投资房贷款还清后还能负扣税吗？

fztt

这里面有一个很关键的问题，就是投资房还款，不要还到loan里面，放到 offset account里。这样你可以随时把offset account 里的钱拿出去，而不影响你claim利息。

anotherone

难怪即使对于买第一套房（一般一开始肯定都是做自住的），如果以后有潜在的可能转投资，开offset都是比extra repayment更好的一个选择。

我现在后悔自己现在这套房子没开offset了，虽然extra repayment对于利息计算和offset没什么区别，但我这个房子以后很可能会转投资，经click一解释才明白repayment拿出来和纯offset还是不同，不知道现在还能弄成offset的形式么

fztt

从理论上讲，已经还进loan account里的钱就不行了，只能从现在开始，把钱放在offset account里。当然，很多人不管那么多，甘愿冒险，那就又是另外一回事了。

anotherone

谢谢回复！

这样啊，那我至少得从现在开始把我的loan弄成Offset的，反正正好近期想换银行了，连带着这个因素得一起考虑进去。

lee2267

om lady gaga。。。。不容易 啊 。终于有人 弄懂了 。。。
总结下撒。。。
路人甲。。。买了 1套自住房 a。。总价 50w。。有 loan account c: 35w dr 。。有 offset account  D ：  15w cr
那其实总欠银行是 20w。。。。

5年 后 。。。loan account C: 10 w dr  。。 offset account D: 10w cr。。。那其实总欠银行是 0。。

新买 一套自住房 b。。。 总价 60w。。l oan account e： 40w。。。 offst account F: 10w cr..
其中 offset account f的 10w 来源 与 offset account D。。同时 房a 变成 投资房。。

那么 由于loan account C 仍然还有 10w dr。。因此v10w 欠款 利息 可以抵扣。
但是 必须要 注意： 在paper work 中。。必须 关闭 offset account D。。新开 offset account f。。
不可以保留 offset account D。。如果 保留 offset account D。你 无法向ato解释 清楚 。。应为你
要 确定鬼佬是很笨的 。。房 loan a对应 account f，， 房loan e 对于account f。。。

以上是 offset account的 运用。。如果 没有 offset account 。那么 就 很难用paper work来 解释清楚了 。。。
对 ato staff而言。。paper work的 presentation是 很 重要的 。在 个人 或者 小生意被ato audit的时候。 50% 以上的 几率 ，如果
prenstation很 好的话。。。过关几率是相当大的。。

好的 presentation就是要 使没有相关经验的人 看的懂你在 说 什么 。。。向楼上的 大大 。。千万不要 专业术语太多撒。。什么 equity 撒的 。。
看了 头大 啊 。。。要知道 ato staff 是有 level的 。。一般audit 个人的 话大部分是 level 3的 人 在做 。。levl1 是 专科就可以做 。。lel2 本科 可以做 。。
equity 起码  要 lev4以上的人才 懂的 ，，你 不要期望 人家接收1个 case还要先去 study equity。finance啥的 。。
在我们 做audit case的时候 。。做完通常是 给 receiption(接电话的 那种）先看的。 。如果 reception能 看 懂paper work ，就表明没有问题了 。。。
如果 看不懂，那就重新做了 。。。所以我 目前 做auditing的 case 到现在还没有不过的 。。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-4-18 21:56 编辑 ]

eric_hl88

我现在终于彻底搞懂了。谢谢你还有click
那么我对于这个case的理解是，要最大化扣税，在自住房a 的时候，所有的还款放的offset account D中，这样自住房的贷款利息少交，反正没有扣税。
当买新房子b的时候，把offset account a的钱全部转到新房子的offset account F里去，那么对于新房子b，由于是自住房，同样节省了利息，而同时原来的房子a变成投资房，但是由于没有还款到loan account c，还是35万。那么这个35万在account c中是可以抵扣税的。
这样的操作是否最大化扣税了，而且合法。请指正
其实鬼佬会计师的建议是offset account要分两个，平时工资分开放到这两个账户，一个是用于今后投资支出和其他投资房开支的，用了可以扣税，另外一个是自己平时还信用卡日常开销支出，要用足55天还款期，因为这部分不能扣税，如果这样做是否更方便做paper work，不然我每个月钱近钱出，自用部分算paper work弄死人了。
请再指点一下

eric_hl88

我现在的理解是：
如果自住房没有还完贷款，应该先放到自住房的offset account里面，因为一由于没有扣税，节省利息支出，二放offset为了将来再投资准备的。投资房一般都是interest only，因为要扣税。当然如果自住房没有欠款，一般都是这样做的。除非继续买投资房。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-4-19 04:44 编辑 ]

eric_hl88

我可以再来个举一反三吗？
为什么要第二个变自住的。我买了house b，仍然出租，两个都是投资房，自己租我喜欢住的新房子去，因为自住房没有扣税，这个就要差个几千一年，而且自住房的贷款利息是平均7%，一个房子60万，贷款45万，利息是3.15万，还有rate什么开支，所有损失的加起来，一年自己住的成本都接近4万了，我拿个30000出来租房600一周，大家说说看，是否基本在澳洲什么城市都可以租比较不错的地方的房子了吧，绝对不差过悉尼60万的房子居住品质，还承惠一万，谢谢。另住别人的也不心痛的，还可以年年换新房子住，
Click，你说说看，我这样审题明白了吗，ATO该不抓了吧。

lee2267

原帖由 eric_hl88 于 2011-4-19 05:05 发表
我可以再来个举一反三吗？
为什么要第二个变自住的。我买了house b，仍然出租，两个都是投资房，自己租我喜欢住的新房子去，因为自住房没有扣税，这个就要差个几千一年，而且自住房的贷款利息是平均7%，一个房子60万，贷款45万，利息是3. ...

我买了house b，仍然出租，两个都是投资房，----did you consider capital gain ? if you want to sell it later...capital gain is more higher..
that's why we choose one property as residential .one property as investment ...

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-4-19 10:28 编辑 ]

fztt

这个理解不完全对。如果要是准备把自住房转投资房才这样作。为了最大限度claim interest.如果你想用自主房里多还的钱去再买新的投资房或股票什么的，就应该把钱还进home loan里，再redraw. 关键的一点是，offset acct 里的钱视同于saving acct里的钱，是你自己的钱。

abh

原帖由 eric_hl88 于 2011-4-19 04:43 发表
我现在的理解是：
如果自住房没有还完贷款，应该先放到自住房的offset account里面，因为一由于没有扣税，节省利息支出，二放offset为了将来再投资准备的。投资房一般都是interest only，因为要扣税。当然如果自住房没有欠款，一般都是这样做的。除非继续买投资房。

谁告诉你的？！

lee2267

原帖由 abh 于 2011-4-19 11:24 发表



谁告诉你的？！

谁告诉你的？！ -It is.. the reason why choose internet pay only is because as investment property.. no need to pay loan back..
once property value increase, can sell immediately .. plus.. in tax consideration, interest exp can be deduct. but loan amount repayment
can not be deduct.. so most investor choose pay interest only ..

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-4-19 12:15 编辑 ]

wdmznzd

如果自住房已经还清了贷款，房子已经完全自己拥有了，是不是可以再抵押给银行贷款？

MU

只要你想，當然可以

amada945

HOW ABOUT redraw account? is same thing as offset in this case?

rikaihin

我有点绕
说说我的Case，请各位高人给指点一下
万分感谢

我的自住房目前贷款２０万左右，转出租大概620／周
就算把Offset所有钱取走，租金还是有剩1000多
由于我全家很快要回国，所以到时候收非居住税要29％
所以我打算用Offset的钱买一套小房子出租
然后用第一套自住转投资的房子＋第二套小房子租金来Cover所有费用
这样就可以达到负扣税
不知道我的想法是否正确？？
谢谢

abh

原帖由 lee2267 于 2011-4-19 12:10 发表

谁告诉你的？！ -It is.. the reason why choose internet pay only is because as investment property.. no need to pay loan back..
once property value increase, can sell immediately .. plus.. in tax consider ...

你只是从税务角度来考虑这个问题，而我更多地从收益角度来考虑。
我的投资房不要说不是interest only，连贷款都没有，我想我的收益会更高。

zurich

原帖由 abh 于 2011-8-5 12:16 发表


你只是从税务角度来考虑这个问题，而我更多地从收益角度来考虑。
我的投资房不要说不是interest only，连贷款都没有，我想我的收益会更高。

在房市看涨的前提下，他的策略比你的策略更赚钱。你等于是全款买了投资房，然后租金收入就是正现金流了。但如果你选择只付首付+interest only，那么同样的钱你可以买更多的房，到卖房的那一天你的总收入也会更高。

不过再次强调下，这只限于房价一直涨的情况，要碰上GFC那样的，那选择他的策略的投资者估计就要破产了。从这个角度说你的策略更稳妥也更保守。

flyspirit

原帖由 abh 于 2011-8-5 12:16 发表


你只是从税务角度来考虑这个问题，而我更多地从收益角度来考虑。
我的投资房不要说不是interest only，连贷款都没有，我想我的收益会更高。

全款损失灵活性， 不如interest only然后把所有钱放offset. 世道好的时候随时把钱拿出来投资其他用途。

虽说全款也可以refinanace出钱来， 但有另外的费用。

flyspirit

原帖由 rikaihin 于 2011-8-5 11:41 发表
我有点绕
说说我的Case，请各位高人给指点一下
万分感谢

我的自住房目前贷款２０万左右，转出租大概620／周
就算把Offset所有钱取走，租金还是有剩1000多
由于我全家很快要回国，所以到时候收非居住税要29％
所以我打算用Offset的钱 ...

你全家回国就不会在澳洲上税， 不上税如何付扣税？

自游自在

原帖由 wdmznzd 于 2011-4-8 20:13 发表
如果现在的自住房贷款已还清，然后又以这个自住房做抵押买另一套房当作自住，原来的自住房改作投资出租，那这个投资房还可以负扣税吗？

不可以.

abh

原帖由 zurich 于 2011-8-5 12:49 发表


在房市看涨的前提下，他的策略比你的策略更赚钱。你等于是全款买了投资房，然后租金收入就是正现金流了。但如果你选择只付首付+interest only，那么同样的钱你可以买更多的房，到卖房的那一天你的总收入也会更高。

不过再次强调下，这只限于房价一直涨的情况，要碰上GFC那样的，那选择他的策略的投资者估计就要破产了。从这个角度说你的策略更稳妥也更保守。

同意你的大部分观点，不过我是从对同一套房子投资的两种不同财务手段来说的。
至于买多套房子则是对同一笔资金的不同投资手段。

abh

原帖由 flyspirit 于 2011-8-5 13:38 发表


全款损失灵活性， 不如interest only然后把所有钱放offset. 世道好的时候随时把钱拿出来投资其他用途。

虽说全款也可以refinanace出钱来， 但有另外的费用。

你能保证投到其它地方赚钱吗？灵活性有时候带来的是风险，这又是另外一个话题了。
如果你能保证其它投资赚钱的话，不投房产也罢，投房产本来就是抗抗通涨养养老。

mxgong

这个帖子不错。

hraccounting

原帖由 eric_hl88 于 2011-4-17 22:42 发表
那么请问如果 我原来的自住房的enquity增加了（包括自己还本金和市值增加了，比如10万元enquity），我想买多一个房子50万元，银行也用原来房子做抵押，做出了新的贷款, 那么新买的房子50万元贷款利息难道不能退税吗，还是说要扣除enquity的部分10万元，剩下40万元新增贷款部分才能扣税？
按照你的说法，我是这样理解的，请指正。

大家把我想说的都说完了。回复太快了

[ 本帖最后由 hraccounting 于 2011-8-5 23:27 编辑 ]

flyspirit

原帖由 abh 于 2011-8-5 14:35 发表


你能保证投到其它地方赚钱吗？灵活性有时候带来的是风险，这又是另外一个话题了。
如果你能保证其它投资赚钱的话，不投房产也罢，投房产本来就是抗抗通涨养养老。

灵活性也包括可以在房价低的时候再买。 任何投资都有风险， 包括存银行拿利息。

既然你那么害怕风险， 还买投资房？ 即使你全款买的投资房, 不等于说没有风险了。

abh

你把offset账户里的钱拿出来去投资，预期收益至少在15%以上吧？不然没什么意义了。
15%以上预期收益的投资，损失本金可能性已经很大了，拿来跟存银行的风险相提并论？
抬杠就不好玩了。

flyspirit

1。你哪里来的说法offset的钱拿出去投资要15%以上收益才有意义？

2。即使是15%以上收益风险也可能很小， 看你控制风险的水平了。

[ 本帖最后由 flyspirit 于 2011-8-7 00:10 编辑 ]

Fionamm

mark

ginmel565

江湖告急 发表于 2011-4-17 22:38
可是怎么才算用这个钱去投资了？难道存在银行吃利息不算是投资么？

吃利息叫做Saving, 不是Investment，完全不同的概念。