。。

dogyi

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 18:24
totalInerest + stampDuty + sellPrice * agentSellCommissionRate + totalMaintenanceFee + cgt + purch ...

还是有点不懂，如果利息放入总支出里面，那收益里面就不应该减去所付的利息部分。
因为每月所付贷款直接从你每月的租金收益里面扣除，转手而已，你并不赚和亏。
如果是负现金流，你也许需要计算，每月负现金额部分如果在投资可能带来的收益，这部分需要算作你的损失。
对经济学不了解，如果不对，请批正。

kr2000

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 17:45
如果你付了首付，相当于那么多的首付在这两年带来了大概15674的收益。

你算全额贷款就不要算首付,你另外一个贴也是这样的
只能说绑定了一部分资金的投资机会,如果没有其他投资机会的话,这个也可以不计

yuxing

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