在楼市寒冬下，今天去看了一间在悉尼 Lidcombe的房子拍卖。

kawara

lidcombe中间价54万，不仅比hurstville便宜，也比BH便宜

hsqhugh

776K,已经公布了www.homepriceguide.com.au

chugao

2003年60几万，现在776k。基本就是给银行打工，自己还能赚吗

白雲山民

起碼赚了住，如個是分租haha。。。。。。。.

kawara

原帖由 hsqhugh 于 2011-5-28 20:34 发表
776K,已经公布了www.homepriceguide.com.au

Auburn也快涨了吧。十年磨一剑，也该出鞘了

St.G.Illawarra

原帖由 kawara 于 2011-5-28 19:56 发表
这个房子离fleminton市场十万八千里。

Licombe区本来就不贵，属auburn console,又有大坟场。

这个房子比较小，地是细长的，盖不了像样的房子。

76万房主笑死了

Lidcombe区， 火车站北边的房子， 现在就是这个价。

St.G.Illawarra

原帖由 hsqhugh 于 2011-5-28 20:34 发表
776K,已经公布了www.homepriceguide.com.au

多多哥哥是地头蛇 ！！

你觉得呢 ？ 贵吗 ？？

St.G.Illawarra

原帖由 chugao 于 2011-5-28 20:41 发表
2003年60几万，现在776k。基本就是给银行打工，自己还能赚吗

那要看你是怎样投资的， 如果你只是借了 10%来买进， 然后出租出去， 350-400/每周。

是没怎么赚。

kawara

这房子就算放在ashfield也就85万

kawara

原帖由 St.G.Illawarra 于 2011-5-28 21:04 发表


那要看你是怎样投资的， 如果你只是借了 10%来买进， 然后出租出去， 350-400/每周。

是没怎么赚。

真心求教

St.G.Illawarra

原帖由 白雲山民 于 2011-5-28 20:55 发表
起碼赚了住，如個是分租haha。。。。。。。.

对， 后院还有一个小房子，带厕所/洗澡。应该可以租出去。

Robbie2018

原帖由 kawara 于 2011-5-28 21:05 发表
这房子就算放在ashfield也就85万

做梦呢？

St.G.Illawarra

原帖由 kawara 于 2011-5-28 21:06 发表

真心求教

这是粗算：


比如： 65万买进， 从银行借 90%，

65x0.90 = 58.5万。

出租算 400 每周 :

400x52x0.94 = $19,552

银行利息算平均 6.5%

58.5 x 0.065 = 3.8万。

3.8 - 1.95 = 1.85万。

所以屋主 一年要亏本 1.85万。

现在屋主 以 776k卖出， 就算不用给任何费用给中介 ：

2011-2003 = 8年

1.85 x 8 = 总共亏了： 14.8万。

776k - 650k = 126k
14.8 - 12.6 = 2.2万。

屋主 8年 总共 亏本了 ： 2.2万

[ 本帖最后由 St.G.Illawarra 于 2011-5-28 21:25 编辑 ]

kawara

以上你没算维护费用，很大一笔的。

我是想问如何不亏，不过你已经说了租出奶奶房

St.G.Illawarra

不过， 如果屋主是 年薪超过足迹的平均水平 20万， 那又不一样了。。。

呵呵呵。。

St.G.Illawarra

原帖由 kawara 于 2011-5-28 21:26 发表
以上你没算维护费用，很大一笔的。

我是想问如何不亏，不过你已经说了租出奶奶房

如何不亏， 请看下面。。。

atm

原帖由 St.G.Illawarra 于 2011-5-28 21:23 发表


这是粗算：


比如： 65万买进， 从银行借 90%，

65x0.90 = 58.5万。

出租算 400 每周 :

400x52x0.94 = $19,552

银行利息算平均 6.5%

58.5 x 0.065 = 3.8万。

3.8 - 1.95 = 1.85万。

所以屋主 一年要亏本 1.85万。 ...

算术不错，还有首期6.5w存8年的利息

St.G.Illawarra

如果年薪20万， 那屋主因为是负扣税， 算法是：

1.85万 x 0.40 = 7.2k

所以每年起码可以退税回来 7.2k 再加上维修和其它减免。。

8 k x 8年 = 6.4万
6.4 万 减去 2.2万 = 赚 4.2万

个人投资 8年前投资人 6.5万， 8年后赚 4.2万。
4.2 / 6.5 X 100% = 64.6%

8年总回报率 ： 64.6 %

你认为呢 ？



[ 本帖最后由 St.G.Illawarra 于 2011-5-28 21:47 编辑 ]

St.G.Illawarra

原帖由 atm 于 2011-5-28 21:30 发表

算术不错，还有首期6.5w存8年的利息

6.5万 x 0.065 x 8  = 3.38万， 再按最高税率打税：

3.38 x 0.6 = 2万。

4.2万- 2 万 = 2.2万

还是有赚一点点。。



[ 本帖最后由 St.G.Illawarra 于 2011-5-28 21:44 编辑 ]

chugao

没有capital gain?

atm

原帖由 chugao 于 2011-5-28 21:56 发表
没有capital gain?

lz，你的答案还没及格，快点重算

St.G.Illawarra

原帖由 atm 于 2011-5-28 22:01 发表

lz，你的答案还没及格，快点重算

哈哈， sorry， 我不是读会计出来的。

没有capital gain 啊。。账面是损失2.2万啊，应该还可以从税务局拿回一些 capital lost ！！

  

对吗 ？？？

有请 会计师出场 ！！！

kawara

内牛满面。

哥从你身上找回了对澳洲楼市的信心。像兄弟这样的阔人都这么想，普通老百姓更这么想了

kawara

兄弟你对财务基本上是一窍不通啊。

赔进去的首付利息，并不是capital lose。

如果是付的cash,没得找，如果是从别的地方refinance出来的，可以付扣税

[ 本帖最后由 kawara 于 2011-5-28 22:30 编辑 ]

kawara

你每年向红十字会捐献1.85万元可以起到同样的“赚钱”效果，还可以帮助一些需要帮助的人

jushanjerry

St.G.Illawarra  - Thanks for the 'fen'!

坚定不移

原帖由 kawara 于 2011-5-28 22:41 发表
你每年向红十字会捐献1.85万元可以起到同样的“赚钱”效果，还可以帮助一些需要帮助的人

没忍住，一口茶喷了

jinihong

St.G.Illawarra

原帖由 kawara 于 2011-5-28 22:25 发表
内牛满面。

哥从你身上找回了对澳洲楼市的信心。像兄弟这样的阔人都这么想，普通老百姓更这么想了

早上好！
ok, 我算错了，请指正。

请列出正确的算法， 让大家学习并改正错误的买房观念。

昨天用完分了， 要到晚上才有。

匿马

屋主在2003年最高峰时出手，现在是撑不下去了
这房子95年的 时候也就20万出头