（系列）还是auburn，进可攻；退可守。

hsqhugh

原帖由 数学家 于 2011-9-1 11:25 发表
一帮人讨论一个毫无增值潜力的烂区，能保本就不错了，哪来的“攻”、“守”可言啊？

你真太可笑了

hsqhugh

原帖由 4554 于 2011-9-1 14:22 发表
澳洲是 越差的区  投资回报率 越高
因为房价底， 住的人多

所以 投资无所谓阿，  烂区也是好的，有cashflow就可以
自己住。。。那就 脑抽了

多多哥哥脑抽了四年...

数学家

原帖由 4554 于 2011-9-1 14:22 发表
澳洲是 越差的区  投资回报率 越高
因为房价底， 住的人多 所以

投资无所谓阿，  烂区也是好的，有cashflow就可以
自己住。。。那就 脑抽了

从没听说过“越差的区  投资回报率越高”。如果是这样，那不大家都去投资了，房价不就给抄起来了？可我07年看奥本的两房APT就是300K出头，即使经过前两年的房价疯涨，现在差不多还是这个价钱，你说的“高回报”在哪呢？

而且投资房的回报主要体现在CG，租金的那点儿正现金流还不如把首付的钱和印花税放自住房里划算呢，而且还要交税。所以投资房的黄金定律才是“location”。

[ 本帖最后由 数学家 于 2011-9-2 17:33 编辑 ]

ivorsyd

先得想好以后auburn能不能涨上去

alyssa

看了正方和反方的观点，觉得反方少那么一点数据说明。。

太阳高高挂

很多人都是盲从，不琢磨的。 特别是上面一些类似“便宜区”之类言论。 这是投资，讲求的是回报率！ 不是绝对值。 100 买个回报率5%的 house 跟 100万买三个回报率 7%的 哪种好？！

如下，只是一些读书读报中的随手copy.
最近一个季度   

2141,  2房平均租金 360  季度上升 2.9%  年度上升 2.9

2121    430  季度 -4.4%   年度 2.4%
有个数据没贴，有兴趣的自己找。 房屋同期销售价格。 请自行计算两个地区CG %  以及 租金/房价 or 租金/投资

Over the year the median rent for two bedroom flats/
units increased across the State, with the largest increase
occurring in the Rest of GMR (7.7%), followed by the Inner
Ring (6.5%), the Outer Ring (5.9%), and the Middle Ring
(5.1%). Over the quarter, the median rent increased in
the Inner Ring by 2.7% and in the Middle Ring by 2.5%,
remained unchanged in the Outer Ring, but declined by
1.8% in the Rest of GMR.

太阳高高挂

现在该买投资房么？ 还是说说等等？  

Within the Sydney SD, five of the 43 LGAs recorded a 10%
or higher annual increase in median rent for one bedroom
flats/units. The largest increases were observed in Ku-ringgai
(17.5%), North Sydney (12.5%), and Sydney (11.1%).
Within the Rest of GMR the largest annual increase was
recorded in Newcastle at 10.3%.
Only Parramatta (13.2%) and Blue Mountains (11.1%) in
the Sydney SD recorded an annual increase in excess of
10% in the median rent for two bedroom separate houses.
Within the Rest of GMR the biggest annual increase was
recorded in Wollongong at 12.8%.

太阳高高挂

.

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-9-4 14:25 编辑 ]

天涯浪客

原帖由 4554 于 2011-9-1 14:22 发表
澳洲是 越差的区  投资回报率 越高
因为房价底， 住的人多

所以 投资无所谓阿，  烂区也是好的，有cashflow就可以
自己住。。。那就 脑抽了

脑抽了这么多年，我还能活下来，真是奇迹。

我代表bankstown的中国人问一句，您住哪儿？您是脑抽还是浑身都抽？

forestlevy

5-7%的回报率？ 实际return小于零。

Harvey_021

顶

jasonfaye

攻守平衡，是个强队

iamssgg

就那么1、2个百分点的优势，除去物业费、中介费什么的一年收不了多少，还不如利息。如果房价不涨，那都不值得买。

rdlcs

居然有那么多人关注auburn和banstown这两个最臭名昭著的区

买房子啊

买偶笨， 还不如买需要琴？ LIDCOMBE

太阳高高挂

原帖由 iamssgg 于 2011-9-5 16:44 发表
就那么1、2个百分点的优势，除去物业费、中介费什么的一年收不了多少，还不如利息。如果房价不涨，那都不值得买。

不是批判您，但是您代表了一批人。  “1,2个百分点”从哪里来的数据？ 哪两个地区，或者哪两个投资的对比？

太阳高高挂

原帖由 买房子啊 于 2011-9-5 17:48 发表
买偶笨， 还不如买需要琴？ LIDCOMBE

专门对比过，最终回报率auburn >> lidcombe


注：不是回复你，顺路提一句上面有些人提到的扣除这个那个等等。哪个投资不是？ “实际是0” 那放银行岂不是负数了？   另外auburn 有那么几个楼是特例（从一开始就说了，别用特例）。  哪里都有strata不好的楼---特例。

最初并没有注意到auburn。 从几个区购买的数据中最后发现，auburn只是单个房产价值低，但是上升率、回报率很高。 写这个帖子不是说鼓动你去买auburn。没必要。因为在那买房子的不仅仅是中国人。 鬼佬很多都知道auburn地区投资回报很高。  

写这个帖子只是随手的观点。

4554

引用:
原帖由 4554 于 2011-9-1 14:22 发表
澳洲是 越差的区  投资回报率 越高
因为房价底， 住的人多

所以 投资无所谓阿，  烂区也是好的，有cashflow就可以
自己住。。。那就 脑抽了 脑抽了这么多年，我还能活下来，真是奇迹。

我代表bankstown的中国人问一句，您住哪儿？您是脑抽还是浑身都抽？

=====
懂什么叫投资回报率吗？  指的是 年租金收入/房总价

一般澳洲6% 以上就算高回报，如果你没有听说过，也不知道英文怎么说的话，自己google一下。

auburn 3房的aptmt or unit  avg rent over $500/week, 房价300k over
相同的房子 在好区 atarmond rent over $600/week, 房价 750k over

再回答你的那个假设， 正是因为投资房子 有很多途径赚钱，投资回报率 是一种而已，只是在你的cashflow不是特别满的情况下的 选择 而且有可能是为了税务相关，但是往往 这种房子的capitial gain 是很低的的， 所以一般 资金充足的投资者 是喜欢在好区买房，这样3年以后的CG是可能是auburn 的几倍，从而达到真正赚钱的目的。

再说一句，澳洲烂区的回报率 往往很高，每年的RP report 都有 ok?

[ 本帖最后由 clur 于 2011-9-8 08:45 编辑 ]

4554

这位兄弟 不要激动， 赫赫
我的意思 只是 如果你有实力 在比如能买northbridge的情况下，然后硬要买auburn  那是脑抽。
加上 澳洲治安整体很好，所以 你也没有必要有没有拿自己出过事情来说事情啊。

你倒是可以这么比： 可以比比 比如让你女朋友 晚上1点 站在 auburn 路上危险，还是 比如说chatswood 路上。

主要还是个心理 作用， 你说真的会不会被抢 是另外一码事情。

还有，如果你有小孩，有能力选择 不住auburn 还是 不住吧，毕竟有顾虑。   我不相信 在奥本住的有小孩的朋友，可以打包票可以晚上让孩子出去玩。   但是你住更安全的区 这个担心毕竟小很多。

mercurial

原帖由 rdlcs 于 2011-9-5 17:44 发表
居然有那么多人关注auburn和banstown这两个最臭名昭著的区

说明像你这样昂首踏进福布斯前50名的成功人士毕竟是少数。

jo_gugu

在悉尼别管住哪个区，
不买房就是真傻。

落山鸡

便宜没好货，好货不便宜，有多少钱办多少事
根本不用争辩

forestlevy

原帖由 4554 于 2011-9-6 10:29 发表
引用:
原帖由 4554 于 2011-9-1 14:22 发表
澳洲是 越差的区  投资回报率 越高
因为房价底， 住的人多

所以 投资无所谓阿，  烂区也是好的，有cashflow就可以
自己住。。。那就 脑抽了 脑抽了这么多年，我还能活下来，真是奇 ...

年租金收入/总房价 = 6%....
在计算机会成本的条件下每年都是净亏损. 再加上烂区房价不怎么涨这个事实， 25年后要亏到姥姥家去。

hsqhugh

这可能是奥本的第三场保卫战了.
多多哥哥
下一步
太阳高高挂
顺便回56#.AUBURN这样的"烂区"房价涨不涨请查数据.
由于种种原因多多哥哥不能说太多关于奥本的事....

太阳高高挂

原帖由 hsqhugh 于 2011-9-7 19:31 发表
这可能是奥本的第三场保卫战了.
多多哥哥
下一步
太阳高高挂
顺便回56#.AUBURN这样的"烂区"房价涨不涨请查数据.
由于种种原因多多哥哥不能说太多关于奥本的事....

呵呵呵呵。

没什么保卫不保卫的。 都是观点而已。  一直在看 房子数据，很少有空专门继续向下写写。 随口答一句ls 的ls： “机会成本”是什么？首先你要有一个其他机会。即：该机会中的投资回报率要高于auburn。 您可以点出来那片，用数据说话最好。

空洞的答复“机会成本”，说实话，很好奇真正含义。等周末有空再写写最近看的区。 同其他人一样，目前特别关注的超高回报区肯定不多说 ;)

太阳高高挂

多说一句，其实买 taxi plate 也不错， 450k 左右，回报很稳定。就是几乎无法贷款。

hsqhugh

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-7 19:44 发表


呵呵呵呵。

没什么保卫不保卫的。 都是观点而已。  一直在看 房子数据，很少有空专门继续向下写写。 随口答一句ls 的ls： “机会成本”是什么？首先你要有一个其他机会。即：该机会中的投资回报率要高于auburn。 您可以点 ...

机会成本基本可以理解为银行存款利息.

bffbffbff

，吵的很凶啊， 说实话多哥和太阳tx关于auburn的话我都信，我只是神经不够坚强，买了auburn后精神压力过大总打奥本保卫战

jl162401

auburn的羊肉真的很便宜 赞一个

太阳高高挂

很厌烦，随口就装大尾巴狼。动不动就是100万以上才是好投资；10万就是垃圾的。 仿佛就你就钱，买“便宜货”就不合你口味，很没品。

投资是策略的游戏，享受的不仅仅是投资，还有思考的过程。

auburn 中价位unit:   2008 年 273500    house: 400,000
2010年 unit 323,000    house 500,000

Carlingford 不知道算不算好区？  2008年unit 431,800    house  603,500   
2010年 unit 499,000   house 723,750 （特意注：2010年突然快速增长 18.6%）

====>  auburn 三年增长 unit  18%      house   25%  !  还不够CG么？！
Carlingford  unit 15.5%        house  19.9%

换句话说，每一元钱投入到如上两个区，在 2008-2010年阶段，投入到auburn的 CG 增值  unit Auburn高2.5个百分点；house 高过 6个百分点。

同样100万，如果2008年在auburn 买多个house  与在carlingford 买一个house 比， 三年多多少？！  不同的时间期限，各种计算值也不同。有兴趣的自己找。
再喜欢研究的，不妨把贷款，租金都算进来。  自己研究吧。

肯定有别的地区会比auburn好的。自己要努力找出来才行。  

整天放空话，就因为一些区存在整体房价偏低，就否认其价值，是很无品无趣的事情。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-9-7 21:55 编辑 ]