投资房

crystal

原帖由 applenet 于 2007-11-4 23:15 发表


everything is possible! main point is how do u think and act. 你可以买LOW COST HOUSING,可以买楼花,可以和别人JOINT VENTURE(倾向与别人付首付,你来做RESEARCH, 大家分担OUT OF POCKET, 然后将来利润再分 ...

我是指CASH FLOW，在达到理想的CAPITAL GAIN之前所需的CASH FLOW。买房子的CASH不是什么问题，这里收入稍高的，买几套投资房不是问题。但是守得住吗？CREATIVE FINANCE的东西我也稍懂一些。

patrickzhu

嗯，我支持楼上的看法。
理论和实际操作有差别，想想简单，做起来可能。。。
无论怎样，强大的现金流是保证，大概要熬过前十年。。。（里边有时还有运气的成分）

dingding

原帖由 hehe 于 2007-11-4 22:19 发表
负数是肯定的了，如果算上抵税，应该只有1.5-2万左右吧（60万）就看自己的现金流能不能cover这个负数，坚持到涨价那天了。

一个粗略的算法：9% 利率 （留点margin）：月利息：4500
                               租金：400 * 4 = 1600
                               （4500 -1600 ）* 0.6 = 1740
                               1740 * 12 = 20880

每年至少2万。

dingding

总结一下同学们的意见：

现金的负流出是毋庸置疑的，争取能挣扎到capital gain 足够大的那一天。或者运气好，赶上象今年房地产如火箭一般上升。

我的疑问是：每年2-3万的投资风险大家认为在广大的投资市场是可接受的吗？ - again, 这是一般来讲，每家财政状况不同，风险承受力也不同。

我觉得大家对房产投资大方向都挺清楚的，讨论一下技术细节吧。比如，out of pocket 多少是合理的，为什么？ 哪个地点好，south yarra 的 apartment 还是glen waverley 的 house？

吃喝拉撒睡

都花40W，个人认为inner 的units 会更好。个人喜欢South Yarra的units。

投资inner units的话，很好。但不要买一块地上超过12个的units，也别买平均下来少于100M2的土地的units，也别炒太远的郊区，有风险。

我们处在资源贫乏的时代。水电煤气石油食物等基础性资源都在枯竭当中，现在仅仅是开始。当然我不怀疑有新科技新方法克服这些困难，但这些因素都把人越来越推向城市中心。

至于具体的finance方面的东西，我打个比方。一个房子是一条船，房子多了就像船队，有大有小，有的跑得快有的跑的慢。顺风顺水的时候，每条船都跑得快，但逆风逆水的时候，有的船还能前进，有的船就后退了。若没有别的收入，可以让前进的船匀出点钱拉后退的船一把。毕竟还有峰回路转的时候。若觉得太麻烦，那就把一些船卖掉。

所以说，越到后来越容易。试想10个1Mil的房子，一个普普通通的年，平均增长7%。那么这些钱足够下一个，或者shares，或者作为一个小的development的首期了。

老妖说得对，投资就是玩 利滚利。不然的话cash始终是所有人的最爱

我刚开始的时候不懂，但也好，无知无畏。贷款多不怕，怕的是L/A太高。自我感觉，除非特别有把握，L/A应当控制在65%一下。

明天就考finance，还没看完书 可记住一点：大学里Risk是这么定义的：非预期的波动。所以risk也分好坏。去年买的今年就赶上了“好的”波动。我们从来不抱怨好波动。若03年买的远区就赶上了“坏的”波动。然后我们引以为戒。但综合来看，“波动”的可能性还是好多于坏的。而且在一个good location里，好波动的可能性大大多于坏的。

具体的财务和选择方面，每个人有每个人的想法，估计也都是最适合自己的。我细节不行，从来不记账，不是什么好事。

spirit1

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-5 12:34 发表
都花40W，个人认为inner 的units 会更好。个人喜欢South Yarra的units。

投资inner units的话，很好。但不要买一块地上超过12个的units，也别买平均下来少于100M2的土地的units，也别炒太远的郊区，有风险。
...

确实是实践出真知啊!

今天不让我加分,只好白条了.反正你细节上也记不不住帐.呵呵.

[ 本帖最后由 spirit1 于 2007-11-5 12:57 编辑 ]

dingding

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-5 12:34 发表
都花40W，个人认为inner 的units 会更好。个人喜欢South Yarra的units。

投资inner units的话，很好。但不要买一块地上超过12个的units，也别买平均下来少于100M2的土地的units，也别炒太远的郊区，有风险。
...

俺也白条，本人加不了分 :si74

您先生的unit就是aparment,right？ BTW, 40W您在South Yarra 哪买呀，1室还是studio 呀？1室capital gain 也行吗？

rdcwayx

原帖由 dingding 于 2007-11-5 14:05 发表

俺也白条，本人加不了分 :si74

您先生的unit就是aparment,right？ BTW, 40W您在South Yarra 哪买呀，1室还是studio 呀？1室capital gain 也行吗？

实在是跟不上，冒昧地问一下，

什么是capital gain?

spirit1

原帖由 dingding 于 2007-11-5 14:05 发表

俺也白条，本人加不了分 :si74

您先生的unit就是aparment,right？ BTW, 40W您在South Yarra 哪买呀，1室还是studio 呀？1室capital gain 也行吗？

MEL的UNIT就是细腻的VILLA. 两个地方说法不一样。

dingding

原帖由 rdcwayx 于 2007-11-5 14:17 发表


实在是跟不上，冒昧地问一下，

什么是capital gain?

我的意思是资产增值。 不对吗 - 俺也不自信了

spirit1

原帖由 dingding 于 2007-11-5 14:37 发表


我的意思是资产增值。 不对吗 - 俺也不自信了

对

dingding

原帖由 spirit1 于 2007-11-5 14:20 发表



MEL的UNIT就是细腻的VILLA. 两个地方说法不一样。

俺说的是Mel呀。我不知道在哪买40W的Unit，在South Yarra。只有apartment 有可能。

spirit1

大概楼主这2句话是分开说的

ilchocolate

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-5 12:34 发表
都花40W，个人认为inner 的units 会更好。个人喜欢South Yarra的units。

投资inner units的话，很好。但不要买一块地上超过12个的units，也别买平均下来少于100M2的土地的units，也别炒太远的郊区，有风险。
...

请问吃喝兄，按照以往的数据，多少年是一个价格波期阿？

吃喝拉撒睡

原帖由 ilchocolate 于 2007-11-5 15:33 发表

请问吃喝兄，按照以往的数据，多少年是一个价格波期阿？

不同区域不一样啊！佩斯好区有三年翻三翻的，也有涨得不多的。这问题太大，要具体看区域。

7年一翻的理论是个整体，一般猫本现在东区house 40~60W的，有的还快点，比如说5年左右。

hehe

原帖由 dingding 于 2007-11-5 14:05 发表

俺也白条，本人加不了分 :si74

您先生的unit就是aparment,right？ BTW, 40W您在South Yarra 哪买呀，1室还是studio 呀？1室capital gain 也行吗？

看文不认真:si1



投资inner units的话，很好。但不要买一块地上超过12个的units，也别买平均下来少于100M2的土地的units，也别炒太远的郊区，有风险。


按这个说法，应该不包括apartment

ilchocolate

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-5 16:13 发表


不同区域不一样啊！佩斯好区有三年翻三翻的，也有涨得不多的。这问题太大，要具体看区域。

7年一翻的理论是个整体，一般猫本现在东区house 40~60W的，有的还快点，比如说5年左右。

谢谢，这个贴真是个很好的学习贴

dingding

原帖由 hehe 于 2007-11-5 16:16 发表




看文不认真:si1



投资inner units的话，很好。但不要买一块地上超过12个的units，也别买平均下来少于100M2的土地的units，也别炒太远的郊区，有风险。


按这个说法，应该不包括apartment

那我跟您认真一下：

如果您是Mel土著，您应该知道Unit比apartment贵，40W 在South Yarra 买两室的apartment都费劲，还Unit呢。所以我猜吃喝说的是apartment

hehe

原帖由 dingding 于 2007-11-5 16:48 发表


那我跟您认真一下：

如果您是Mel土著，您应该知道Unit比apartment贵，40W 在South Yarra 买两室的apartment都费劲，还Unit呢。所以我猜吃喝说的是apartment

吃喝TX好像也没说40万就能买south yarra的unit吧。

吃喝拉撒睡

呵呵，appartment也好阿！关键是一个block别太多。比如说2层的appartment building，10个，有车位，占地800～1000，就挺好的。毕竟south yarra的土地价格不比toorak低。有的地段一平米上$5000都很正常。这种地段的appartments，是非常好的投资。

另外，我觉得units是strata title的通称，包括appartment，和units。肯能因为两者表现总体上差不多把。

applenet

买UNIT还是APT,这有可能是将来3大CAPTIAL CITY的人们主要选择了,昨天听房产SEMINAR,有人就提出,当INNER CITY的HOUSE房价普通人越来越不能承受的时候,当越来越多的新移民涌入加上靠近CBD的方便,人们放弃不了CBD也就只能被挤到UNIT里面,所以未来预测UNIT的资产增长(INNER CITY哦!!!)将会高于HOUSE.

rdcwayx

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-5 19:49 发表
呵呵，appartment也好阿！关键是一个block别太多。比如说2层的appartment building，10个，有车位，占地800～1000，就挺好的。毕竟south yarra的土地价格不比toorak低。有的地段一平米上$5000都很正常。这种地段的 ...

到还真地看到这样类似的Block。 给个联结让搂主分析一下。

如果买下这样的Block, 是否值得投资。（两个连接是一套房子）
http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2006746502
http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2006600767

BLOCK OF 10 UNITS
$2,895,000

6 x 2 bedroom and 4 x 1 bedroom units, 3 garages and 4 carspaces. This building is ready to strata with all the required work having been done. Many of the units are fully renovated throughout, some partially. Only 5 minutes walk to station ans shops. Tree lined street. Fully rented. Showing gross income $143,000 per annum. Outgoings approximately $10,500 per annum.

[ 本帖最后由 rdcwayx 于 2007-11-6 16:01 编辑 ]

吃喝拉撒睡

原帖由 rdcwayx 于 2007-11-6 15:56 发表


到还真地看到这样类似的Block。 给个联结让搂主分析一下。

如果买下这样的Block, 是否值得投资。（两个连接是一套房子）
http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2006746502
http:/ ...

汗。一下一坨的买... ...


猫本近来不到一年inner的appartment升值20%，也算是match上了一贯的增值比率。1bed appartment从150~170K升到220K左右，2bed的appartment从360K升到420~450K左右。这些价格都是4、50年的appartment block中的单位价格，它们的transaction量最大，说明appartment还是有市场的。

位置有很大关系。半年前nunawading卖了一个1300M2上盖有8个2bedunits的site，sold for 1.275 after auction。而同时st. kilda卖了一个800M2 的9*2的appartment block，sold before auciton for 3.5M。可见还是land value决定价值。

至于悉尼的，我不知道值不值得，毕竟不了解啊。但如果这块土地的价格要不到asking price的60%，就不要看了。

dingding

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-5 19:49 发表
呵呵，appartment也好阿！关键是一个block别太多。比如说2层的appartment building，10个，有车位，占地800～1000，就挺好的。毕竟south yarra的土地价格不比toorak低。有的地段一平米上$5000都很正常。这种地段的 ...

多谢吃喝同学，长知识了！

一个block的apartment少一些，平均占地多一点，难道是考虑未来推倒重建你这一份土地的价值？South yarra的大apartment block 可真新又洋气啊，内部装修也漂亮。可这么说投资不太好。

lsyca

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-5 12:34 发表
我刚开始的时候不懂，但也好，无知无畏。贷款多不怕，怕的是L/A太高。自我感觉，除非特别有把握，L/A应当控制在65%一下。
...

啥叫 L/A? 谢谢。

吃喝拉撒睡

原帖由 dingding 于 2007-11-7 10:49 发表
一个block的apartment少一些，平均占地多一点，难道是考虑未来推倒重建你这一份土地的价值？South yarra的大apartment block 可真新又洋气啊，内部装修也漂亮。可这么说投资不太 ...

最基本的一点我们都同意，那就是因为缺稀，土地是增值的。Theoriotially，如果一个房子太老我们是会推了重盖的，但这并不重要，重要的是follow the rules。既然大家都相信土地缺席将来增值（对不对暂且不管），那么只有土地价值保证一定百分比，才能保证其增值效果。

原帖由 lsyca 于 2007-11-14 18:01 发表
啥叫 L/A? 谢谢。

Loan over Assets。 负债比。

铁枪

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-14 19:36 发表

我刚开始的时候不懂，但也好，无知无畏。贷款多不怕，怕的是L/A太高。自我感觉，除非特别有把握，L/A应当控制在65%一下。

65% 很保守啊。

astina

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-14 19:36 发表


最基本的一点我们都同意，那就是因为缺稀，土地是增值的。Theoriotially，如果一个房子太老我们是会推了重盖的，但这并不重要，重要的是follow the rules。既然大家都相信土地缺席将来增值（对不对暂且不管） ...

也叫gearing

吃喝拉撒睡

原帖由 铁枪 于 2007-11-14 20:01 发表


65% 很保守啊。

恩。很保守。

如果资产在1M以下90%以上gear也没关系。高了的话降低gearing ratio，个人认为是最好的办法解决风险问题。

铁枪

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-14 20:44 发表


恩。很保守。

如果资产在1M以下90%以上gear也没关系。高了的话降低gearing ratio，个人认为是最好的办法解决风险问题。

不错不错，万科70%左右，香港的四大天王30%左右，都是做减法的实力派。:si39