说说你熟悉的区域的出租回报率吧，最好用实际数据

640

清咖一杯 发表于 2012-12-10 11:47
我觉得不能算6年前的，按现在48万的行情，租金400，减去物管38，还有5%的中介费，然后还有维修费用？
这 ...

如果你忽略平均下来每年2万8的CG，还是接近netural gearing.

100%借贷， 平均下来6%利息， IO是18600， 租金400减管理费20减38物业减38政府和水费还剩304每周，每年15808，自己给18600减15808等于$2,732.

6年下来2732 X 6 = $16,752.

也就是说，我花了$16,752 挣了17万。 还没算折旧负数扣税。

- 如果是80%借贷，那就是62000+【（248000*0.06）-15808】*6= 62000+（-928）*6=62000-5568 = $56,432

那就是$56,432挣17万。 还没算折旧负数扣税。

而你考虑的维修费用，基本上过去6年不到4千而且还包括了新油漆和地毯。 你要租金好还要CG好的房子不能只看租金回报率，还要CG。好的租金回报率并不代表好的CG rate。

算那么多也没用，买了才是王道。 远离楼花。

owner

悉尼某大学附近，四房公寓。4年前买连费用全部53万，周租780（自己留了车库没出租，行情是70。）cost每年5000。现在70多万能出。不过不准备卖。

lucyliu8472

5%以下不考虑啊。但也有空的时候啊，谁能保证365天每天不空，中介都无法保证。所以也看行情

清咖一杯

640 发表于 2012-12-10 12:25
如果你忽略平均下来每年2万8的CG，还是接近netural gearing.

100%借贷， 平均下来6%利息， IO是18600， ...

具体到你六年前的投资行为，肯定是正确的，除却CG，按当年的价格，现金流也是正的。

但我想表达的意思是，你现在房子是可以按48万卖出去的，那么假设我再来买你的房子，那我这项投资就看起来不那么明智了。
48万如果100%借贷，IO一年可是28,800,，亏的厉害呀。反之，这个时候你若是选择卖出去，会不会是更明智的选择？

投资房产，从长远看确实CG更重要，但在一个经济形势不明朗的今天，房价会不会上涨，以及哪个区域会有更好的CG是很难预测的。澳洲不同中国，跟着政府规划走，也未必不出错，因为政府的效率实在是比经济形势更难预测。所以我会更看重时下的房价与时下的租金的比例，作为买投资房最重要的一个判断因素。

说错的地方，请大虾们指教啊。

640

清咖一杯 发表于 2012-12-10 13:29
具体到你六年前的投资行为，肯定是正确的，除却CG，按当年的价格，现金流也是正的。

但我想表达的意思是 ...

对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很难的，算IO是28800， net15808, 你每年负数12992。 5年后是64960.

如果一开始就有netural, 谁不会去买啊？ 可是很多这种房子都有它们的风险，例如CG跟不上。

而且你假设未来的市场走向也是不现实的，具体后果可以参照2000年的科技泡沫，09年的GFC等等等等。

这边的地产市场一直都不是给人赚大钱的，而是为保值的。你如果想以尽量少的支出而控制多套投资房，就需要自己动手动脚，例如去路边捡家具放房子里分租。而显而易见的投资回报好的房子却有CG的顾虑，不可完美。  

现在利息低的时候正是买现房，锁定利息（最好5年）来占有最大的利益。  可是你很快会发现很多人的想法也一样，你买不到便宜。

lingyang

640 发表于 2012-12-10 12:46
对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很 ...

卖房子致富在澳洲其实是有钱人的游戏。 simple like that. ;-）

lingyang

owner 发表于 2012-12-10 11:32
悉尼某大学附近，四房公寓。4年前买连费用全部53万，周租780（自己留了车库没出租，行情是70。）cost每年50 ...

不能卖是关键， 一卖就亏了。

snowolivia

lingyang 发表于 2012-12-10 13:50
不能卖是关键， 一卖就亏了。

你说的不能卖，是指不能卖？还是只卖70万太少？

小猪

owner 发表于 2012-12-10 12:32
悉尼某大学附近，四房公寓。4年前买连费用全部53万，周租780（自己留了车库没出租，行情是70。）cost每年50 ...

可以说明是哪个区吗？

小猪

如果是保险一点的话，我感觉Macquarie park, North Ryde还是不错的，一有大学，二有business park，三有shopping centre(正在扩建），出租比较有市场，房价比较稳固，当然如果期望高回报的话可能不大适合。

鱼羊鲜

都有研究啊

天涯浪客

银行城两房Unit，单车库+额外厕所，3年前28万5入手，首次置业免印花税，另有陆克文政府1万刀的政府补贴。今年10月整租420/周，自己打理，下班后回家路上就可顺便收房租。

朋友两年前入手银行城两房Unit，27万入手，最近刚刚卖出，成交价33万7千。房子情况和我家的差不多，走路到车站15分钟，我家的到火车站8分钟。

owner

lucyliu8472 发表于 2012-12-10 12:39
5%以下不考虑啊。但也有空的时候啊，谁能保证365天每天不空，中介都无法保证。所以也看行情 ...

我的没空，一年一签合同，现在的租客跟了2年，他们自己说的还要跟三年。（到毕业）

lucyliu8472

owner 发表于 2012-12-10 14:10
我的没空，一年一签合同，现在的租客跟了2年，他们自己说的还要跟三年。（到毕业） ...

清咖一杯

天涯浪客 发表于 2012-12-10 15:06
银行城两房Unit，单车库+额外厕所，3年前28万5入手，首次置业免印花税，另有陆克文政府1万刀的政府补贴。今 ...

貌似所谓差区的租金回报是好一些的，问下，你是租给什么人的，自己打理收租方便吗？

simplyjean

640 发表于 2012-12-10 12:25
如果你忽略平均下来每年2万8的CG，还是接近netural gearing.

100%借贷， 平均下来6%利息， IO是18600， ...

rental yield 是rental yield, CG 是 CG, 别混在一起，没看标题是说出租回报率吗？

simplyjean

某差区，三房house带游泳池，今年买32万，周租400，年轻couple, 打理的很干净，中介也很给力。虽然是差区，挣钱就好。

天涯浪客

清咖一杯 发表于 2012-12-10 14:26
貌似所谓差区的租金回报是好一些的，问下，你是租给什么人的，自己打理收租方便吗？ ...

我们从网上打印表格，然后让每位有意向的租客填写，然后我们从中挑选我们认为最合适的租客。就这么简单了。

我就住在附近，目前自住的房子和收租的房子距离不到1000米，挺方便的。

640

simplyjean 发表于 2012-12-10 15:26
rental yield 是rental yield, CG 是 CG, 别混在一起，没看标题是说出租回报率吗？

不就解释一下不能只看出租回报率吗？ 讨论都不让了吗？ 不是也写了忽略嘛？

leleyu

640 发表于 2012-12-10 13:46
对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很 ...

很有道理

mercedes

640 发表于 2012-12-10 12:46
对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很 ...

这是真理！

我从未听人买完房的当天说“瞧我买的房， 多便宜啊， 简直是白菜价， 明儿再买两个“。

大部分人都说：“要是当初买那房就好了，那时可真便宜啊， 简直是白菜价， 唉！“

用明天的钱付今天的债， 永远是便宜的。

清咖一杯

mercedes 发表于 2012-12-10 17:47
这是真理！

我从未听人买完房的当天说“瞧我买的房， 多便宜啊， 简直是白菜价， 明儿再买两个“。:indi ...

讨论过去没有意义，如果可以重来，我砸锅卖铁在上海买它10套房，现在可以退休了。但本帖讨论的是出租回报，而不是ＣＧ。在ＣＧ不确定或者无法预测哪里ＣＧ会更好的情况下，出租回报是一个放在那里简单明了的指标。

况且，房地产上涨是大概率事件，但下跌也不是那么遥不可及，远看９７年的香港，近观今日的米国。

清咖一杯

simplyjean 发表于 2012-12-10 15:37
某差区，三房house带游泳池，今年买32万，周租400，年轻couple, 打理的很干净，中介也很给力。虽然是差区， ...

house能有这个租金回报，真是相当不错了。如果在同区买个4房，5房的分租出去，估计更高，不过那样太累了。
能说一下是哪个区吗？

清咖一杯

天涯浪客 发表于 2012-12-10 15:40
我们从网上打印表格，然后让每位有意向的租客填写，然后我们从中挑选我们认为最合适的租客。就这么简单了 ...

黎巴嫩人和印度人也租吗？

simplyjean

清咖一杯 发表于 2012-12-10 19:05
house能有这个租金回报，真是相当不错了。如果在同区买个4房，5房的分租出去，估计更高，不过那样太累了 ...

额。。。好吧，Bradbury. 确实挺偏远，但是空置率低。我6月份买的，现在价值上也涨了。

清咖一杯

simplyjean 发表于 2012-12-10 19:12
额。。。好吧，Bradbury. 确实挺偏远，但是空置率低。我6月份买的，现在价值上也涨了。 ...

谢谢，没钱了，只能少加点分了。
真够远啊，如果分租的话，收租是个问题

simplyjean

呵呵，1分也是分。我倒是从来没有想过分租，怕毁房子。而且通过中介，也不会建议分租的。那里澳洲和德国人多。最开始冲着金宝镇的hospital升级去的，后来搜到那里还有个redevelopment project, 加上rental回报还不错，就出手了。

mxgong

googoo 发表于 2012-12-10 07:24
要是移民潮留学潮放缓了呢？

已经放缓三年， 绝对值人数还是不少

myozfree

KEVINQ 发表于 2012-12-9 22:54
Artarnon两房一厅带锁车库，加印花税56万5买入，租金480，还要给中介钱，还要加其它的费用，每周赔不少钱。 ...

地段很好啊！是否老房子

liaoliao

牛屋, 厉害呀。