现在投资房时机和位置

icac

原帖由 蓝色热带鱼 于 2011-5-31 23:02 发表
wentworth point也不便宜啊
为啥说killara  ,pymble 好? 能否赐教?

Wentworth Point 现在价格已经上去了，我去年入手的时候才40多万50不到.

felix7

最近论坛里很多人再鼓吹悉尼适合投资，墨尔本不行了，用意何在。我知道的就至少有三个悉尼的builder已经破产了，银行业在收紧贷款，说明什么？你在精精得过银行？

oy0801

KILLA

飞儿

谁也没有完全的把握说明天会怎样。。。。

不过现在我比较庆幸年初没有买楼花，当时也是天意，转帐转错了。。。

eric_hl88

原帖由 LOOKINGFORHOUSE 于 2011-5-30 09:58 发表
悉尼暂时不考虑呢，不买楼花那种的。就是普通的Townhouse, Unit和House，新建二手都行。哪个比较好？哪个区比较好？

为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/pro ... elly+park-107358417
最后425000拿下，传统优质鬼佬区，交通非常方便，CBD 10KM内圈，周边商场，闹中取静。这种结构的房型，就是鬼佬喜欢的，家庭生活+户外，出租方便，房租收益比sydney, canberra
低些，可是房价非常可爱，这可是是house，地不算太小，不是unit，再怎么跌，跌到3800000？其他鬼佬投资客傻的？再跌就更要跟进了

股票投资者大部分都喜欢追涨杀跌，所以大部分人亏的钱入小部分人口袋。房市投资是财富转移的游戏，所以很相同。
等普通人看有追涨的机会时候，主力早开始出货了。墨尔本就是一个明显的例子。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:11 编辑 ]

anz2010

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:06 发表


为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/property-house-s ...

SA有前途的吗?整个城市都是不死不活的状态,房价还能坐火箭了?

长安雪梨

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:06 发表


为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/property-house-s ...

Eric_hl88是不是在SA工作过 或读过书？
如果不是，就不要到ADL买房了。当然 如果你想做慈善就捐点钱给SA吧

xmq

利率太高了，还是等等。

chiny

ADL滴房子不能买, TAX太TMD利害拉, 人又少市场更加小, 要抗的住很难, 特别是现在滴行情~~~

BRI也最好暂时不要碰~~~还没到底~~

SDY&MELB就不多说拉, 要看下半年, 现在形势很不明朗~~~

superblue

现在现金为王啊，大家都持币观望

LOOKINGFORHOUSE

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:06 发表


为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/property-house-s ...

谢谢，不过其他城市实在不熟悉，目前只考虑墨尔本了。我之前说过了无所谓短期涨跌，因为目前（短期）根本不太关注captial gain，长期的话肯定是涨的。只要买了好租就行了。

累的嘎嘎

原帖由 wulinxiaoxiao 于 2011-5-29 18:57 发表
墨尔本肯定会跌

悉尼跌的可能性不大

为毛呢？

philguo

原帖由 累的嘎嘎 于 2011-6-3 21:45 发表

为毛呢？

因为这里悉尼卖房的多，所以墨尔本没前途，悉尼遍地是黄金。小心捡到黄金塔！

eric_hl88

原帖由 长安雪梨 于 2011-6-3 16:34 发表



Eric_hl88是不是在SA工作过 或读过书？

如果不是，就不要到ADL买房了。当然 如果你想做慈善就捐点钱给SA吧

ADL难道就没有人能投资房子赚钱？我没有在那里工作过，也没有学习过。但是我也不是感觉来了就下注的赌徒。我个人投资adl的原因如下：
1. Pofolio多元化分散风险，在现在的情况下更重要
2. 投资损益比不高。40万出头的投资现在能在悉尼入的破烂货都还不是个负收益，因为中价位有价值的房子，在悉尼没有打大跌，不好入手。house就别想了，这个说什么也是capital city的近city好区
3. 我坚信周期理论，且同意不同城市的周期并不一定相同，风水轮流转。ADL已经被唱衰多年了，房价水分本不高，该触底反弹了，至少是止跌回稳了，就是周期总要转的。全澳涨的时候，adl也不差多少个百分点。想想Perth以前没有人去投资，后来呢，mel也是，当时不去的人总有一套道理的。
4. 城市房产不光是靠移民来支撑的，本地人的市场是大头。Canberra还不比Adl人口多呢，涨幅呢，澳洲前列，金融危机时，高就业率更是稳定房价。但是前几年我跟悉尼亲戚说快来这里投资，房低，人傻，钱多，速来，都以为我在讲笑话，说： canberra，不要忘记90年代末的政府裁员阿。30万人口，房子给谁住。。。；Adl房市自有其本地人市场和规律。
5. 和来自adl的同事密集交流意见，其父在adl长期个人投资，收获颇丰，对当地市场很有见地，又有实战成绩，结合自己的经验，做决定就是随便下注赌了。聆听当地成功业者的经验，是入门少走弯路的方法，好的mentor很重要。
6. 自己的感觉。看过区和房子后，gut feeling来了，仔细计算过后，感觉加上风险因素，未来不涨，我的损失也不大，看看现在其他市场入场有些难度时候，不想走宝，就下手啦
7. Brisbane当然也有关注已经很长的区，再等等看，有好房出来也可以动手了。
这里既然是交流贴，我就交流下自己的经验，欢迎拍砖。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-5 15:00 编辑 ]

chiny

你忽略了在ADL投资很重要滴一点: TAX~~~~~

你知道ADL滴TAX有多重么?? SA滴TAX SYSTEM跟其他STATE有不同~~~

STAMP DUTY, LAND TAX&CGT领跑全国, 特别是STAMP DUTY&LAND TAX, 木有子弹, 抗压能力小滴那一些就不要想拉发~~

wulinxiaoxiao

达尔文怎么样

和sa类似

貌似租金比sa高

长安雪梨

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-5 14:55 发表


ADL难道就没有人能投资房子赚钱？我没有在那里工作过，也没有学习过。但是我也不是感觉来了就下注的赌徒。我个人投资adl的原因如下：
1. Pofolio多元化分散风险，在现在的情况下更重要
2. 投资损益比不高。40万出头的投资 ...

我过去10年去过ADL 不下50次，呆的时间累计超过3个月。如果你留意的话，我在ADL CBD 5公里以内有1个HOUSE,600多平方，39万买的，现在租到500多.
ADL的地价现在已经已经是全澳第1了。从2003年-2009年，ADL 的房价涨幅超过150%, 目前不是投资的良机。
我的感觉，2008-2011年，这3年期间，ADL 房价几乎没怎么涨。
现在能投资的3个城市：悉尼，布里斯班，PERTH.
听哥一句劝，悉尼 PARRA 附近的 APT， 租金回报可以达到6%-7%
Blacktown House的回报率可以达到5-6%

亚洲之鹰

原帖由 zliybyc1 于 2011-5-31 19:51 发表
为什么最近两个月突然论坛里多了那么多说悉尼房子的
而且
说来说去就是长安的那两个区
这个 意图也太明显了吧

因为那那两个区， 都是长安在说。

长安雪梨

原帖由 wulinxiaoxiao 于 2011-6-5 15:05 发表
达尔文怎么样

和sa类似

貌似租金比sa高

达尔文租金很好。但房价很高。过去的6年中，几乎每年的涨幅在10%以上，全澳第1.
NT政府每年从堪培拉拿的GST拨款超过50亿澳元，平均每个人可以分到2.5万澳元。
所以达尔文的收入不比堪培拉低。
日本准备在达尔文投资300亿澳元，搞一个天然气枢纽。另外，达尔文还有澳洲和美国的军事基
达尔文除了有钱（比西澳更有钱，人均比堪培拉更高），城市建设很现代化

但是 达尔文 一个致命缺点：没人，整个达尔文才12万人口。在澳洲，没人的城市房价没有支撑。

亚洲之鹰

原帖由 LOOKINGFORHOUSE 于 2011-5-29 16:12 发表
现在是不是买投资房的好时机？如果要在墨尔本买投资房，有没有推荐的suburb? 非常感谢！

Townhouse, Unit和House投资哪个比较好?

现在只能看，还不是时候入场，MELBOURNE OR SYDNEY 也等一等

在过3 到6个月zai shuo

chiny

雪梨刚刚才说过BRI短期之内不要碰, 一个TUNRAROUND就抄底追捧鸟, 这个也变的太快了吧~~~~

如果MINING一个小心后劲不继, PERTH就继续插水鸟~~~

悉尼 PARRA 附近的 APT 新项目多如牛毛~~~租金回报可以达到6%-7%???? N年前买下滴??这一个有点FUNNY拉发~~~

长安雪梨

原帖由 chiny 于 2011-6-5 19:34 发表
雪梨刚刚才说过BRI短期之内不要碰, 一个TUNRAROUND就抄底追捧鸟, 这个也变的太快了吧~~~~

如果MINING一个小心后劲不继, PERTH就继续插水鸟~~~

悉尼 PARRA 附近的 APT 新项目多如牛毛~~~租金回报可以达到6%-7%???? N年前买下滴??这一个有点FUNNY拉发~~~

虽然你是全球通，但对PARRA 的房产 多听，少说，或者至少学习我一点：至少去过10次，深入调查后 再发言。
另外，PARRA 的APT 我下周就拿下，不是N年，是N天后就可以 UNDER CONTRACT.
BNE 的房价已经有投资价值，但2-3年内不要抄底，因为白白把资金套牢。
我在IPSWICH 有1块 4000多平方的地，距离BNE CBD 21公里，21万买的，但还是被套牢

chiny

出租率高才是皇道啊老大, SDY INNER CT租金疯长你不是不知道吧?? 高租金+高出租率 = 某些区房价逆流而上, 这个一定程度上OFFSET掉OUTTER CT&OUTTER WEST滴出租率, 没人租租金去到10%也没有任何意义, 看来一入货租金回报就可达6%-7%滴房子就只有你才能买的到拉发~~

eric_hl88

原帖由 长安雪梨 于 2011-6-5 19:21 发表



我过去10年去过ADL 不下50次，呆的时间累计超过3个月。如果你留意的话，我在ADL CBD 5公里以内有1个HOUSE,600多平方，39万买的，现在租到500多。

ADL的地价现在已经已经是全澳第1了。从2003年-2009年，ADL 的房价涨幅超过 ...

我的感觉，2008-2011年，这3年期间，ADL 房价几乎没怎么涨。

这个我个人可以理解为ADL房市正位于平稳周期，之所以没有象syd，brisbane这样下跌是因为本来就没有太多水分，反弹机会更可靠。从周期上更看出见底迹象。当然或许我并没有抄到大底，但我想空间也就是两三万的差价，最终我每年也许就多支出千把块而已，我的投资目的从来不把yields放第一位，如果要收益高，canberra的最高了，但我要分散风险，论涨幅，canberra，悉尼，mel，哪个不在这个周期涨了150%，还都远远不止150%，为何adl以后就涨不动，syd到反而涨得动。我最先考虑投资风险和收益比。CGT更不是优先考虑的。ADL可能由于本身人口增幅原因，房产增幅慢过其它城市，但是投资稳定，本身市场并不小。stamp duty和rate比其它城市高些，但并不离谱，本来都可以NG，对一个长期持有的房产说，这些支出是可控的。
和你的adl的投资房比，价格并不差太多，收益我想也不会差好多，但是你说的你的这些好房子在好区并不是比比皆是，那是可遇不可求的。那么现在我就退而求次好的。我从来不奢望好的区，会有狂跌的便宜货，我错过了那些时机，我就在次好的时机出手。
这个投资并影响其它准备的子弹，我为brisbane准备着子弹呢。
悉尼的blacktown之类，虽然你分析得都很好，但是如果这些社区没有结构性变化前，或者没有大规模改造工程前，我不考虑，因为它过去一直不涨，必有原因，许多城市都有这么些区，理论条件都好，但是由于各种因素，就是不涨，有些区被在我的local同事看来，是很dodge的区 ，我这里都有几个区是这样的。所以我个人喜好在传统较好的区，在他们很value的时段入场，宁可涨不多，也不冒太多风险。
你确实可以在那里找到正收益房产，但是未来enquity增长预期不高。你或许无所谓，反正不涨还是正收益，但是对于我们不做生意的人，房产投资资金利用率要有效率，要更求稳。
此帖既然是交流帖，希望长安兄多讲些反驳的道理，另外大家辩论一下，定能让我受益非浅，学习更多，希望不吝赐教。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-6 13:34 编辑 ]

eric_hl88

原帖由 长安雪梨 于 2011-6-5 19:27 发表


达尔文租金很好。但房价很高。过去的6年中，几乎每年的涨幅在10%以上，全澳第1.

NT政府每年从堪培拉拿的GST拨款超过50亿澳元，平均每个人可以分到2.5万澳元。
所以达尔文的收入不比堪培拉低。

日本准备在达尔文投资3 ...

达尔文没有人口
所以这就是我所以说adl有潜力，adl有自己的内需，不靠移民来支持。地价最高，更加好，land contents高，投资才稳，不张也不会大跌。如果达尔文的这些优势都算，我看qld 的townsiville不是更好，现在也在跌呢。空军基地，靠近矿产，热带气候，房价不高，

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-6 13:24 编辑 ]

randjnz

强贴留名！
现在是好机会投资了吗？各位达人？

xiaoaokk

投资房子没有好时机 永远都是买的早比买的晚好
墨尔本的房子增值波动蛮大的 短线投资心里承受能力要有 不如买悉尼 基本没有跌过一路上涨
投资房当然首选Unit apartment。 Townhouse还有house比较适合自住 因为Land tax问题
而且因为租金回报问题有一套house的钱基本可以养3到4套unit
个人意见哈 拍砖请手下留情

LinuxXp

原帖由 长安雪梨 于 2011-5-29 19:12 发表
悉尼现在房产投资的3个重点区域：Blacktown, Baulkham Hills, Castle Hill

这3个区域是 APM 上周刚推荐的。

和我重点投资的3个区域正好巧合，实属荣幸

足迹闻名大师推荐的三个区，看看过去一年来的表现。。我就看看数字不说话。

Blacktown,  -6.2%
Baulkham Hills,  -5.3%
Castle Hill  -6.8%

smilet

墨尔本空置率都超过4%了 空置率高，租都租不出，房价供大于求 你敢买吗？

悉尼空置率下跌到1.5%了 房租要暴涨，想买房的肯定会多

就这么简单啊

airfish369