ATO宣布严打房贷利息抵税

cycwong21

I think ATO is focused on Refinance of investment properties.

qzard

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表


银行利息能抵扣 有且 只有1种状况。。用来产生 收入 的 投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了 该account里面的 所有 利息 的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

very correct!! beside,这不是什么新变动，本来就是应该这样做的，ato现在站出来提醒大家一下

freshair

那不交税 又 不退税就没 问题了吗?

Taboo

我这样租金高过利息的也只能退个折旧了吧。。。 跟我没什么关系～

mxgong

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表


银行利息能抵扣 有且 只有1种状况。。用来产生 收入 的 投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了 该account里面的 所有 利息 的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

明白了。。原来是这个。这些本来就都是不对的。。。难道以前ATO 不查吗？不是每个人都在5年查到一次吗？还有项目不查的？

依栏听荷

那从自住房offset取款买投资房，这部分利息怎么算？可以抵税么

kenny28

谢谢详细的解释。你的贴子总是深入主题。非常钦佩。希望多多普及税务知识，更多朋友少走弯路。

lanlan1980

还好，我以为要取消NG呢

R2005

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表


银行利息能抵扣 有且 只有1种状况。。用来产生 收入 的 投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了 该account里面的 所有 利息 的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

說得很清楚,謝謝普及教育.

rogerze5046

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表


银行利息能抵扣 有且 只有1种状况。。用来产生 收入 的 投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了 该account里面的 所有 利息 的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

突然想到一个问题，如果是F/T， 那么里面如果都是投资房，然后Trustee 或者beneficiary 把里面的mortgage 做了refinance，并且多贷出来的钱withdraw到自己的自住房里面。
那么在这个情况下ATO会找碴咩？

我记得作为Beneficiary，他们只不过需要额外申报从这个F/T里面获得benefit，但是F/T依然可以全额申报INT EXP吧？

zn7726

3. 2个 offset account a 和 b。。offset account a 投资房。offset account b 自住房。 自住房是 refiance from account a导致 account a 利息过高。。
   account a 以前 利息支出大概在 2500/月 。refinance 后 利息支出在 4000/月。。你 仍然认为你 可以申报抵扣 4000/月 利息的 应为 account a是投资房嘛。。

自住转投资怎么算？假如自住买的时候30W, 几年后值40W了, refinance了(top up)拿出equity买新的自住, 然后旧的自住转投资. 这时投资房不是应该按40W的利息算NG吗?

fox2010

马克

一天

看了

dandan

原帖由 lanlan1980 于 29-4-2012 19:37 发表
还好，我以为要取消NG呢

我也以为是要取消呢。我们的会计师很负责任，我们也什么都告诉他，所以很规范。

TAXACCOUNTANT

People who use line of credit will be affected, as they are claiming interest upon interest

Traverse

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表


银行利息能抵扣 有且 只有1种状况。。用来产生 收入 的 投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了 该account里面的 所有 利息 的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

赞，每次都解释的很清楚。

oscarii

原帖由 依栏听荷 于 2012-4-29 11:08 发表
那从自住房offset取款买投资房，这部分利息怎么算？可以抵税么

应该可以。。不过我不是专业的，最好问问专业人士。。

peterzhaoau

看标题吓了一跳，不过我们老老实实申报，应该不受影响吧。
不过一定要和会计师好好确认过才行！

527457

原帖由 zn7726 于 5-6-2012 15:45 发表


自住转投资怎么算？假如自住买的时候30W, 几年后值40W了, refinance了(top up)拿出equity买新的自住, 然后旧的自住转投资. 这时投资房不是应该按40W的利息算NG吗?

你的投资行为从房子40W时开始 当然按照40W的利息算

larry0619

原帖由 zn7726 于 2012-6-5 15:45 发表


自住转投资怎么算？假如自住买的时候30W, 几年后值40W了, refinance了(top up)拿出equity买新的自住, 然后旧的自住转投资. 这时投资房不是应该按40W的利息算NG吗?

因为你拿出来的equity不是用来投资用途，所以不能扣除这部分的利息

lalaladog

如果拿出来的钱，是存了很高的定期，怎么讲？

lee2267

原帖由 527457 于 2012-6-6 10:51 发表


你的投资行为从房子40W时开始 当然按照40W的利息算

you are wrong.. dont confuse ppl.. mate

abh

很好，取消NG更好，踏踏实实付清房款收租挺好的。

loushenghong

如果每笔贷款都是separate loan，还正不知道税务局能查出什么道道子。

abh

原帖由 loushenghong 于 2012-6-6 13:51 发表
如果每笔贷款都是separate loan，还正不知道税务局能查出什么道道子。

如果每笔贷款都是separate loan，税务局就不会说要严打了。

yybb

原帖由 lee2267 于 2012-6-6 13:42 发表

you are wrong.. dont confuse ppl.. mate

能详细解释一下应该怎么算吗？谢谢。

rogerze5046

原帖由 loushenghong 于 2012-6-6 13:51 发表
如果每笔贷款都是separate loan，还正不知道税务局能查出什么道道子。

明鉴，
昨天问我我家妹纸了，她说一般都是一个房子一个loan， 你refinance以后也就变成了一个新的loan。
如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。
而且一般都是有了investment property之后继续investment，所以topup出来的钱投入了新的property，从而多出来的那部分利息依然是合法的利息支出。

Martin_2F

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-6 14:57 发表

明鉴，
昨天问我我家妹纸了，她说一般都是一个房子一个loan， 你refinance以后也就变成了一个新的loan。
如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。
而且一般都是有了investment property之后继续investment，所以topup出来的钱投入了新的property，从而多出来的那部分利息依然是合法的利息支出。

这就要看“新”的property到底是投资出租的，还是自主的了。不要简单的把一个贷款理所当然的看成一个整体，仅仅因为该贷款的抵押物是投资房所以该贷款的所有利息就都可以扣税的想法是不正确的，如果该贷款里有一部分是新top up出来的，那这部分贷款额对应的利息能不能扣税就要看这笔钱的用途了——投资or私人用途（买自住房是私人用途），私人用途的话这部分贷款额产生的利息就不能扣税。

这个问题都是足迹投资房贷款扣税相关问题的月经贴了，建议还不清楚的人多看看旧帖，或者直接上ATO网站也一清二楚。

rogerze5046

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 15:39 发表


这就要看“新”的property到底是投资出租的，还是自主的了。不要简单的把一个贷款理所当然的看成一个整体，仅仅因为该贷款的抵押物是投资房所以该贷款的所有利息就都可以扣税的想法是不正确的，如果该贷款里有一部分是新 ...

我都说了invest之后的房子一般都是继续invest啦……不存在自主的问题了。

Martin_2F

你讲得不清楚，“一般都是？”那万一人家不是“一般都是”呢？很容易让不懂的人错误理解。