多套投资房产是怎么做到的啊?

rookieMM

天行健 发表于 2012-9-3 15:26
我来告诉你，其实这种做法你如果看一本杂志叫PROPERTY INVESTOR的上面就有很多例子。

TOM和他老婆工作2年 ...

很详细，但是很多人不是经常用投资房退税的吗？难道投资房的房租不管是挣了还是亏了，在银行看来都算收入？
如果是这样的话，只要房子租出去就可以了啊，反正都有收入进来。

喜欢地产

学会向银行借钱，要大胆的借。高风险高回报

MU

能保持好现金流也不容易，银行也不傻，不会无限制的贷给你。能贷到也是本事

喜欢地产

嗯，同意。前提是你有足够的能力还款，才能钱生钱。
所以第一桶金是不容易赚的。

roy99883630

对的, Australian Property Investor,每期上面都会有几个立志的案例。你要有兴趣，可以订阅一下，三年的package，一百多块，我之前订的时候还送本smart borrower的书，哈哈哈。
不过看得了多少，呵呵，反正我没看几期就没兴趣了，千篇一律的内容。

shangpin

北风 发表于 2012-9-3 15:00
要看时机的
这两年墨尔本不适合
前几年悉尼不适合

墨尔本这两年适合, 买地

圆满的考拉

能向银行贷款就去贷吧

love2010

简单



















钱多

brandonrong

做IT就是好啊，后悔选错路了

天行健

rookieMM 发表于 2012-9-3 18:03
很详细，但是很多人不是经常用投资房退税的吗？难道投资房的房租不管是挣了还是亏了，在银行看来都算收入 ...

这是账面上的，只要你能带得来款，买的房子租金比利息相差不太多，用自己的收入能cover住，只要能贷款就可以无限买！

wowmygame

好贴，受启发

anitaying

有些人怎么可以贷好多好多钱？有什么窍门呢？

IAStudio

:)来学习学习！

nis

“TOM和他老婆工作2年，工资12万，存了10万的首付，花50万买了第一栋房子，但不自住，出租得2.5万房租。
过了2年，贷款的40万剩下30万，房子涨值到60万，于是refinance，80%的loan=48万-原来的30万=18万”

这是说的哪年的事情？投资达人来分析分析这里面的几个数字的真实性。

xlin8703

那只是一个比喻，大概就是这样一个钱套钱的过程。风险大，利润同时也是巨大的～

sinosuke

所有的的推论都基于房价一定会涨这个很2的假设。。。

从来没见过agent会模拟一个 房价下跌或者利率上升 的情景。。 甚至连考虑都不考虑。。

这种最优化模型有个p用。。。

如果在模型中引入一个利率变动因子和房价涨跌幅因子，结论就完全不是这样了

gwang

sinosuke 发表于 2012-9-5 13:11
所有的的推论都基于房价一定会涨这个很2的假设。。。

从来没见过agent会模拟一个 房价下跌或者利率上升 的 ...

长远来看，你觉得你的日常生活费用会越来越少，还是越来越多?

豆丁

投资房的利益来源不外乎3点。
1 capital gain
2 rental income
3 tax benefits.

每个家庭的财务状况，家庭状况都各不相同，所以需要综合分析才能得出合适的答案。
以下是我的humble understanding：

1, capital gain, 平均7%的增长率，我个人感觉太低，而且缺乏可延续性（不深入聊，这个话题太大）。我个人不是real estate capital gain的fans,因为市面上有不少投资回报率更好，同时风险，liquidity更低的金融产品和项目。

2, rental income，回报率也不会太大。我的rule of thumb estimate是5%（这个数字没依据，完全是我个人社稷的）。

3, tax benefits，只有一个办法，negative gearing,简单说就是以牺牲cash flow来换取税务上的优惠，这个基本上taxable income低于80000的不需要考虑(这个数据是也我社稷的，要结合你自己的life style考虑）

所以要综合分析以上的情况的话，而且答案比较realistic的话，我估计30个工作小时应该是需要的。

frankren

basically impossible now

nis

xlin8703 发表于 2012-9-5 12:51
那只是一个比喻，大概就是这样一个钱套钱的过程。风险大，利润同时也是巨大的～ ...

比喻也得站的住脚才有意义。不切实际的比喻，就是夸大或者贬低，得到的结论必然也是错的。

D.Y

豆丁 发表于 2012-9-5 13:43
投资房的利益来源不外乎3点。
1 capital gain
2 rental income

看不明第三点，可否说明一下？

花花小米

果然无论什么好事情，都是先来的有肉吃呀~

XiaoxianZ

忽然一悠 发表于 2012-9-3 11:52
我們家是婚前一人買一個，婚後再共同買一個, 婚前兩個房子都是50万以下買的，全免印花稅, 婚後的那個60万以 ...

父母给的钱吧，肯定不是自己赚的

忽然一悠

XiaoxianZ 发表于 2012-9-6 18:17
父母给的钱吧，肯定不是自己赚的

都不是父母给的, 虽然我们都是80后, 但是房子钱都是自己赚的

pess

投资有风险，入市须谨慎
:):):

lowprofile

就像做一个项目，可能项目建成开始运营以后有三五年是不赚钱的，但并不是窟窿越来越大，而是亏损在不断收窄，到一定年份就扭亏为盈了，NG只是个暂时性的弥补亏损的策略，缓解负现金流的压力，并不是正现金流的来源。投资房地产就是用时间换价格空间，针对未来订立的一种远期合约而已。你买一个投资房不能是永久性砸钱的，短期的倒贴目的是后面不远处的扭亏为盈，在倒贴的这个阶段可以NG，相当于对你的实质性亏损按个人边际税率进行补贴，在比较短的时间内能过渡到cash flow neutral，然后丢在那里随它去吧。就相当于你交了个首付买了一个跟银行的远期合约，在贷款有效期内随时可以了结，合约执行价格就是到合约了结时你总的还本付息金额。在贷款到期前，随时有权可以按市场价格变现资产了结你跟银行的远期合约。Neutral Cash Flow以后你的远期合约协议价格就开始随着正现金流的增长而不断下降了。

mineralh2o

好貼，頂頂

pinkov

投资房产赚不赚钱最主要是timing。房地产的增值是脉冲式增长，假设十年增长一倍是正确的，但这十年也不是每年长10%，而是有时跌，有时涨。有时一年能跌5%，有一年能涨20%以上（2008-2009）。
如果你的入市时机比别人好，你很容易能买下一个房产，否则如果第一个房产不升也很难。

想要房产投资者就是要相信这三点，通货膨胀会导致货币贬值（你牵银行10万等于十年后你欠银行5万）；你的工资还有上升的潜力（这能提高你的cashflow)；还有就是租金会随着时间的推移提高。

wowmygame

pinkov 发表于 2012-9-10 07:58
投资房产赚不赚钱最主要是timing。房地产的增值是脉冲式增长，假设十年增长一倍是正确的，但这十年也不是每 ...

这三点是一定的，基本就是通货膨胀。

bmw10262007

有多少人的租金是能COVER 房贷的？