房价必须年增长5－6％才与租房或投资现金经济上持平

闲人甲

房子折旧怎么算?

anitaying

原帖由 coolioo 于 2011-6-1 17:14 发表


没有算贷款利息，房价80万，首付16万，贷款64万，贷款利息按6.5%算，一年付银行利息 = 64 x 6.5% = 4.16 万。房价涨3.2万，卖出净亏0.96万。

我是把贷款利息减去租金以后算入其他支出里的，假设贷款利息７％，一年还贷４．２万，租金一个星期５００，一年２．６万，贷款利息－租金收益＝１．６万，再加上coucil其他支出，就算一共有２万左右支出吧，那么３．２万减去２万也有１万左右利润。

sunyk

33#
首付16w 存款利息呢

coolioo

买房时候的印花税也没算啊，维州印花税6%, 80万的房子要交4.8万的印花税，

cani123456

真是头晕。。。。。。。。一人一个说法，待我好好研究

Pringles

自住总要有一套，难道为了算这些，都拖家带口租房子去啊
投资就要考虑清楚了，买股票还见仁见智呢，房价当做抵御通胀的工具，不大亏就行了，指望赚快钱，去股市

MU

快钱的输也是股票

cani123456

自住房的帐应该怎么算呢？虽说是省了房租，，可是还有人买了一套房，但租出去的租金比自己在外面租的高的话，还是整套租出去，自己在外面住的划算啊？

ymf990107

原帖由 anitaying 于 2011-6-1 16:53 发表
“事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。”

请问楼主，假设房价８０万，首期１６万，即便房子每年涨４％，一年也有３．２万升值，扣除其他支出的话，应该也有１万利润。可是如果把这首期１６万存银行，即便利息是６％，一年的利息税前也１万不到。对比之下，似乎买房子的确比定期存款强。

真是个非同一般简单的人

gordonye2000

原帖由 anitaying 于 2011-6-1 17:23 发表


我是把贷款利息减去租金以后算入其他支出里的，假设贷款利息７％，一年还贷４．２万，租金一个星期５００，一年２．６万，贷款利息－租金收益＝１．６万，再加上coucil其他支出，就算一共有２万左右支出吧，那么３．２万减去２万也有１万左右利润。

租金每年还可涨 5%.

批评和怀疑的人都是忽视或有意忽视这个问题. 当房产投资者在数钞票时, 批评和怀疑的人还会在继续 他们的批评和怀疑.

"在大家都在颤抖的时候, 我应该勇敢." --- 应该很快又见到这个时机了.

AMYJERRY

原帖由 wulinxiaoxiao 于 2011-5-31 16:59 发表
这个是有道理的

因为我也计算过

不过钱多了总不能存在银行贬值

相对其他手段

房地产还是最可靠的投资方式

所以我还是买了投资房

AMYJERRY

原帖由 Pringles 于 2011-6-1 17:56 发表
自住总要有一套，难道为了算这些，都拖家带口租房子去啊
投资就要考虑清楚了，买股票还见仁见智呢，房价当做抵御通胀的工具，不大亏就行了，指望赚快钱，去股市

icac

自主房应该是最后才解决的问题。

原因很多，主要是没有人能够确定自己在某一个区呆很长的时间，譬如说孩子考到精英中学了，那你觉得是卖掉房子再买一间方便还是一开始就租房方便呢？

又或是你工作换了地方，那么是卖掉房子再买一间方便还是一开始就租房方便呢？

当然，税务上面的优惠是一个原因，但是租房其实也是很方便的。

icac

楼主一直觉得房价会跌，可是大家请看以下图表：



事实是房价过去40年来从没有跌过，或许有短期的波动，但是长远来讲确实是赢了通货膨胀

likespring

自住房是必须的，还有，投资房产又不是只有澳洲的可以，中国的房产过去几年投了的都笑欢了吧。。。

另外可以投资的对象，一说到赚快钱，股市就要被说道，基金还不是可以买啊，中国的澳洲的，最不济的不是还有ubank吗，6.51%， 月复利，就是扣了税，也有5%吧，好处要用随时可以取，不比房产阿，要卖，尤其是想买好价钱就得等时机，这个地球人都知道。。。。

icac

澳洲目前年平均收入是$65,000，请看下面三个case:

case A 如果买一套$500,000的房子，首付20%，借银行40万。一年的利息是40w * 0.08
=3.2万
加上 别的杂费大概$5000一年，总支出是$3.7万一年。税务是$13，050
收入-支出-税务 = 65000 - 3.7w - 13050 = $14950

case B 如果不买房子，住一套$500,000的房子，一个礼拜租金$500算，一年是$26000。10万存银行，拿到6.5%利息=$6,500,税务是 $13,950
收入-支出-税务 = 65000 + 6500 - 2.6w- 13950 = $31,550

case C 如果买一套房子，价值50w,然后房子以$500出租，并且自己再租一套$500一周的房子（这样生活质量就没变）
一年的利息加杂费支出为3.7w, 另外假设房子的贬值价位是2%(通常2-2.5%)
本来要缴纳$13,050的税务，现在是 ($65,000+2.6w - 3.7w - 10000(2%depreciation))=  $44,000 = $6,750 年税
省去税务 $13050-6750 = $6300
总支出是 $65,000+$26,000(房租收入） -$6750（new tax payable) - $3.7w - 2.6w(房租） = $21,250

Case A 是自主的"政策"
Case B 是楼主的"政策"
Case C 是投资者的"政策"

Case B - Case C = $31,550 - $21,250 = $10,300
一套$500,000的房子假如升值3%算（跟通货膨胀一样） = $15,000. 已经超过楼主所说的5-6%才与租房或投资现金经济上面持平

[ 本帖最后由 icac 于 2011-6-2 16:23 编辑 ]

yuko

原帖由 icac 于 2011-6-2 09:52 发表
澳洲目前年平均收入是$65,000，请看下面三个case:

case A 如果买一套$500,000的房子，首付20%，借银行40万。一年的利息是40w * 0.08
=3.2万
加上 别的杂费大概$5000一年，总支出是$3.7万一年。税务是$13，050
收入-支出-税务 ...

case C 的计算对以下因素考虑不够周全：卖投资房的CGT，现在depreciation的部分对CGT的影响，卖房时的commission，空房率等。
不过谢谢你的计算，更清楚的说明了买房子的不合算或没什么实质意义。

yuko

原帖由 icac 于 2011-6-2 09:15 发表
楼主一直觉得房价会跌，可是大家请看以下图表：



事实是房价过去40年来从没有跌过，或许有短期的波动，但是长远来讲确实是赢了通货膨胀

为什么故意从86年画起来，不往前面一点呢？1986－2010是40年？
因为再往前画就露馅了。见下图，看看86年是个多么方便的起点。市场上忽悠买房的很多图，一种从86年的低点起画，一种从95／96低点画起（可以隐去89到95的低迷），顺便把2010年5月以后的低迷给省略一下。
误导人群的常用方法就是断章取义和夸大其词。



[ 本帖最后由 yuko 于 2011-6-3 10:08 编辑 ]

mlhdo

学习

wtyboy

没有冒犯的意思，表达下个人的观点：
从宏观上来看----个人觉得投资房地产能不能挣钱，就像投资其他投资产品一样（股票，债券，基金，包括定期存款）主要也是看你的投资策略
1.投资成本/收益（买卖时机）
2.交易费用（包括税务费用）
3.风险规避（用来降低其他投资的风险，通常是有反向的市场移动）

如果可以直接的比较那个投资产品好的话，那就不会有某个投资产品市场的出现。有机会，有不同的观点才有交易和收益。不管数据模型这么讲，有市场和交易就说明了一切，即房地产市场可以有好过其他投资产品的收益。主要是看你交易的时间和策略（如上3点）

从微观上来讲---个人认为投资房地产对一下人群有吸引力：
1。高税率
2。投资房提供高折旧
3.现金流充裕
4.有长期持有的能力（可以在高价抛售，但也能够等待到退休后以税率15%变现）

市场因素会左右你的收益率，但就像其他投资方式一样，你可以控制你的买卖时机和策略。

有很多的东西我们可以探讨，喜欢LZ的分享，不觉得有任何的个人目的。

gyxyxgu

觉得中介在那对峙起来了，可以开个辩论会了

icac

1950年前世界大战2才刚刚结束，那时候不要说买房子，连饭都不一定吃得饱，而且当时的法律也不健全你觉得找这些数据有意义吗？

你如果用这样的数据的话，我们追溯到1812的年代吧，那时候悉尼市中心的50000平米的土地估计是1英镑的价格（假设有的卖的话）,用50000平米悉尼市中心的土地，现在好歹也要5个亿吧？那时候伦敦应该有银行了，假设利息是10%一年
1 * （1.10）^200 = 1900万。刚好比存款多一点。

[ 本帖最后由 icac 于 2011-6-3 16:29 编辑 ]

discus

原帖由 yuko 于 2011-6-3 09:49 发表

case C 的计算对以下因素考虑不够周全：卖投资房的CGT，现在depreciation的部分对CGT的影响，卖房时的commission，空房率等。
不过谢谢你的计算，更清楚的说明了买房子的不合算或没什么实质意义。

当我想在自己房子的garage里叮叮当当改造成一个健身房时就有实际意思了，租房房东会让我乱改？不能任何事都从数字层面上考虑吧，有些事情不划算也要去做！

linkspeed

>16W存银行利息1W

1/16 = 0.0625
利息很高啊。

icac

原帖由 discus 于 2011-6-6 13:12 发表


当我想在自己房子的garage里叮叮当当改造成一个健身房时就有实际意思了，租房房东会让我乱改？不能任何事都从数字层面上考虑吧，有些事情不划算也要去做！

确实，但凡事必定是有得有失的，看看自己怎么取舍吧。

bhyqs

原帖由 icac 于 2011-6-2 09:52 发表
澳洲目前年平均收入是$65,000，请看下面三个case:

case A 如果买一套$500,000的房子，首付20%，借银行40万。一年的利息是40w * 0.08
=3.2万

CASE A 算错了！！！

本金每月都在减的。第二个月的本金就开始比40万少了。不能用40万直接乘8%的。40万的贷款借20年按0.08利息来算的话，月付是3345.76（用excel算的）.假设20年还清，20年每年平均利息为（3345.76x240-400000）/20=20149.12。

收入-支出-税务 (20年平均值) = 65000 - 20149 - 13050 = $29901

当然一开始利息会多点。第一年利息总额是31694.45，第2年30992.73，逐年递减。到第20年，就只有12272.09了。

HOWEVER，到了第21年你就不用再付贷款了。没买房的童鞋还要继续付房租。假设你25岁买自住房，45岁还清，活到80岁。你有35年是不用交房租的。council和water比起租金来几乎是可以忽略不计的。那35年的房租不是钱吗？

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-21 01:56 编辑 ]

bhyqs

原帖由 icac 于 2011-6-2 09:52 发表
case B 如果不买房子，住一套$500,000的房子，一个礼拜租金$500算，一年是$26000。10万存银行，拿到6.5%利息=$6,500,税务是 $13,950
收入-支出-税务 = 65000 + 6500 - 2.6w- 13950 = $31,550

CASE B的算法也堪称是刻舟求剑。

除非给我找一个今生今世不涨房租的房子，你的计算才能成立。房租每年要涨的。正常情况下悉尼的HOUSING CPI是在4%左右。

如果你租20年房子的话，你的租金第一年为26000，第2年为27040，第20年为54778.08。20年总房租为774230，平均每年38711.50

收入-支出-税务（20年平均值）=6500+6500-38711.50=26938.50

但是20年后呢？买房的还清了贷款不用付房钱了，租房的人还要继续租。还是按同样的标准。假设你从25岁开始租房，活到80岁。除了前面交的20年房租外，后面的35年，即从第21年到第55年总共要交4195908.46。买房的人在那儿偷着乐呢，你这里用35年赔了4百万血汗钱。按通胀4%一年计算，第55年的房租竟然是216159.20.

不过也不奇怪。我2002年在BURWOOD(NSW)租的房子，带了家具才260（不带的话220）。现在过了9年，同样的房子不带家具就要450刀以上。220连1房都租不到。

我们楼上的鬼佬老太太，说她当年8000多刀就买了房子，现在值44万。

如果要验证买房是否抗通胀，不能用显微镜来看短期效益。用长远和动态的眼光看，买房是能够抗通胀的。

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-21 02:15 编辑 ]

牛牛和2008

没有房子的最好先买了再说。

钱多的投资房子确实不错。

wdmznzd

原帖由 discus 于 2011-6-6 13:12 发表


当我想在自己房子的garage里叮叮当当改造成一个健身房时就有实际意思了，租房房东会让我乱改？不能任何事都从数字层面上考虑吧，有些事情不划算也要去做！

所以你是一个活生生的人在过真实的生活，而楼主不过是在象砖家一样拿数字忽悠。

zldfe

原帖由 bhyqs 于 2011-7-21 02:13 发表


CASE B的算法也堪称是刻舟求剑。

除非给我找一个今生今世不涨房租的房子，你的计算才能成立。房租每年要涨的。正常情况下悉尼的HOUSING CPI是在4%左右。

如果你租20年房子的话，你的租金第一年为26000，第2年为27040，第 ...

同意，工资收入也是动态的，你的还款能力在20年里会有很大变化。根本不用20年就贷款还完，我认识还完贷款的都是提早付清贷款。如例子中说的8000的房子，也许当时是一大笔钱，但是按现在的工资，我想不出半年就还清了（举例而已可能年代差距很远）

[ 本帖最后由 zldfe 于 2011-7-21 11:57 编辑 ]