大家对Liverpool的投资房怎么看？

lycans

TIGMAR 发表于 2013-11-27 21:07
那边房子我一直关注

没你说的涨的那么厉害 这个价位有3年的说！

我年头看过一下， unit有20万的， 现在liverpool还有20万的unit不？

TIGMAR

lycans 发表于 2013-11-28 10:05
我年头看过一下， unit有20万的， 现在liverpool还有20万的unit不？

你得看成交价格 标的没用
那边一般都是比标的价格低好多成交的！

HCLCS

炅龙 发表于 2013-11-27 20:48
LZ 不是举了例子了嘛。
31万价钱买，租每周390，一年就是52周，390*52=20280， 这年的回报率就是收入除以 ...

是否该考虑一下物业管理费，空置率，还有可能的中介管理费等等。

炅龙

HCLCS 发表于 2013-11-29 00:55
是否该考虑一下物业管理费，空置率，还有可能的中介管理费等等。

我那是粗算，除了你列出的，我还考虑印花税，反正自己出的钱都是本钱了。

空置率不知道设几周合适？也看租多少钱，租太高，同样条件下容易空租。

HCLCS

炅龙 发表于 2013-11-29 12:28
我那是粗算，除了你列出的，我还考虑印花税，反正自己出的钱都是本钱了。

空置率不知道设几周合适？也看 ...

是这样，如果租金略高于市场平均价，半年一个合同，我一般设定一年可能有两个租客，每找一个租客大概需2周，共4周。如果租金略低于市场平均价，也许能找到稳定租客一年，空置时间大概2周。

glories

我觉得投资非常靠谱！那些说不靠谱的基本是没去过道听途说的！

炅龙

HCLCS 发表于 2013-11-29 14:38
是这样，如果租金略高于市场平均价，半年一个合同，我一般设定一年可能有两个租客，每找一个租客大概需2 ...

要是让agent 管，你的每次招来个新租客给一个星期租手续费，另外平时租金还得出4%到8%手续费，看你签得怎样，一般5%是肯定的。这个就算自己租也得算进去，因为自己干的话虽然没Agent吃这层，但就不仅仅是资本在运作，自己还出了劳力了，劳动是要算钱的，不能自动成了资本的回报了。按Agent的费用算是个合理的算法。

这样原来你去了4周，空租率嘛。
这两次招租给2周租给Agent作手续费+GST。
然后再从所剩租中减5%或6%作Agent平时管理费+GST。 （这两项光GST就增加费用10%，给政府了）。
再减Levy，再减。。。。。。 咋就老是减呢！

NND， 最后怎么只剩下鸡肋了。

TIGMAR

HCLCS 发表于 2013-11-29 00:55
是否该考虑一下物业管理费，空置率，还有可能的中介管理费等等。

liverpool·那区空置率很低的说 一般都是立马有人接手！

这是现在的状况！
但是过几年很难说啊

你看那边这个apt 哪一个apt
密密麻麻的都在建设 几乎楼挨楼了！

lydiaqq1985

lisa68 发表于 2013-11-27 18:46
真的很好这个想法，其实不远，M5去CITY才半小时，方便，现在中国人越来越多，我现在住在这里，觉得不错，也 ...

现在liverpool租房怎么样了？

lisa68

lydiaqq1985 发表于 2013-11-29 15:19
现在liverpool租房怎么样了？

空房少，抢手

Robbie2018

买那种直接就有租客的。

挑灯亮剑

大西南区到底怎么样，谁住谁知道。有兴趣的同学可以问问住在这边的朋友或者自己来这边看看。足迹论坛对西南区的评价还是有很多负面的。

pandahc

炅龙 发表于 2013-11-27 19:48
LZ 不是举了例子了嘛。
31万价钱买，租每周390，一年就是52周，390*52=20280， 这年的回报率就是收入除以 ...

学些了。没分，白条欠着~~

HCLCS

炅龙 发表于 2013-11-29 15:00
要是让agent 管，你的每次招来个新租客给一个星期租手续费，另外平时租金还得出4%到8%手续费，看你签得怎 ...

有鸡肋就不错啦，搞不好只剩鸡爪啃啃！

popxiaoyu

怎么帖子又被顶起来了。
现在liverpool到底好不好出租？

glories

自己就买了Liverpool的两房，48W，15年settle，室内99平，阳台20，在westfield对面，准备到settle的时候直接把它隔成一个4房卖掉，或者出租，说真的这个地区去过以后你就知道真没那么差，我个人觉得比很多区都好，没去过在那人云亦云的人真的应该去实地考察下，那里租金回报率一直很高，位置好的地方也绝对不愁租。

jack2116

回报率很不错的，可以是正现金流的。

sydney2013

挑灯亮剑 发表于 2013-11-29 17:25
大西南区到底怎么样，谁住谁知道。有兴趣的同学可以问问住在这边的朋友或者自己来这边看看。足迹论坛对西南 ...

大部分中国人不喜欢Liverpool， 只喜欢Hustville，Burwood，Eatswood 之类的， 他们觉得住Liverpool好像什么“生番”，
但留意一下负面新闻，一般都发生在Guildford， Marrylands， Canley Vale， 很小有Liverpool的，大家留意看看是不是？

jane123456

It's not the great location. But I think it's OK for rental.

lycans

popxiaoyu 发表于 2013-11-29 22:23
怎么帖子又被顶起来了。
现在liverpool到底好不好出租？

好不好看售价租金比就好了。旧 unit 25万买下，可以以 300出租。不好租， 敢这么开价吗？

whitecats

glories 发表于 2013-12-1 13:40
自己就买了Liverpool的两房，48W，15年settle，室内99平，阳台20，在westfield对面，准备到settle的时候直 ...

隔成4房能卖嘛？

lycans

whitecats 发表于 2013-12-7 09:22
隔成4房能卖嘛？

Illegal 改建，  就算隔了， 卖的时候也不会因此增值。估计他是想分租吧。 不过一旦出现火灾或其他的安全事故， 怕是要坐牢的。

天涯浪客

glories 发表于 2013-12-1 13:40
自己就买了Liverpool的两房，48W，15年settle，室内99平，阳台20，在westfield对面，准备到settle的时候直 ...

99平两房改四房？你愿意这样改，有人愿意这样住吗？48万如果在利物浦买二手房，租金回报肯定更高。

lycans

天涯浪客 发表于 2013-12-7 10:22
99平两房改四房？你愿意这样改，有人愿意这样住吗？48万如果在利物浦买二手房，租金回报肯定更高。 ...

48万能买两个units了， 每个租金300没问题。apt这样的改建是非法的， 邻居租客一告一个准。

wucxzx

lycans 发表于 2013-12-7 10:54
48万能买两个units了， 每个租金300没问题。apt这样的改建是非法的， 邻居租客一告一个准。 ...

她是中介啊。手上有liverpool的楼花。去她讲投资的帖子看回复就知道了。

whitecats

wucxzx 发表于 2013-12-7 10:44
她是中介啊。手上有liverpool的楼花。去她讲投资的帖子看回复就知道了。

呵呵
感谢提醒

yuan6610

炅龙 发表于 2013-11-27 20:48
LZ 不是举了例子了嘛。
31万价钱买，租每周390，一年就是52周，390*52=20280， 这年的回报率就是收入除以 ...

是不是还应该把物业，康骚费，水费算进去

炅龙

yuan6610 发表于 2013-12-9 11:48
是不是还应该把物业，康骚费，水费算进去

精算当然，粗算是决策买不买的初步判断。粗算可以了再精算嘛，粗算都不过关还问什么其他细节呢？

还有物业是精算的一部分，康骚费，水费好象不算进去的吧，自住也要出的，但投资回报来说，精算算进去也未尝不可。应该的还有预估的维修费，这个如果是老旧的房子就免不了，较新的可能就很少或者为零。总之一年开销多少加起来，除以出的本钱就是回报嘛。

fademark

这贴子里中介真多啊，居然还有人说L楼花投资靠谱，2年前就有中介劝说买L的楼花，当时就是37-38万，前两天看了一下，还在卖还是不到40万，涨幅和其他区是不能比的。

自主更不方便了，离city很远，除非工作在那边

liping8923

我不是中介，但是我觉得投资liverpool不错呀。