说说你熟悉的区域的出租回报率吧，最好用实际数据

清咖一杯

640 发表于 2012-12-10 12:25
如果你忽略平均下来每年2万8的CG，还是接近netural gearing.

100%借贷， 平均下来6%利息， IO是18600， ...

具体到你六年前的投资行为，肯定是正确的，除却CG，按当年的价格，现金流也是正的。

但我想表达的意思是，你现在房子是可以按48万卖出去的，那么假设我再来买你的房子，那我这项投资就看起来不那么明智了。
48万如果100%借贷，IO一年可是28,800,，亏的厉害呀。反之，这个时候你若是选择卖出去，会不会是更明智的选择？

投资房产，从长远看确实CG更重要，但在一个经济形势不明朗的今天，房价会不会上涨，以及哪个区域会有更好的CG是很难预测的。澳洲不同中国，跟着政府规划走，也未必不出错，因为政府的效率实在是比经济形势更难预测。所以我会更看重时下的房价与时下的租金的比例，作为买投资房最重要的一个判断因素。

说错的地方，请大虾们指教啊。

640

清咖一杯 发表于 2012-12-10 13:29
具体到你六年前的投资行为，肯定是正确的，除却CG，按当年的价格，现金流也是正的。

但我想表达的意思是 ...

对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很难的，算IO是28800， net15808, 你每年负数12992。 5年后是64960.

如果一开始就有netural, 谁不会去买啊？ 可是很多这种房子都有它们的风险，例如CG跟不上。

而且你假设未来的市场走向也是不现实的，具体后果可以参照2000年的科技泡沫，09年的GFC等等等等。

这边的地产市场一直都不是给人赚大钱的，而是为保值的。你如果想以尽量少的支出而控制多套投资房，就需要自己动手动脚，例如去路边捡家具放房子里分租。而显而易见的投资回报好的房子却有CG的顾虑，不可完美。  

现在利息低的时候正是买现房，锁定利息（最好5年）来占有最大的利益。  可是你很快会发现很多人的想法也一样，你买不到便宜。

lingyang

640 发表于 2012-12-10 12:46
对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很 ...

卖房子致富在澳洲其实是有钱人的游戏。 simple like that. ;-）

lingyang

owner 发表于 2012-12-10 11:32
悉尼某大学附近，四房公寓。4年前买连费用全部53万，周租780（自己留了车库没出租，行情是70。）cost每年50 ...

不能卖是关键， 一卖就亏了。

snowolivia

lingyang 发表于 2012-12-10 13:50
不能卖是关键， 一卖就亏了。

你说的不能卖，是指不能卖？还是只卖70万太少？

小猪

owner 发表于 2012-12-10 12:32
悉尼某大学附近，四房公寓。4年前买连费用全部53万，周租780（自己留了车库没出租，行情是70。）cost每年50 ...

可以说明是哪个区吗？

小猪

如果是保险一点的话，我感觉Macquarie park, North Ryde还是不错的，一有大学，二有business park，三有shopping centre(正在扩建），出租比较有市场，房价比较稳固，当然如果期望高回报的话可能不大适合。

鱼羊鲜

都有研究啊

天涯浪客

银行城两房Unit，单车库+额外厕所，3年前28万5入手，首次置业免印花税，另有陆克文政府1万刀的政府补贴。今年10月整租420/周，自己打理，下班后回家路上就可顺便收房租。

朋友两年前入手银行城两房Unit，27万入手，最近刚刚卖出，成交价33万7千。房子情况和我家的差不多，走路到车站15分钟，我家的到火车站8分钟。

owner

lucyliu8472 发表于 2012-12-10 12:39
5%以下不考虑啊。但也有空的时候啊，谁能保证365天每天不空，中介都无法保证。所以也看行情 ...

我的没空，一年一签合同，现在的租客跟了2年，他们自己说的还要跟三年。（到毕业）

lucyliu8472

owner 发表于 2012-12-10 14:10
我的没空，一年一签合同，现在的租客跟了2年，他们自己说的还要跟三年。（到毕业） ...

清咖一杯

天涯浪客 发表于 2012-12-10 15:06
银行城两房Unit，单车库+额外厕所，3年前28万5入手，首次置业免印花税，另有陆克文政府1万刀的政府补贴。今 ...

貌似所谓差区的租金回报是好一些的，问下，你是租给什么人的，自己打理收租方便吗？

simplyjean

640 发表于 2012-12-10 12:25
如果你忽略平均下来每年2万8的CG，还是接近netural gearing.

100%借贷， 平均下来6%利息， IO是18600， ...

rental yield 是rental yield, CG 是 CG, 别混在一起，没看标题是说出租回报率吗？

simplyjean

某差区，三房house带游泳池，今年买32万，周租400，年轻couple, 打理的很干净，中介也很给力。虽然是差区，挣钱就好。

天涯浪客

清咖一杯 发表于 2012-12-10 14:26
貌似所谓差区的租金回报是好一些的，问下，你是租给什么人的，自己打理收租方便吗？ ...

我们从网上打印表格，然后让每位有意向的租客填写，然后我们从中挑选我们认为最合适的租客。就这么简单了。

我就住在附近，目前自住的房子和收租的房子距离不到1000米，挺方便的。

640

simplyjean 发表于 2012-12-10 15:26
rental yield 是rental yield, CG 是 CG, 别混在一起，没看标题是说出租回报率吗？

不就解释一下不能只看出租回报率吗？ 讨论都不让了吗？ 不是也写了忽略嘛？

leleyu

640 发表于 2012-12-10 13:46
对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很 ...

很有道理

mercedes

640 发表于 2012-12-10 12:46
对啊，你现在买的话确实是负数的，可是6年前买的时候也是一样的负数。

一开始就想接近netural的话是很 ...

这是真理！

我从未听人买完房的当天说“瞧我买的房， 多便宜啊， 简直是白菜价， 明儿再买两个“。

大部分人都说：“要是当初买那房就好了，那时可真便宜啊， 简直是白菜价， 唉！“

用明天的钱付今天的债， 永远是便宜的。

清咖一杯

mercedes 发表于 2012-12-10 17:47
这是真理！

我从未听人买完房的当天说“瞧我买的房， 多便宜啊， 简直是白菜价， 明儿再买两个“。:indi ...

讨论过去没有意义，如果可以重来，我砸锅卖铁在上海买它10套房，现在可以退休了。但本帖讨论的是出租回报，而不是ＣＧ。在ＣＧ不确定或者无法预测哪里ＣＧ会更好的情况下，出租回报是一个放在那里简单明了的指标。

况且，房地产上涨是大概率事件，但下跌也不是那么遥不可及，远看９７年的香港，近观今日的米国。

清咖一杯

simplyjean 发表于 2012-12-10 15:37
某差区，三房house带游泳池，今年买32万，周租400，年轻couple, 打理的很干净，中介也很给力。虽然是差区， ...

house能有这个租金回报，真是相当不错了。如果在同区买个4房，5房的分租出去，估计更高，不过那样太累了。
能说一下是哪个区吗？

清咖一杯

天涯浪客 发表于 2012-12-10 15:40
我们从网上打印表格，然后让每位有意向的租客填写，然后我们从中挑选我们认为最合适的租客。就这么简单了 ...

黎巴嫩人和印度人也租吗？

simplyjean

清咖一杯 发表于 2012-12-10 19:05
house能有这个租金回报，真是相当不错了。如果在同区买个4房，5房的分租出去，估计更高，不过那样太累了 ...

额。。。好吧，Bradbury. 确实挺偏远，但是空置率低。我6月份买的，现在价值上也涨了。

清咖一杯

simplyjean 发表于 2012-12-10 19:12
额。。。好吧，Bradbury. 确实挺偏远，但是空置率低。我6月份买的，现在价值上也涨了。 ...

谢谢，没钱了，只能少加点分了。
真够远啊，如果分租的话，收租是个问题

simplyjean

呵呵，1分也是分。我倒是从来没有想过分租，怕毁房子。而且通过中介，也不会建议分租的。那里澳洲和德国人多。最开始冲着金宝镇的hospital升级去的，后来搜到那里还有个redevelopment project, 加上rental回报还不错，就出手了。

mxgong

googoo 发表于 2012-12-10 07:24
要是移民潮留学潮放缓了呢？

已经放缓三年， 绝对值人数还是不少

myozfree

KEVINQ 发表于 2012-12-9 22:54
Artarnon两房一厅带锁车库，加印花税56万5买入，租金480，还要给中介钱，还要加其它的费用，每周赔不少钱。 ...

地段很好啊！是否老房子

liaoliao

牛屋, 厉害呀。

640

清咖一杯 发表于 2012-12-10 19:03
讨论过去没有意义，如果可以重来，我砸锅卖铁在上海买它10套房，现在可以退休了。但本帖讨论的是出租回报 ...

可是这里是澳洲。

只看单一指标也不是正统的投资方法，无论哪种投资产品。在统计学上你确实可以尽量把所有不同的投资产品以一个定量或方程式来得到可以参考的结果，可是这只是在基本分析和技术分析中二选一。在住宅房产中我觉得技术分析的用处非常低。

如果你同时考虑房价会跌，那就更和买房的目的有冲突；而你希望以高租金回报率来cover房价“可能”下降的风险，只是理论上考虑。就和买一支每年分红比较多的股票可是股价却不涨一样，分红可以高达10% 每年，那就是需要10年才挣回股价。个人意见。

奇人奇想01

一般人认为50万的unit租500一周属于正常。

simplyjean

640 发表于 2012-12-10 21:10
可是这里是澳洲。

只看单一指标也不是正统的投资方法，无论哪种投资产品。在统计学上你确实可以尽量把所 ...

看来你是研究股票的。谈投资，命题太大了，100个人100个experience, 100种建议。LZ让我们说出租回报，我们就说出租回报吧。